Les cinq couches de fiscalité immobilière pour propriétaires étrangers
Pour un propriétaire étranger non-résident, il existe cinq couches fiscales potentielles sur un bien : taxes d'achat (ponctuelles à l'acquisition), taxes annuelles de détention (chaque année de détention), impôt sur les revenus locatifs (chaque année de location), impôt sur la fortune (le cas échéant) et impôt de cession (à la vente). Ci-dessous, chaque couche détaillée par pays aux taux 2026.
En un coup d'œil — les quatre taxes, quatre pays
| Taxe | R-U | France | Espagne | Portugal |
|---|---|---|---|---|
| Achat | SDLT 0–12 % + 2 % non-résident | Notaire ~7–8 % | ITP 6–11 % / TVA 10 % neuf | IMT jusqu'à 7,5 % + 0,8 % timbre |
| Annuel | Council tax | Taxe foncière + d’habitation (rés. sec.) | IBI 0,4–1,1 % + IRNR imputé | IMI 0,3–0,45 % + AIMI |
| Location (non-résident) | 20–45 % (NRL) | 19 % + 7,5–17,2 % social | UE 19 % / hors UE 24 % brut | 25 % net (longue durée) |
| Fortune | Aucun | IFI au-dessus de 1,3 M€ | Patrimonio (selon région) | AIMI au-dessus de 600 k€ |
| Cession (plus-value) | 24 % | 19 % + social, dégressif | 19–27 % + plusvalía | 28 % forfaitaire |
Taux non-résidents indicatifs pour 2026 ; ils varient selon la région et l'année budgétaire. Détail complet par couche ci-dessous.
Taxes d'achat (ponctuelles à l'acquisition)
Royaume-Uni
- SDLT par tranches : 0 % jusqu'à 125 k£, 2 % 125-250 k£, 5 % 250-925 k£, 10 % 925 k£-1,5 M£, 12 % au-delà.
- Surtaxe non-résident : +2 % sur chaque tranche.
- Surtaxe résidence supplémentaire : +5 % sur chaque tranche (relevée de 3 % le 31 oct. 2024) pour résidences secondaires / locatif. Un non-résident achetant un bien qui n'est pas sa seule résidence paie les deux — +7 % combiné.
- Frais de Land Registry : 135-500 £ selon la tranche.
France
- Frais de notaire : 7-8 % tout compris (couvre droits de mutation, enregistrement, émoluments du notaire).
- C'est la taxe ponctuelle la plus élevée des quatre pays.
Espagne
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) : régional. Madrid 6 %, Catalogne 10-11 %, Andalousie 7 %, Valence 10 %.
- Sur le neuf : 10 % TVA + 1,5 % AJD au lieu de l'ITP.
- Notaire + Registro : ~1 500 €.
Portugal
- IMT : barème progressif 0-8 % par tranche. Bien au-dessus d'1 M€ = 7,5 % forfaitaire.
- Imposto de Selo : 0,8 %.
- Notaire : ~1 200 €.
Taxes annuelles de détention (chaque année de détention)
Royaume-Uni — Council Tax
Basée sur les évaluations de 1991 (oui, vraiment). Tranches A-H. Un 2-pièces du centre de Londres est typiquement tranche D-E à 1 200-2 200 £/an. Les biens meublés mais inoccupés paient une surtaxe de 100-200 % dans de nombreux councils (depuis les réformes de 2024). Les propriétaires de résidence secondaire sont particulièrement exposés en Cornouailles, Devon, pays de Galles (surtaxe de 200 % dans certains councils).
France — Taxe foncière + taxe d’habitation
Taxe foncière (payée par le propriétaire) : basée sur la valeur locative cadastrale. Un appartement parisien de 60 m² = 800-1 500 €/an. Hausses récentes fortes dans les grandes villes (Paris +50 % sur 2022-2024). Taxe d’habitation (payée par l'occupant — les propriétaires de résidence secondaire la paient) : 500-2 000 €/an sur le même appartement, plus jusqu'à 60 % de surtaxe dans les communes touristiques (Paris, Bordeaux, Biarritz, Nice).
Espagne — IBI + revenu imputé IRNR
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : municipal, 0,4-1,1 % de la valeur cadastrale (le cadastral est typiquement 50-70 % du marché). Un appartement espagnol de 400 k€ avec 120 k€ de valeur cadastrale paie environ 600-1 300 €/an. Revenu imputé IRNR : les non-résidents paient 24 % (hors UE) ou 19 % (UE/EEE) sur un revenu locatif présumé de 1,1-2 % de la valeur cadastrale, que le bien soit loué ou non. Ajoute ~500-800 €/an.
Portugal — IMI + AIMI
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) : 0,3-0,45 % urbain, 0,8 % rural, sur le Valor Patrimonial Tributário (cadastral). Municipalité de Lisbonne = 0,3 %. Un appartement lisboète de 400 k€ avec 180 k€ de VPT paie 540 €/an. AIMI additionnel : 0,4-1,5 % sur la part de patrimoine au-dessus de 600 k€ par personne — les premiers 600 k€ sont donc exonérés pour les propriétaires individuels.
