O que é exatamente a plusvalía municipal?
A plusvalía municipal (nome completo: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) é um imposto municipal sobre o aumento do valor cadastral do terreno de um imóvel urbano durante os anos em que o teve. É cobrado pela câmara municipal (ayuntamiento), não pela agência tributária nacional.
Crucialmente, só tributa a parte de terreno do valor cadastral — não a edificação. E é completamente separado do imposto nacional sobre mais-valias que os não residentes pagam (IRNR). Na mesma venda pode dever ambos, calculados sobre bases diferentes, pagos a autoridades diferentes.
O acórdão do Tribunal Constitucional de 2021 mudou tudo
A 26 de outubro de 2021 o Tribunal Constitucional espanhol anulou a antiga fórmula objetiva por inconstitucional porque tributava ganhos fantasma — podia dever plusvalía mesmo vendendo com prejuízo. O governo respondeu com o Real Decreto-ley 26/2021, que introduziu dois métodos de cálculo. Pode escolher o que produza a fatura mais baixa.
- Método objetivo (fórmula): valor cadastral do terreno × coeficiente legal (conforme anos de detenção) × taxa municipal (até 30 %).
- Método real (ganho real): a diferença real entre preço de compra e de venda, multiplicada pela parte do terreno no valor cadastral, depois × a taxa municipal.
Um exemplo resolvido
Um apartamento em Madrid detido 10 anos, valor cadastral do terreno 40.000 €, com cerca de 30.000 € de aumento do valor do terreno no período. Madrid aplica a taxa máxima de 30 %.
- Objetivo: 40.000 € × coeficiente × 30 % dá cerca de 2.700–4.500 € consoante o coeficiente do ano.
- Real: ganho real × parte do terreno × 30 % — muitas vezes mais baixo se o seu ganho real foi modesto.
Calcule ambos. A diferença entre métodos numa única venda pode facilmente ser de quatro dígitos.
Prazos e quem paga
O vendedor paga a plusvalía numa venda normal. O prazo é apertado:
- Venda: 30 dias úteis a partir da assinatura da escritura.
- Herança: 6 meses (prorrogável a 1 ano mediante pedido).
- Entrega tardia: as sobretaxas começam nos 5 % e sobem.
Os não residentes têm exatamente a mesma obrigação que os residentes — não há desconto por nacionalidade na plusvalía.
Como se articula com os outros impostos de venda espanhóis
A plusvalía é apenas uma linha. Como vendedor não residente, enfrenta também o imposto IRNR sobre mais-valias (19 % para vendedores UE/EEE, 24 % para fora da UE sobre o ganho) e o comprador retém 3 % do preço (retención) por conta do seu IRNR. Orce os três em conjunto, não em separado.
Do lado da compra, o imposto de transação equivalente é o ITP — veja o nosso detalhe no guia de fiscalidade imobiliária para não residentes, e os mais amplos guias de Espanha para compradores estrangeiros para o contexto do custo de detenção.
A pensar em vender, ou a modelar o ida-e-volta antes mesmo de comprar? Passe o imóvel pela Outpost — o dossiê estima o custo total em ambos os sentidos, incluindo um intervalo de plusvalía para o distrito. Comece com o dossiê de exemplo para ver o formato.