Relatórios de exemplo

O que um verdadeiro relatório Outpost realmente diz.

Quatro exemplos trabalhados — um por país — produzidos pelo mesmo motor que gera o dossiê pago, sobre anúncios públicos reais (moradas removidas, faixas de preço arredondadas). Cada um mostra o veredicto, a conclusão-chave e o que um comprador pesaria. Esta é exatamente a profundidade e o formato do dossiê de 49 $.

PTPortugalLigeiramente acima do mercado — o AL está congelado aqui

Cascais — apartamento T2

Apartamento de 85 m² a 400 m da marginal. Construído em 2008. Anunciado por uma agência de Lisboa a 585.000 €.

Preço anunciado

€585,000

Valor justo

€520,000 – €560,000

Custo real

€646,400

Rentabilidade bruta

3.8%

Imposto efetivo

28% (IRS flat)

Previsão de saída

€598k in 5y (+2.5%/yr)

Conclusão-chave

Zona de contenção AL — o potencial de arrendamento de curta duração é zero, e 11 % acima da mediana comparável realista para este raio de 400 m.

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  1. 1Resumo

    Zona de contenção AL — o potencial de arrendamento de curta duração é zero, e 11 % acima da mediana comparável realista para este raio de 400 m.

  2. 2Análise de preço

    Preço anunciado: €585,000 · Valor justo: €520,000 – €560,000

  3. 3Discriminação do custo real

    Custo real: €646,400

  4. 4Jurídico e risco

    A Caderneta Predial Urbana mostra uma ampliação sem licença; vistoria pré-escritura essencial

  5. 5Especial para si

    Apartamento de 85 m² a 400 m da marginal. Construído em 2008. Anunciado por uma agência de Lisboa a 585.000 €.

  6. 6Inteligência local

    O imóvel situa-se numa zona de contenção AL registada; a licença de curta duração está suspensa

  7. 7Rentabilidade de arrendamento

    Rentabilidade bruta: 3.8% · Imposto efetivo: 28% (IRS flat)

  8. 8Estilo de vida e prático

    A taxa de IMI é de 0,30 % (escalão mais baixo)

  9. 9Análise de intenção

    Ligeiramente acima do mercado — o AL está congelado aqui

  10. 10Antes de assinar
    • Direitos de preferência: o edifício está em zona protegida — os vizinhos têm direito de preferência de 60 dias
    • Canalização anterior a 2018 — orçamente 8-12 mil € para substituição
ESEspanhaRisco significativo de inquilino + licença

Barcelona — apartamento no Eixample

Apartamento de 92 m² na Esquerra de l'Eixample. Atualmente arrendado com estatuto de inquilino vulnerável. Anunciado a 725.000 €.

Preço anunciado

€725,000

Valor justo

€620,000 – €670,000

Custo real

€787,400

Rentabilidade bruta

3.1%

Imposto efetivo

24% (IRNR, gross)

Previsão de saída

€735k in 5y (+1.5%/yr)

Conclusão-chave

O estatuto de inquilino vulnerável ao abrigo do Decreto-lei 9/2023 bloqueia efetivamente o despejo; o PEUAT proíbe qualquer licença turística neste distrito.

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  1. 1Resumo

    O estatuto de inquilino vulnerável ao abrigo do Decreto-lei 9/2023 bloqueia efetivamente o despejo; o PEUAT proíbe qualquer licença turística neste distrito.

  2. 2Análise de preço

    Preço anunciado: €725,000 · Valor justo: €620,000 – €670,000

  3. 3Discriminação do custo real

    Custo real: €787,400

  4. 4Jurídico e risco

    O inquilino tem a classificação de 'vulnerável' — despejo bloqueado pela Lei da Habitação de 2023 de Espanha

  5. 5Especial para si

    Apartamento de 92 m² na Esquerra de l'Eixample. Atualmente arrendado com estatuto de inquilino vulnerável. Anunciado a 725.000 €.

  6. 6Inteligência local

    Bela arquitetura do Eixample, 92 m² reais medidos segundo Carrez

  7. 7Rentabilidade de arrendamento

    Rentabilidade bruta: 3.1% · Imposto efetivo: 24% (IRNR, gross)

  8. 8Estilo de vida e prático

    Bonificação do imposto sobre o património ao estilo de Madrid não disponível na Catalunha

  9. 9Análise de intenção

    Risco significativo de inquilino + licença

  10. 10Antes de assinar
    • Zona PEUAT — licença turística estruturalmente indisponível
    • Controlo de rendas catalão: qualquer rearrendamento futuro está limitado pelo índice IRAV
    • Discrepância Catastro–Registro na área do terraço (8 m² não registados)
FRFrançaPreço justo — arrendamento de curta duração viável todo o ano

Annecy — estúdio frente ao lago

Estúdio de 42 m² com vista para o lago, a 800 m do centro histórico. DPE classificado D. Anunciado a 395.000 €.

