O que é uma licença AL — e o que não é
Um registo AL (Alojamento Local) é a licença necessária para arrendar legalmente um imóvel habitacional português para estadias curtas (menos de 30 dias). É gerido pela Câmara Municipal local em coordenação com o Turismo de Portugal. Sem número AL não pode anunciar um imóvel no Airbnb, Booking ou qualquer outra plataforma de arrendamento de curta duração — as plataformas verificam agora o registo de forma centralizada.
Uma AL não é uma licença de urbanismo, nem um certificado de segurança do edifício, nem um abrigo fiscal. É puramente a licença para operar. Pode ter uma AL num imóvel com alterações estruturais não licenciadas (um problema à parte ao qual voltaremos).
A lei Mais Habitação (Lei 56/2023) e a sua reversão parcial
Em outubro de 2023 o anterior governo liderado pelo PS aprovou a Lei 56/2023 (o programa «Mais Habitação») com três mudanças significativas para a AL:
- Congelamento nacional de novas AL. Nenhum novo registo AL podia ser concedido em qualquer parte do país — sujeito a exceções municipais caso a caso.
- Revisão de cancelamento em 2030. Os registos AL existentes seriam revistos e poderiam ser cancelados em 2030 a menos que os proprietários provassem que o imóvel operava genuinamente como arrendamento de curta duração.
- Contribuição extraordinária. Os operadores AL pagam uma contribuição adicional baseada no coeficiente de desocupação do imóvel.
Em maio de 2024 o novo governo Montenegro liderado pelo PSD reverteu parcialmente o Mais Habitação através do Decreto-Lei 76/2024. O congelamento nacional generalizado foi levantado, a revisão de cancelamento de 2030 removida e a contribuição extraordinária eliminada. Mas as zonas de contenção a nível municipal mantiveram-se — e Lisboa, Porto, Madeira e partes do Algarve mantiveram ou até apertaram os seus próprios congelamentos.
As zonas de contenção de Lisboa — a realidade prática
A Câmara Municipal de Lisboa designou as seguintes áreas como «zonas de contenção absoluta» a partir de 2018, com extensões posteriores:
- Santa Maria Maior (Alfama, Castelo, Mouraria, Baixa)
- Misericórdia (Bairro Alto, Chiado, Bica, Cais do Sodré)
- São Vicente (Graça, Penha de França)
- Ajuda (partes)
- Belém (partes)
- Arroios (partes de Anjos e Pena)
Nestas zonas não são aceites novos registos AL. As licenças AL existentes estão salvaguardadas e podem ser transferidas para um novo proprietário com o imóvel (é uma das poucas formas legítimas de adquirir exposição AL no centro de Lisboa: comprar um imóvel que já detém a licença).
Como verificar um registo AL existente
- Peça ao vendedor o número de registo AL (código numérico de seis a oito dígitos).
- Procure-o no registo público RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local).
- Confirme que a morada do imóvel corresponde exatamente à morada da escritura.
- Verifique que o registo está «ativa» (ativo) e não «suspensa» ou «cancelada».
- Verifique que a modalidade AL (Estabelecimento de Hospedagem, Apartamento, Moradia) corresponde ao uso pretendido.
- Em Lisboa, verifique também junto da Câmara que a AL não foi individualmente revogada ao abrigo das regras de contenção pós-2018.
A realidade fiscal de operar uma AL
O rendimento AL para não residentes é tributado ao abrigo do regime Categoria B do IRS. As regras-chave de 2026:
- Regime simplificado: 35 % da receita AL bruta é tratada como rendimento tributável, tributado à taxa de não residente (28 % em geral, ou escala progressiva se optar). Taxa efetiva ≈ 9,8 % do bruto.
- Taxa de cidade: 2 €/noite em Lisboa, 2-3 € no Porto.
- Sobretaxa de IMI: os imóveis usados como AL podem ser reclassificados pela Câmara, ativando escalões de IMI mais altos.
- IVA: isento abaixo de 15.000 € de receita anual; 6 % padrão (taxa reduzida para alojamento) acima disso.
- Segurança social: se a AL for a sua atividade principal, pode dever contribuições.
Para um apartamento em Lisboa a render 30.000 €/ano no Airbnb, a carga total de imposto + taxa de cidade + IMI é tipicamente de 18-25 % da receita bruta.
O que acontece se operar sem AL
Anunciar um imóvel no Airbnb / Booking sem um número AL válido é ilegal. As plataformas verificam agora o número no momento do anúncio, por isso o risco prático é a remoção do seu anúncio. O risco legal é uma multa de 2.500-40.000 € da ASAE (o regulador das atividades económicas). Os reincidentes enfrentam proibições de anúncio.
O problema das ampliações não licenciadas
Um problema à parte e provavelmente maior: estima-se que 30 % das casas portuguesas antigas têm alterações (quartos extra, mezaninos, unidades divididas, conversões de terraços) sem o devido licenciamento da Câmara. A Caderneta Predial Urbana (registo fiscal) mostra uma configuração, a Conservatória (registo legal) outra, e o imóvel físico uma terceira.
Para um imóvel AL isto importa porque: (a) a AL é concedida apenas para a configuração legalmente registada e (b) regularizar obra não licenciada pode demorar 6-24 meses e custar 5.000-30.000 €.
Se vai comprar — o fluxo de verificação
- Execute o dossiê da Outpost sobre a morada. Vai sinalizar o estado de contenção AL da freguesia e a taxa de IMI local.
- Se o plano é arrendamento de curta duração: verifique que o número AL existe, está ativo e se transfere com a venda.
- Cruze Caderneta Predial Urbana vs Conservatória vs configuração física. Qualquer divergência = o seu advogado precisa de investigar antes da escritura.
- Modele o rendimento líquido AL total com uma ocupação realista de 70-80 % e uma carga fiscal de ~22 % — não o melhor caso do título da plataforma.