Estudo Outpost · Espanha · 2026
O verdadeiro custo total de comprar imóvel em Espanha — e quando NÃO comprar
Espanha é um dos mercados mais caros da Europa Ocidental — cerca de 10–14 % acima do preço em impostos e despesas únicas num usado, puxado por um imposto de transmissão regional (ITP) que oscila de ~6 % em Madrid a 10–11 % na Catalunha e em Valência. Este guia dá primeiro o custo real total, linha a linha e com fontes, e depois faz o que os concorrentes evitam: os sinais honestos para desistir — o Golden Visa terminado, o rumor do imposto de 100 % a não comunitários (e o seu estado real), a exposição a okupas em imóvel vazio, a armadilha da região, a falta de NIE e os impostos de revenda.
A resposta curta: ~10–14 % com tudo incluído
Espanha não é um país barato para comprar — num imóvel usado, orce cerca de 10–14 % do preço em impostos e despesas únicas, acima do valor anunciado. É mais do que Portugal (6–8 %) ou um imóvel antigo francês (7–8 %), e a razão cabe numa linha: o imposto de transmissão regional (ITP), que oscila de cerca de 6 % em Madrid a 10–11 % na Catalunha e em Valência. A obra nova troca o ITP por 10 % de IVA mais imposto de selo. Mas o número que surpreende o comprador estrangeiro não é o imposto de compra — é o imposto anual de não residente que paga mesmo num apartamento vazio, a exposição a okupas se o deixar vazio, e a residência que já não pode comprar. Este guia dá primeiro o custo real total e depois as razões honestas para não comprar.
Custos únicos (pagos na escritura)
Pagam-se uma vez, por volta da escritura. A rubrica dominante num usado é o imposto de transmissão (ITP), e é regional — não há uma única taxa espanhola. Orce cerca de 6 % em Madrid, ~7 % na Andaluzia, ~8 % em Múrcia e 10–11 % na Catalunha e em Valência, pelo que a comunidade autónoma importa mais do que o comprador espera. Uma obra nova comprada a um promotor não paga ITP — paga 10 % de IVA mais ~1–1,5 % de imposto de selo (AJD). Sobre isso paga notário de 0,1–0,5 % (por tabela oficial; o notário lavra a escritura), 0,1–0,4 % pelo Registo Predial (Registro de la Propiedad) e 1–1,5 % por um advogado independente (abogado) — fortemente recomendado a qualquer comprador estrangeiro. Nota: o não residente paga exatamente o mesmo ITP ou IVA que um espanhol; hoje não existe um imposto de compra adicional para estrangeiros.
Custos recorrentes (todos os anos)
É nos custos anuais que Espanha morde em silêncio um não residente. O IBI, o imposto municipal, é de 0,4–1,1 % do valor cadastral (não do preço de mercado) por ano. O ferrão é o imposto sobre o rendimento de não residentes (IRNR): se arrendar, é tributado sobre a renda — 19 % sobre a renda líquida se for proprietário da UE, 24 % sobre a renda bruta caso contrário — e mesmo que nunca arrende, Espanha tributa um rendimento imputado (cerca de 1,1 % do valor cadastral, a 19 %), declarado todos os anos no Modelo 210. Logo, uma segunda casa vazia continua a declarar e a pagar. Some as quotas de condomínio (comunidad) e a taxa municipal de resíduos (basura) e preveja um gestor de cerca de 150–500 €/ano para entregar a declaração anual corretamente.
Um exemplo calculado: 400.000 € em Madrid
Pegue num usado em Madrid por 400.000 €, comprado por um casal de fora da UE. O ITP em Madrid a ~6 % são cerca de 24.000 € [confirme a taxa de ITP atual de Madrid com a calculadora de ITP de Espanha] — mas o mesmo apartamento na Catalunha ou em Valência a 10–11 % seriam 40.000–44.000 €, que é precisamente a questão da región. Some notário a ~0,4 % (1.600 €), Registo Predial a ~0,25 % (1.000 €) e um advogado independente a ~1,25 % (5.000 €). São cerca de 31.000–32.000 € em custos únicos em Madrid — aqui perto de 8 % — mas mais perto de 48.000–51.000 € (12–13 %) ao mesmo preço numa comunidade de ITP elevado. Depois, todos os anos, um IBI de talvez 600–1.500 €, a declaração do Modelo 210 de rendimento imputado mesmo vazio, as quotas de comunidad e um gestor. O mais útil antes de fazer proposta: calcular o ITP exato para o seu preço naquela comunidade autónoma específica.