Impôt sur les revenus locatifs (pour non-résidents)
Royaume-Uni — Non-Resident Landlord Scheme
Les revenus locatifs britanniques sont imposés aux taux de l'impôt sur le revenu : 20 % de base (jusqu'à 50 270 £), 40 % supérieur (50 270-125 140 £), 45 % additionnel (au-delà). Les non-résidents s'inscrivent auprès du HMRC sous le Non-Resident Landlord Scheme pour percevoir le loyer brut ; sinon l'agent/locataire doit retenir 20 % à la source. La déduction des intérêts d'emprunt est plafonnée (Section 24 — seulement un crédit au taux de base de 20 %, pas une déduction totale).
France — Régimes micro vs réel
Micro-foncier : si revenu locatif annuel < 15 k€, abattement automatique de 30 %, imposé aux taux progressifs (ou 19 % pour les non-résidents hors UE) + 17,2 % de prélèvements sociaux (non-résidents UE) ou 7,5 % (non-résidents britanniques post-Brexit après 2023). Régime réel : déduire les charges réelles dont intérêts d'emprunt, réparations, amortissement. LMNP pour location meublée : typiquement plus efficace fiscalement que la location nue, mais règles durcies en 2025.
Espagne — IRNR sur la location
Les non-résidents paient 24 % (hors UE) ou 19 % (UE/EEE) sur les loyers bruts. Crucialement : les non-résidents hors UE ne peuvent pas déduire de charges — ils paient 24 % sur le brut, pas le net. Les résidents UE/EEE peuvent déduire intérêts d'emprunt, réparations, etc. Les propriétaires britanniques post-Brexit paient le taux hors UE de 24 % sans déduction. C'est le régime locatif le plus dur des quatre pays pour les bailleurs britanniques.
Portugal — Categoria F
Location longue durée : 25 % d'IRS pour les non-résidents sur le revenu locatif net (déductions autorisées pour réparations, IMI, frais d'agence). Location courte durée AL : 35 % du brut est traité comme imposable, taxé à 25 % — effectif ≈ 8,75 % du brut.
Impôt sur la fortune
Royaume-Uni
Aucun.
France
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : 0,5-1,5 % sur le patrimoine immobilier net mondial au-dessus d'1,3 M€. Les non-résidents ne paient que sur l'immobilier français. La résidence principale a un abattement de 30 %.
Espagne
Patrimonio : 0,21-3,5 % sur le patrimoine net au-dessus de 700 k€ (certaines régions 500 k€). Madrid a une bonification de 100 % — effectivement 0 %. Andalousie bonification de 100 %. Catalogne taux plein. Les non-résidents ne sont imposés que sur les actifs espagnols.
Portugal
Aucun en tant qu'impôt sur la fortune distinct. L'AIMI sur les biens au-dessus de 600 k€ agit comme un quasi-impôt sur la fortune immobilière uniquement.
Impôt de cession (à la vente)
Royaume-Uni — CGT
24 % sur le résidentiel pour les contribuables au taux supérieur (réduit de 28 % en avril 2024). Abattement annuel de 3 000 £. Les non-résidents paient la CGT sur les cessions résidentielles britanniques depuis avril 2015.
France — Plus-value immobilière
19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux (7,5 % de prélèvement de solidarité pour les non-UE dont le R-U post-Brexit) sur la plus-value. Exonération dégressive : exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Résidence principale exonérée.
Espagne — Ganancia patrimonial + Plusvalía municipal
Plus-value nationale : 19 % sur les premiers 6 k€ de gain, 21 % 6-50 k€, 23 % 50-200 k€, 27 % au-delà de 200 k€ pour les non-résidents. Plus plusvalía municipal : une taxe municipale distincte sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain, calculée par formule. Peut ajouter 5-15 % du gain.
Portugal — Mais-valias
Non-résidents : 28 % forfaitaire sur la plus-value totale pour les particuliers, sans dégressivité. Les résidents UE/EEE peuvent opter pour un barème progressif. Le réinvestissement dans une autre résidence principale UE sous 36 mois peut différer.
L'essentiel pour un acheteur britannique (2026)
Un acheteur britannique achetant un appartement de 500 k€ en investissement locatif, en regardant la charge fiscale totale tout compris :
- R-U : ~10 % à l'achat + Council Tax + 40 % sur loyer net + 24 % à la cession. Le plus prévisible.
- France : ~8 % à l'achat + Taxe foncière + 19 % + 7,5 % sur loyer net + 19-26 % sur la plus-value (avec dégressivité). Lourd à l'achat, correct en détention.
- Espagne (Madrid) : ~7 % à l'achat + IBI + 24 % sur loyer brut (pas de déduction pour propriétaires britanniques) + 19-23 % + plusvalía à la vente. Traitement locatif dur pour les Britanniques.
- Portugal : ~7 % à l'achat + IMI + 25 % sur loyer net + 28 % forfaitaire à la vente. Charge médiane.
Si vous achetez — Outpost le calcule pour votre cas précis
La section coûts de chaque dossier Outpost calcule le coût d'achat tout compris pour votre profil d'acheteur (actuellement acheteur britannique par défaut ; nous ajoutons d'autres origines sur la feuille de route). La section ROI locatif applique le bon taux d'imposition effectif pour les propriétaires étrangers non-résidents. Le rendement net reflète le vrai chiffre après impôt.