Preço anunciado

€395,000

Valor justo

€380,000 – €410,000

Custo real

€428,700

Rentabilidade bruta

4.2%

Imposto efetivo

20% (IR + PS)

Previsão de saída

€420k in 5y (+1.5%/yr, taper)

Conclusão-chave

DPE D = sem exposição a proibição de arrendamento até pelo menos 2034. Annecy tem menos de 200 mil habitantes — sem limite de 120 dias para arrendamento de curta duração. O AirDNA mostra 68 % de ocupação a 185 € de tarifa média.

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  1. 1Resumo

    DPE D = sem exposição a proibição de arrendamento até pelo menos 2034. Annecy tem menos de 200 mil habitantes — sem limite de 120 dias para arrendamento de curta duração. O AirDNA mostra 68 % de ocupação a 185 € de tarifa média.

  2. 2Análise de preço

    Preço anunciado: €395,000 · Valor justo: €380,000 – €410,000

  3. 3Discriminação do custo real

    Custo real: €428,700

  4. 4Jurídico e risco

    Honorários de notário incluídos a 7,5 % — 30 mil € adiantados

  5. 5Especial para si

    Estúdio de 42 m² com vista para o lago, a 800 m do centro histórico. DPE classificado D. Anunciado a 395.000 €.

  6. 6Inteligência local

    O DPE D protege contra as proibições de arrendamento G/F de 2025/2028

  7. 7Rentabilidade de arrendamento

    Rentabilidade bruta: 4.2% · Imposto efetivo: 20% (IR + PS)

  8. 8Estilo de vida e prático

    Annecy não tem limite de 120 dias para arrendamento de curta duração (menos de 200 mil habitantes)

  9. 9Análise de intenção

    Preço justo — arrendamento de curta duração viável todo o ano

  10. 10Antes de assinar
    • Encargos de condomínio de 56 €/m²/ano — nível parisiense, elevador + porteiro
    • O regime LMNP aperta a partir de 2026 — regras de amortização em mudança
    • Aplica-se a legítima da UE salvo se o testamento escolher explicitamente a lei da nacionalidade
GBReino UnidoForte rentabilidade — verifique o impacto do SDLT

Manchester — HMO em banda M14

Casa em banda de três pisos, atualmente HMO licenciada de 5 quartos, a 600 m da Universidade de Manchester. Anunciada a 285.000 £.

Preço anunciado

£285,000

Valor justo

£270,000 – £290,000

Custo real

£317,800

Rentabilidade bruta

5.1%

Imposto efetivo

20% (NRL)

Previsão de saída

£300k in 5y (+1.0%/yr)

Conclusão-chave

Rentabilidade bruta de 7,8 % na economia de arrendamento estudantil de M14. A licença HMO de 5 quartos existente transfere-se na conclusão. A sobretaxa SDLT para não residentes acrescenta 5.700 £.

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  1. 1Resumo

    Rentabilidade bruta de 7,8 % na economia de arrendamento estudantil de M14. A licença HMO de 5 quartos existente transfere-se na conclusão. A sobretaxa SDLT para não residentes acrescenta 5.700 £.

  2. 2Análise de preço

    Preço anunciado: £285,000 · Valor justo: £270,000 – £290,000

  3. 3Discriminação do custo real

    Custo real: £317,800

  4. 4Jurídico e risco

    Sobretaxa SDLT para não residentes: 2 % acrescentam 5.700 £ a uma compra padrão

  5. 5Especial para si

    Casa em banda de três pisos, atualmente HMO licenciada de 5 quartos, a 600 m da Universidade de Manchester. Anunciada a 285.000 £.

  6. 6Inteligência local

    Licença HMO válida até 2027, transfere-se de forma limpa com a venda

  7. 7Rentabilidade de arrendamento

    Rentabilidade bruta: 5.1% · Imposto efetivo: 20% (NRL)

  8. 8Estilo de vida e prático

    EPC C — cumpre o mínimo proposto para 2028 para novos arrendamentos

  9. 9Análise de intenção

    Forte rentabilidade — verifique o impacto do SDLT

  10. 10Antes de assinar
    • Diretiva do Artigo 4: não é possível converter outro imóvel de M14 em HMO sem licença urbanística
    • Risco de assentamento no solo argiloso de M14 — aconselha-se vistoria estrutural completa
    • 5 inquilinos não aparentados exigem a renovação da licença HMO da Câmara de Manchester em set. 2027

Em cada dossiê — 11 secções

A mesma profundidade, em qualquer imóvel. Cada dossiê de 49 $ cobre tudo isto:

1Resumo
2Análise de preço
3Discriminação do custo real
4Jurídico e risco
5Especial para si
6Inteligência local
7Rentabilidade de arrendamento
8Estilo de vida e prático
9Análise de intenção
10Antes de assinar
11Advogado

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