O que mudou: um limiar tornou-se três
Durante anos o Golden Visa grego foi o mais simples da Europa: compre um imóvel de 250.000 € em qualquer parte do país e obtenha uma autorização de residência de cinco anos. Esse limiar único desapareceu. Ao abrigo da Lei 5100/2024 (em vigor desde 31 de agosto de 2024), a Grécia aplica agora um sistema de três zonas que precifica o visto conforme onde compra, empurrando os mercados prime muito mais alto e reservando o antigo ponto de entrada de 250.000 € para um conjunto restrito de casos.
A lógica é de política de habitação: Atenas e as ilhas famosas absorviam capital estrangeiro e expulsavam os locais, por isso o governo elevou a fasquia precisamente onde a procura é mais alta e deixou-a mais baixa onde quer regeneração.
As três zonas, exatamente
- Zona A — 800.000 €. Toda a Região Administrativa da Ática (Atenas, Pireu), a grande Salónica, e ilhas com população registada acima de cerca de 3.100 — Mykonos, Santorini, Creta, Rodes, Corfu, Paros, Naxos e ~34 ilhas nomeadas no total.
- Zona B — 400.000 €. Qualquer outro local da Grécia que não seja Zona A. Mesmas regras de imóvel, entrada bastante mais baixa.
- Zona C — 250.000 €. O número original sobrevive, mas apenas para dois casos (abaixo), não para um apartamento comum.
O escalão de 250.000 € ainda existe — mas leia as letras miudinhas
Ainda pode entrar a 250.000 € em duas situações: comprar um imóvel que converte de comercial para habitacional, ou restaurar um edifício classificado/patrimonial. Ambos podem situar-se em qualquer parte da Grécia. Em separado, ao abrigo da Lei 5162/2024 o governo acrescentou no início de 2026 uma via de investimento em startups de 250.000 € (numa empresa do Registo Nacional de Startups grego).
A regra do imóvel único de 120 m²
Para os escalões de 800.000 € e 400.000 €, o investimento deve ser um imóvel único de pelo menos 120 metros quadrados. Não pode juntar várias unidades pequenas para atingir o limiar — um truque de estruturação comum nas antigas regras, agora expressamente proibido.
Não pode pô-lo no Airbnb
Os imóveis adquiridos através do Golden Visa estão proibidos de arrendamento de curta duração (Airbnb e semelhantes). O arrendamento habitacional de longa duração é permitido. Violar as regras de arrendamento ou uso pode custar-lhe a autorização e uma multa de 50.000 € — por isso o argumento “compre, ponha no Airbnb, que se pague a si mesmo” não funciona para o parque golden-visa.
O que realmente obtém
Uma autorização de residência de cinco anos renovável sem requisito de permanência mínima, viagem sem visto pelo Espaço Schengen e inclusão familiar. Existem também vias sem imóvel — um fundo de investimento a partir de 350.000 € e um depósito bancário de 500.000 € — para compradores que querem residência sem as restrições imobiliárias.
Antes de se comprometer em qualquer escalão, modele o custo real total — imposto de transmissão, jurídico, notário e o orçamento de obras de uma conversão ou edifício classificado — não apenas o limiar do título. É exatamente essa a lacuna que um dossiê da Outpost fecha.