As cinco camadas de fiscalidade imobiliária para proprietários estrangeiros
Para um proprietário estrangeiro não residente há cinco camadas fiscais potenciais sobre um imóvel: impostos de compra (únicos na aquisição), impostos anuais de detenção (todos os anos que o detém), imposto sobre rendimento de arrendamento (todos os anos que o arrenda), imposto sobre o património (onde aplicável) e imposto de alienação (na venda). Abaixo, cada camada detalhada por país com taxas de 2026.
Num relance — os quatro impostos, quatro países
| Imposto | R. Unido | França | Espanha | Portugal |
|---|---|---|---|---|
| Compra | SDLT 0–12 % + 2 % não residente | Notário ~7–8 % | ITP 6–11 % / IVA 10 % construção nova | IMT até 7,5 % + 0,8 % selo |
| Anual | Council tax | Taxe foncière + d’habitation (2.ª casa) | IBI 0,4–1,1 % + IRNR imputado | IMI 0,3–0,45 % + AIMI |
| Arrendamento (não residente) | 20–45 % (NRL) | 19 % + 7,5–17,2 % social | UE 19 % / fora UE 24 % bruto | 25 % líquido (longa duração) |
| Património | Nenhum | IFI acima de 1,3 M€ | Patrimonio (consoante região) | AIMI acima de 600 mil € |
| Alienação (mais-valias) | 24 % | 19 % + social, decrescente | 19–27 % + plusvalía | 28 % fixo |
Taxas indicativas de não residente para 2026; variam por região e ano orçamental. Detalhe completo por camada abaixo.
Impostos de compra (únicos na aquisição)
Reino Unido
- SDLT por escalões: 0 % até 125 mil £, 2 % 125-250 mil £, 5 % 250-925 mil £, 10 % 925 mil-1,5 M£, 12 % acima.
- Sobretaxa de não residente: +2 % em cada escalão.
- Sobretaxa de imóvel adicional: +5 % em cada escalão (subida de 3 % a 31 out. 2024) para segundas casas / arrendamento. Um não residente que compra um imóvel que não é a sua única casa paga ambos — +7 % combinado.
- Taxa do Land Registry: 135-500 £ por escalão.
França
- Honorários de notário: 7-8 % tudo incluído (cobre droits de mutation, registo, émoluments do notário).
- É o imposto único mais alto de qualquer um dos quatro países.
Espanha
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): regional. Madrid 6 %, Catalunha 10-11 %, Andaluzia 7 %, Valência 10 %.
- Em construção nova: 10 % IVA + 1,5 % AJD em vez de ITP.
- Notário + Registo: ~1.500 €.
Portugal
- IMT: escala progressiva 0-8 % por escalão. Imóvel acima de 1 M€ = 7,5 % fixo.
- Imposto de Selo: 0,8 %.
- Notário: ~1.200 €.
Impostos anuais de detenção (todos os anos que o detém)
Reino Unido — Council Tax
Baseado em avaliações de 1991 (sim, mesmo). Escalões A-H. Um apartamento T2 no centro de Londres é tipicamente Escalão D-E a 1.200-2.200 £/ano. Os imóveis mobilados mas desocupados pagam uma sobretaxa de 100-200 % em muitos councils (desde as reformas de 2024). Os proprietários de segunda casa estão particularmente expostos na Cornualha, Devon, País de Gales (sobretaxa de 200 % nalguns councils).
França — Taxe foncière + taxe d’habitation
Taxe foncière (paga pelo proprietário): baseada no valor locativo cadastral. Um apartamento parisiense de 60 m² = 800-1.500 €/ano. Subidas recentes acentuadas nas grandes cidades (Paris +50 % em 2022-2024). Taxe d’habitation (paga pelo ocupante — os proprietários de segunda casa pagam-na): 500-2.000 €/ano no mesmo apartamento, mais até 60 % de sobretaxa em comunas turísticas (Paris, Bordéus, Biarritz, Nice).
Espanha — IBI + rendimento imputado IRNR
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): municipal, 0,4-1,1 % do valor cadastral (o cadastral é tipicamente 50-70 % do mercado). Um apartamento espanhol de 400 mil € com 120 mil € de valor cadastral paga cerca de 600-1.300 €/ano. Rendimento imputado IRNR: os não residentes pagam 24 % (fora UE) ou 19 % (UE/EEE) sobre um rendimento de arrendamento presumido de 1,1-2 % do valor cadastral, esteja ou não arrendado. Acrescenta ~500-800 €/ano.
Portugal — IMI + AIMI
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): 0,3-0,45 % urbano, 0,8 % rústico, sobre o Valor Patrimonial Tributário (cadastral). Município de Lisboa = 0,3 %. Um apartamento lisboeta de 400 mil € com 180 mil € de VPT paga 540 €/ano. AIMI adicional: 0,4-1,5 % sobre a parte da carteira acima de 600 mil € por pessoa — os primeiros 600 mil € estão isentos para proprietários individuais.
