O título: o imobiliário já não conta
O facto mais importante sobre o Golden Visa de Portugal em 2026 é o que ele já não inclui. A reforma Mais Habitação de 2023 removeu o imobiliário — e qualquer fundo com exposição imobiliária direta ou indireta — como investimento elegível. Se um vendedor ainda lhe oferece "residência portuguesa comprando um apartamento", descreve uma via que fechou em outubro de 2023.
As vias ativas em 2026
| Via | Montante | Ideal para |
|---|---|---|
| Fundo elegível | 500.000 € | Investidor de capital que quer residência, não mudança |
| Visto D7 | Sem montante único | Reformados / titulares de rendimento passivo que viverão lá |
| Visto D8 | Sem montante único | Trabalhadores remotos / nómadas digitais |
Como funciona a via do fundo de 500.000 €
Subscreve pelo menos 500.000 € num fundo português regulado — private equity ou capital de risco — que cumpre dois testes-chave: investe pelo menos 60 % do seu capital em empresas com sede em Portugal e tem uma maturidade de pelo menos cinco anos. Os fundos elegíveis visam tecnologia, saúde, energia renovável e private equity.
O compromisso face à antiga via imobiliária: o seu capital está em risco de mercado e não controla o ativo subjacente como controla um apartamento. A seleção do fundo, as comissões e o histórico importam enormemente.
D7 vs D8 — normalmente a melhor via se for mesmo viver lá
Se o seu verdadeiro objetivo é viver em Portugal e não estacionar capital, o Golden Visa é muitas vezes a ferramenta errada:
- D7 — para quem tem rendimento passivo estável (pensão, renda, dividendos). Sem montante único de 500 mil €; prova rendimento recorrente acima do limiar.
- D8 — o visto de nómada digital para trabalhadores remotos e freelancers que ganham acima de um múltiplo do salário mínimo português.
Ambos são muito mais baratos do que a via do fundo, mas têm expectativas de permanência mínima que o Golden Visa não tem — são residência para pessoas que tencionam estar presentes, não investidores ausentes.
Então, deve continuar a comprar em Portugal?
Sim — se o imóvel se sustentar pelos seus próprios méritos (rendimento, custo de IMT, regras de AL de curta duração), não porque compra um visto. Modele os números reais com a nossa calculadora de IMT e leia o guia da licença AL de Lisboa antes de contar com rendimento de arrendamento. Depois escolha uma via de residência em separado.
A pesar Portugal face a outros mercados? Veja as nossas comparações por país ou passe um imóvel específico pela Outpost.
Fontes: reforma Mais Habitação (2023); guias de fundos Golden Visa Portugal da getgoldenvisa / global residence index 2026; critérios dos vistos D7 & D8 SEF/AIMA. Revisto em junho de 2026.