O custo total numa só cifra
Como regra geral, um não residente que compra em Espanha deve orçar 10–13 % do preço de compra adicionais em impostos e taxas. Assim, um apartamento usado de 400.000 € em Madrid custa cerca de 440.000 € total antes de comprar uma única peça de mobiliário. A maior rubrica é o imposto de transmissão; o resto é notário, registo, jurídico e a papelada própria de estrangeiros.
O detalhe completo dos custos (2026)
| Custo | Usado | Construção nova |
|---|---|---|
| Imposto de transmissão | ITP ~6–11 % (por região) | 10 % IVA |
| AJD (imposto de selo) | — | 0,5–1,5 % |
| Notário | 0,2–0,6 % (≈ 600–1.800 € em 300 mil) | |
| Registo predial | 0,1–0,4 % (≈ 300–1.200 €) | |
| Jurídico / advogado | ~1–1,5 % (mín ≈ 1.500 €) | |
| Tradução / procuração | 300–1.200 € (compradores estrangeiros) | |
Imposto de transmissão — a maior rubrica, e é regional
Numa habitação usada paga o ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), fixado pela comunidade autónoma — cerca de 6 % em Madrid, até 10–11 % na Catalunha e Valência, à volta de 7 % na Andaluzia. Numa construção nova comprada a um promotor paga em vez disso 10 % de IVA mais AJD de 0,5–1,5 %. Nunca paga ITP e IVA ao mesmo tempo — é um ou outro consoante a habitação seja nova.
Calcule a sua região específica com a nossa calculadora de ITP.
As taxas que os compradores estrangeiros enfrentam e os locais não
Não há imposto de compra extra para estrangeiros — paga o mesmo ITP ou IVA que um espanhol. Mas terá custos que um local normalmente não tem:
- Tradução e interpretação no notário: 300–1.200 €.
- Procuração se não puder assistir à escritura presencialmente.
- NIE — o número de identificação de estrangeiro necessário para assinar (veja o nosso guia do processo de compra).
- Gestor / consultor fiscal para a declaração anual de não residente: 150–500 €/ano.
O custo anual que ninguém lhe diz
Mesmo que o apartamento esteja vazio, um não residente deve impostos todos os anos:
- Modelo 210 (rendimento imputado): a Espanha tributa um rendimento presumido de ~1,1 % do valor cadastral a 19 % — devido quer arrende quer não.
- IBI: imposto municipal sobre o imóvel, 0,4–1,1 % do valor cadastral.
- Quotas de condomínio: 50–300+ €/mês consoante as comodidades do edifício.
- Taxa de lixo (basura): 100–300 €/ano.
Se for arrendar, considere também o duro regime de arrendamento para não residentes — veja a nossa comparação de fiscalidade imobiliária para não residentes.
Exemplo resolvido — 400.000 € usado em Madrid
400.000 € de compra + ~24.000 € de ITP (6 %) + ~16.000 € de notário, registo, jurídico e papelada ≈ 440.000 € total. Com um crédito de não residente limitado a 70 % de LTV, precisaria de cerca de 40 % do preço em dinheiro à cabeça (30 % de entrada + ~10 % de custos).
Quer isto calculado para o seu imóvel e região exatos — custo de compra, custo de detenção e rendimento após impostos? Passe a morada pela Outpost, ou veja primeiro um dossiê de exemplo.
Fontes: idealista (custos de compra de imóvel em Espanha 2026); tabelas de honorários de notário/registo espanhóis; guia do Modelo 210 da Agencia Tributaria. Revisto em junho de 2026. As taxas de ITP regionais mudam por ano orçamental — confirme com um consultor local.