Imposto sobre rendimento de arrendamento (para não residentes)
Reino Unido — Non-Resident Landlord Scheme
O rendimento de arrendamento britânico é tributado às taxas do imposto sobre o rendimento: 20 % básico (até 50.270 £), 40 % superior (50.270-125.140 £), 45 % adicional (acima). Os não residentes registam-se na HMRC ao abrigo do Non-Resident Landlord Scheme para receber a renda em bruto; caso contrário o agente/inquilino deve reter 20 % na fonte. A dedução de juros do crédito está limitada (Section 24 — apenas um crédito à taxa básica de 20 %, não dedução total).
França — Régimes micro vs réel
Micro-foncier: se o rendimento anual de arrendamento < 15 mil €, dedução automática de 30 %, tributado a taxas progressivas (ou 19 % para não residentes fora da UE) + 17,2 % de contribuições sociais (não residentes UE) ou 7,5 % (não residentes britânicos pós-Brexit após 2023). Régime réel: deduzir despesas reais incluindo juros do crédito, reparações, amortização. LMNP para arrendamento mobilado: tipicamente mais eficiente fiscalmente do que o arrendamento sem mobília, mas as regras apertaram em 2025.
Espanha — IRNR sobre o arrendamento
Os não residentes pagam 24 % (fora UE) ou 19 % (UE/EEE) sobre a renda bruta. Crucialmente: os não residentes fora da UE não podem deduzir despesas — pagam 24 % sobre o bruto, não o líquido. Os residentes UE/EEE podem deduzir juros do crédito, reparações, etc. Os proprietários britânicos pós-Brexit pagam a taxa fora-UE de 24 % sem deduções. É o regime de arrendamento mais severo dos quatro países para os senhorios britânicos.
Portugal — Categoria F
Arrendamento de longa duração: 25 % de IRS para não residentes sobre o rendimento líquido de arrendamento (deduções permitidas para reparações, IMI, comissões de agência). Arrendamento de curta duração AL: 35 % do bruto é tratado como tributável, tributado a 25 % — efetivo ≈ 8,75 % do bruto.
Imposto sobre o património
Reino Unido
Nenhum.
França
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): 0,5-1,5 % sobre o património imobiliário líquido mundial acima de 1,3 M€. Os não residentes pagam apenas sobre o imobiliário francês. A habitação principal tem uma dedução de 30 %.
Espanha
Patrimonio: 0,21-3,5 % sobre o património líquido acima de 700 mil € (algumas regiões 500 mil €). Madrid tem uma bonificação de 100 % — efetivamente 0 %. Andaluzia bonificação de 100 %. Catalunha taxa plena. Os não residentes só são tributados sobre ativos espanhóis.
Portugal
Nenhum como imposto sobre o património separado. O AIMI sobre imóveis acima de 600 mil € atua como um quase-imposto sobre o património apenas imobiliário.
Imposto de alienação (na venda)
Reino Unido — CGT
24 % sobre habitação para contribuintes da taxa superior (reduzido de 28 % em abril de 2024). Montante anual isento de 3.000 £. Os não residentes pagam CGT sobre alienações habitacionais britânicas desde abril de 2015.
França — Plus-value immobilière
19 % de imposto sobre o rendimento + 17,2 % de contribuições sociais (7,5 % de prélèvement de solidarité para fora-UE incluindo o R. Unido pós-Brexit) sobre o ganho. Isenção decrescente: isenção total após 22 anos no imposto sobre o rendimento, 30 anos nas contribuições sociais. Habitação principal isenta.
Espanha — Ganancia patrimonial + Plusvalía municipal
Mais-valia nacional: 19 % sobre os primeiros 6 mil € de ganho, 21 % 6-50 mil €, 23 % 50-200 mil €, 27 % acima de 200 mil € para não residentes. Mais plusvalía municipal: um imposto municipal separado sobre o aumento do valor cadastral do terreno, calculado por fórmula. Pode acrescentar 5-15 % do ganho.
Portugal — Mais-valias
Não residentes: 28 % fixo sobre o ganho total para particulares, sem redução. Os residentes UE/EEE podem optar por escala progressiva. O reinvestimento noutra habitação própria da UE em 36 meses pode diferir.
A conclusão para um comprador britânico (2026)
Um comprador britânico que compra um apartamento de 500 mil € como investimento de arrendamento, a olhar para a carga fiscal total:
- R. Unido: ~10 % na compra + Council Tax + 40 % sobre renda líquida + 24 % na alienação. O mais previsível.
- França: ~8 % na compra + Taxe foncière + 19 % + 7,5 % sobre renda líquida + 19-26 % sobre o ganho (com redução). Pesado na compra, justo na detenção.
- Espanha (Madrid): ~7 % na compra + IBI + 24 % sobre renda bruta (sem deduções para proprietários britânicos) + 19-23 % + plusvalía na venda. Tratamento de arrendamento severo para os britânicos.
- Portugal: ~7 % na compra + IMI + 25 % sobre renda líquida + 28 % fixo na venda. Carga mediana.
Se vai comprar — a Outpost calcula isto para o seu caso específico
A secção de custos de cada dossiê da Outpost calcula o custo de compra total para o seu perfil de comprador (atualmente comprador britânico por defeito; estamos a adicionar mais origens no roteiro). A secção de ROI de arrendamento aplica a taxa de imposto efetiva correta para proprietários estrangeiros não residentes. O rendimento líquido reflete o número real após impostos.