Estudo Outpost · Grécia · 2026
O verdadeiro custo total de comprar imóvel na Grécia — e quando NÃO comprar
A Grécia tem o imposto de compra mais baixo da Europa no título — só 3,09 % de transmissão — mas o custo total aproxima-se dos 7–10 % depois de somar a comissão de agência paga pelo comprador, o notário, o advogado e o cadastro. Este guia dá primeiro o número real, linha a linha e com fontes, e depois faz o que os concorrentes evitam: os sinais honestos para desistir — o golden visa que agora custa 800 mil € e não 250 mil €, a construção não autorizada (afthaireta), o título em disputa no cadastro, a compropriedade herdada e esticar-se demasiado no câmbio.
A resposta curta: ~7–10 % com tudo incluído
A Grécia tem um dos impostos sobre imóveis mais baixos da Europa no momento da compra — o imposto de transmissão é de apenas 3,09 %, contra 10–11 % em Espanha ou o IMT progressivo de Portugal. Esse título é verdadeiro e, ao mesmo tempo, enganador. Somando notário, advogado, a comissão de agência paga pelo comprador e o cadastro, orce cerca de 7–10 % com tudo incluído. E os custos que realmente afundam os negócios gregos raramente estão nesta lista — são a ampliação não autorizada sem licença (afthaireta), o título que o cadastro (Ktimatologio) ainda contesta, e o golden visa que assumiu custar 250.000 € e que agora custa 800.000 € em Atenas. Este guia dá primeiro o custo real total e depois as razões honestas para não comprar.
Custos únicos (pagos na escritura)
Pagam-se uma vez, na escritura ou por volta dela. O imposto de transmissão (FMA) é de 3,09 % fixos sobre o valor fiscal (objetivo) do imóvel — baixo para o padrão europeu, e aplica-se em geral porque o IVA de 24 % sobre construção nova continua suspenso até 2026. Sobre ele paga 0,8–1 % ao notário (symvolaiografos), que lavra a escritura; 1–2 % a um advogado independente (dikigoros), que faz a verificação de título no registo predial e no cadastro; e cerca de 0,5 % para registar a escritura. A rubrica que os compradores estrangeiros esquecem é a comissão de agência (mesitis) — normalmente cerca de 2 % mais IVA, e na Grécia é habitualmente paga pelo comprador, não só pelo vendedor. Sendo não residente de fora da UE, precisa também de um número fiscal grego (AFM) e, na prática, de um representante fiscal para a correspondência fiscal.
Custos recorrentes (todos os anos)
O principal custo recorrente é o ENFIA, o imposto anual sobre o imóvel, que ronda os 0,1–0,5 % do valor tributável — modesto, com descontos para casas seguradas. Se arrendar a longo prazo, o rendimento é tributado progressivamente a 15–45 %, pelo que uma renda mais alta atinge depressa as taxas superiores. O arrendamento de curta duração (tipo Airbnb) é tributado e regulado à parte e está cada vez mais restrito no centro de Atenas — e totalmente proibido num imóvel com golden visa. Some os custos correntes: despesas de condomínio (koinochrista), taxas municipais cobradas na fatura da eletricidade, e um seguro, que vale a pena manter também porque dá direito a um desconto no ENFIA.
Um exemplo calculado: 450.000 € em Atenas
Pegue num apartamento em Atenas por 450.000 €, comprado por um casal de fora da UE. O imposto de transmissão a 3,09 % é cerca de 13.900 € [calculado sobre o preço de 450.000 €; o imposto incide legalmente sobre o valor fiscal/objetivo, que pode diferir — confirme o valor objetivo]. Some notário a ~0,9 % (4.050 €), jurídico a ~1,5 % (6.750 €), a comissão de agência paga pelo comprador a ~2 % + IVA (≈11.160 €) e ~0,5 % de registo no cadastro (2.250 €). São cerca de 38.000 € em custos únicos — aqui perto de 8,5 %, porque a maior rubrica é a comissão de agência, não o imposto. Depois um ENFIA de talvez 500–2.000 €/ano consoante a zona. O mais útil antes de fazer proposta: pedir o valor objetivo — em muitas zonas está abaixo do preço de mercado, o que pode baixar os seus 3,09 %; mas nas zonas prime os valores objetivos foram aumentados, por isso confirme, não assuma.
