Comece pelo NIF — nada acontece sem ele
O NIF (Número de Identificação Fiscal) é o seu número fiscal português e o pré-requisito para tudo: comprar imóvel, abrir conta bancária, assinar contratos de serviços, até um tarifário de telemóvel de longa duração. Obtenha-o primeiro, antes de fazer uma oferta seja por que for.
- Cidadãos da UE: podem pedir diretamente numa repartição de Finanças com passaporte e comprovativo de morada.
- Cidadãos de fora da UE: têm de nomear um representante fiscal — um residente em Portugal (normalmente um contabilista ou advogado) que recebe a sua correspondência fiscal.
Pode obter o NIF à distância — o seu representante pede em seu nome junto da Autoridade Tributária, pelo que nunca precisa de viajar só para este passo.
A seguir, abra uma conta bancária portuguesa
Fortemente recomendado antes da escritura. Os notários portugueses preferem pagamento a partir de um IBAN português; as transferências SEPA estrangeiras funcionam mas atrasam o processo. O Millennium BCP, a Caixa Geral de Depósitos e o Novo Banco abrem contas de não residente com NIF + passaporte + comprovativo de morada.
A via imobiliária do Golden Visa está fechada
Este é o maior equívoco ainda em circulação. Desde outubro de 2023, comprar imóvel já não o qualifica para o Golden Visa. O visto ainda existe, mas apenas através de fundos de investimento de 500 mil €, bolsas de investigação de 500 mil € ou vias de criação de emprego — não imobiliário.
D7 vs D8 — os vistos que os compradores realmente usam
Duas vias dominam para compradores que querem viver em Portugal:
- D7 (rendimento passivo): exige cerca de 870+ €/mês de rendimento passivo estável (pensão, renda, dividendos) e que passe no mínimo ~8 meses por ano em Portugal. Pensado para reformados e independentes financeiros.
- D8 (nómada digital): exige cerca de 3.480+ €/mês de rendimento ativo remoto. Pensado para trabalhadores por conta de outrem e freelancers que trabalham para clientes não portugueses.
IFICI — o que substituiu o NHR
O famoso regime NHR (Non-Habitual Resident) fechou a novos inscritos. O seu substituto de 2024, o IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), oferece uma taxa fixa de 20 % sobre o rendimento profissional durante 10 anos — mas apenas a trabalhadores altamente qualificados em setores aprovados (I&D, TI, engenharia, docência universitária).
Crucialmente, o IFICI NÃO abrange reformados e titulares de rendimento passivo — exatamente o grupo que mais beneficiou do NHR. Se vai reformar-se em Portugal com uma pensão, não orce em torno de um benefício fiscal tipo NHR; para si acabou.
Como as peças encaixam
A sequência para um comprador de fora da UE que quer viver em Portugal: NIF → conta bancária → compra do imóvel → visto D7/D8 no consulado do seu país → autorização de residência AIMA em Portugal. Conte com 4–9 meses de ponta a ponta para o visto e o cartão de residência.
Quanto ao imóvel em si, atenção às regras de detenção que apanham os proprietários estrangeiros — veja o nosso guia da licença de Alojamento Local de Lisboa se planeia arrendamento de curta duração, e o detalhe fiscal de não residentes mais amplo para IMI e AIMI.
Antes de se comprometer com um imóvel específico, passe-o pela Outpost — o dossiê cobre vendas comparáveis, o custo total (IMT, imposto de selo, notário) e o panorama de licenciamento local. Veja o dossiê de exemplo para o formato completo, e compare Portugal com os seus vizinhos nas nossas comparações por país.