Se financiar: crédito a não residente & câmbio
A maioria dos compradores estrangeiros em Espanha pode financiar, mas preveja uma entrada grande. Os bancos espanhóis costumam emprestar a não residentes até cerca de 70 % do valor (contra ~80 % para residentes) [confirme o rácio de financiamento atual com o banco], por isso conte com 30 % de entrada além dos 10–14 % de despesas — cerca de 40 % do preço em dinheiro à cabeça. Conte com uma avaliação bancária (tasación), uma comissão de abertura e imposto de selo AJD sobre a própria escritura de crédito. O risco maior e mais silencioso é o câmbio: se o rendimento e as poupanças estão em libras ou dólares e o crédito em euros, um movimento cambial desfavorável aumenta tanto a entrada como cada prestação mensal. Não tome o câmbio favorável do dia da visita pelo câmbio que assume para os próximos 20 anos.
Quando NÃO comprar — os sinais honestos
É isto que os concorrentes deixam de fora. Comprar em Espanha é muitas vezes uma boa decisão — mas há situações concretas em que a resposta honesta é: não, ou ainda não:
Como a Outpost ajuda
A Outpost é a camada de preparação, não um agente nem uma sociedade de advogados — não listamos nada, não cobramos comissão e não movimentamos dinheiro. Fazemos a pesquisa para que chegue ao notário a saber o seu custo real total na sua región específica, a sua posição fiscal enquanto estrangeiro e os sinais de alerta concretos do edifício e da zona. Quando for altura de agir, ligamo-lo a um advogado espanhol independente e verificado (abogado) que confirma o título, a situação da comunidad e qualquer contrato. A honestidade desta página é o produto: preferimos que desista do apartamento errado a vender-lhe um dossiê sobre ele.
Aprofundar
Perguntas
Quanto custa realmente comprar imóvel em Espanha sendo estrangeiro?
Num usado, orce cerca de 10–14 % do preço com tudo incluído em impostos e despesas únicas. O grosso é o imposto de transmissão regional (ITP), ~6 % em Madrid até 10–11 % na Catalunha e em Valência, mais notário (0,1–0,5 %), Registo Predial (0,1–0,4 %) e um advogado independente (1–1,5 %). A obra nova paga 10 % de IVA + ~1–1,5 % de imposto de selo em vez do ITP. Use a calculadora de ITP para o imposto exato da sua comunidade.
Os não residentes pagam imposto extra para comprar em Espanha?
Não. Os não residentes pagam exatamente o mesmo ITP ou IVA que os compradores espanhóis — não há um imposto de compra especial para estrangeiros. O adicional de 100 % proposto a compradores de fora da UE é apenas uma proposta parlamentar parada, não uma lei. O que enfrenta são custos profissionais extra (tradução, procuração, um gestor) e a declaração anual de não residente no Modelo 210.
Ainda consigo residência comprando imóvel em Espanha?
Não. Espanha aboliu o seu Golden Visa imobiliário a 3 de abril de 2025, sem um visto de investidor de substituição ligado ao imóvel. Ter uma casa espanhola não dá por si só direito de residência. Para lá viver, usaria uma via separada — o visto não lucrativo (rendimento passivo) ou o de nómada digital — e nenhum exige uma compra.
O que pago todos os anos por um imóvel espanhol, mesmo vazio?
O IBI municipal (0,4–1,1 % do valor cadastral), mais o imposto de não residentes sobre rendimento imputado (cerca de 1,1 % do valor cadastral a 19 %), declarado no Modelo 210 mesmo que nunca arrende. Se arrendar, o imposto sobre a renda é de 19 % sobre a renda líquida para proprietários da UE ou 24 % sobre a renda bruta para fora da UE. Some quotas de condomínio, a taxa basura e um gestor (~150–500 €/ano) para declarar.
Porque é que a região espanhola importa tanto?
Porque o imposto de transmissão (ITP) num usado é fixado por cada comunidade autónoma, não a nível nacional — cerca de 6 % em Madrid contra 10–11 % na Catalunha e em Valência. Numa casa de 400.000 € isso são 16.000–20.000 € de diferença só em imposto. Orçar por uma única taxa nacional é a forma mais comum de os compradores estrangeiros subavaliarem uma compra espanhola.
Quando NÃO devo comprar em Espanha?
Quando compra sobretudo pela residência (o Golden Visa acabou em 2025); quando o seu orçamento assume uma única taxa nacional de ITP em vez da regional real; quando vai deixar o apartamento vazio numa zona de alto risco de okupas e não o consegue vigiar; quando não tem o NIE; ou quando o negócio só fecha se ignorar os impostos de revenda (plusvalía e mais-valia do IRNR). A resposta honesta às vezes é «este não» ou «ainda não».
Fontes
Verifique um imóvel espanhol específico antes de comprar
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