Se financiar: crédito a não residente & câmbio
A maioria dos compradores estrangeiros na Grécia paga a pronto, e os custos acima assumem isso. Se financiar, o crédito a não residente acrescenta a sua própria camada: os bancos gregos costumam emprestar a não residentes até cerca de 60–70 % do valor [confirme o rácio de financiamento atual com o banco], por isso preveja 30–40 % de entrada além dos 7–10 % de despesas. Conte com uma avaliação bancária, uma comissão de abertura e um custo de registo de hipoteca no registo predial. O risco maior e mais silencioso é o câmbio: se o rendimento e as poupanças estão em libras ou dólares e o crédito em euros, um movimento cambial desfavorável aumenta tanto a entrada como cada prestação mensal. Não tome o câmbio favorável do dia da visita pelo câmbio que assume para os próximos 20 anos.
Quando NÃO comprar — os sinais honestos
É isto que os concorrentes deixam de fora. Comprar na Grécia é muitas vezes uma boa decisão — mas há situações concretas em que a resposta honesta é: não, ou ainda não:
Como a Outpost ajuda
A Outpost é a camada de preparação, não um agente nem uma sociedade de advogados — não listamos nada, não cobramos comissão e não movimentamos dinheiro. Fazemos a pesquisa para que chegue ao notário a saber o seu custo real total, a sua posição fiscal enquanto estrangeiro e os sinais de alerta concretos do edifício e do título. Quando for altura de agir, ligamo-lo a um advogado grego independente e verificado (dikigoros) e, onde o edifício o exija, a um engenheiro civil que certifique a legalidade. A honestidade desta página é o produto: preferimos que desista do apartamento errado a vender-lhe um dossiê sobre ele.
Aprofundar
Perguntas
Quanto custa realmente comprar imóvel na Grécia sendo estrangeiro?
Orce cerca de 7–10 % do preço com tudo incluído. O imposto de transmissão é baixo — só 3,09 % sobre o valor fiscal — mas notário (0,8–1 %), jurídico (1–2 %), a comissão de agência paga pelo comprador (~2 % + IVA) e o registo no cadastro (~0,5 %) somam-se. O IVA de 24 % sobre construção nova continua suspenso até 2026, pelo que se aplica o imposto de transmissão de 3,09 %.
O que é o ENFIA e quanto custa?
O ENFIA é o imposto anual grego sobre o imóvel, cerca de 0,1–0,5 % do valor tributável, com descontos para casas seguradas. É o principal custo recorrente de ter um imóvel grego. Se arrendar a longo prazo, o rendimento é ainda tributado progressivamente a 15–45 %.
Ainda consigo o golden visa grego por 250.000 €?
Só em casos restritos. A Grécia tem agora três zonas: 800.000 € na Zona A (Ática, grande Salónica, ilhas maiores), 400.000 € no resto do país, e 250.000 € só para conversões de comercial para residencial ou o restauro de um edifício classificado. Um apartamento comum de 250 mil € já não qualifica, e os escalões de 800/400 mil € exigem um único imóvel de pelo menos 120 m².
O que é a afthaireta e porque importa?
As afthaireta são construções não autorizadas — uma varanda fechada, um quarto a mais, um espaço convertido — e são muito comuns na Grécia. Podem bloquear a venda, o crédito e uma futura revenda até serem regularizadas. Peça a um engenheiro civil um certificado de legalidade que confirme que o edifício corresponde às suas licenças antes de se comprometer.
O que tem o cadastro (Ktimatologio) a ver com a minha compra?
O Ktimatologio é o cadastro predial nacional grego, ainda em conclusão. Classificações de terreno florestal, reivindicações sobrepostas e limites herdados podem deixar um título contestado. A verificação completa de título pelo advogado no registo e no cadastro é a verificação mais importante antes de comprar — a qualidade do título varia mesmo.
Quando NÃO devo comprar na Grécia?
Quando compra sobretudo por um golden visa e assumiu o preço antigo de 250 mil € (agora está escalonado até 800 mil €); quando o edifício tem construção sem licença (afthaireta) e sem certificado de engenheiro; quando o título continua em disputa no cadastro; quando é um imóvel herdado com comproprietários ou imposto sucessório por pagar; ou quando o negócio só fecha ao câmbio de hoje. A resposta honesta às vezes é «este não» ou «ainda não».
Fontes
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