Comment nous élaborons un dossier.

Nous résolvons l’adresse saisie en un couple de coordonnées, un code postal et un pays via Nominatim (OpenStreetMap). Nominatim est gratuit, ouvert et limité en débit, mais suffisamment précis pour nos pays pris en charge. Nous filtrons les résultats au niveau de l’API sur GB, FR, ES, PT et TR — les adresses hors de ce périmètre renvoient une erreur 422.

Pour les adresses françaises et britanniques, nous extrayons les transactions réellement enregistrées dans les registres officiels.

• France — DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : nous interrogeons le point d’accès bbox du CEREMA autour du bien (rayon initial 1,5 km, adaptatif jusqu’à 20 km). Nous ne conservons que les ventes des 24 derniers mois, excluons le neuf et les enregistrements sans surface, et pondérons chaque comparable selon la distance, la récence et la similarité de taille.
• Royaume-Uni — HM Land Registry Price Paid Data : nous exécutons une requête SPARQL sur le point d’accès du Land Registry, avec correspondance par ville sur les 24 derniers mois. Le HMLR n’inclut pas la surface — nous utilisons la taille médiane par type de bien (appartement 65 m², maison 110 m²) en attendant l’intégration EPC.

À partir du pool de candidats, nous calculons un prix médian pondéré au m². Ce chiffre × la surface déclarée de votre bien = notre estimation de juste valeur. La taille de l’échantillon et le rayon médian déterminent le champ « confiance des données » affiché sur le rapport (≥20 = élevée, ≥8 = moyenne, moins = faible).

L’Espagne, le Portugal et la Turquie ne publient pas de registre gratuit et exploitable des ventes individuelles. Nous nous référons donc à des indices de prix publiés, actualisés périodiquement et signalés avec leur date de révision sur le rapport :

• Espagne : indice des prix de l’immobilier de l’INE et médianes régionales en €/m² du Colegio de Registradores.
• Portugal : médianes en €/m² de l’INE et de Confidencial Imobiliário, jusqu’au niveau de la ville lorsque disponible.
• Turquie : médianes en ₺/m² de TÜİK / Endeksa, converties en EUR au taux de change en vigueur.

Nous rattachons le bien à la référence de zone la plus précise dont nous disposons (la ville prime sur le national) et multiplions par la surface déclarée. Chaque rapport de ces marchés est clairement signalé comme une référence de zone, et non une expertise par bien, avec la source et la date de révision. À défaut de granularité d’indice, une estimation par IA clairement signalée est utilisée en dernier recours.

Nous calculons le coût tout compris de l’acquisition pour le profil d’acheteur que vous choisissez (par défaut acheteur britannique). Les coûts sont codés à la main d’après les taux publiés 2025-2026 de chaque administration fiscale — nous ne déduisons aucun taux de l’IA.

Portugal

• IMT (barème progressif 0-8 % par tranche)
• Imposto de Selo (0,8 %)
• Frais juridiques (typiquement 1,5 %)
• Honoraires fixes de notaire (~1 200 €)

Espagne

• Taux ITP régional (4-11 % selon la région — Madrid 6 % par défaut ; modifiable dans le profil)
• AJD (1,5 % sur le neuf)
• Frais juridiques (typiquement 1 %)
• Notaire & Registro (~1 500 €)

France

• Frais de notaire (7,5 % tout compris — droits de mutation, enregistrement, notaire)
• Traduction / interprète assermenté (~500 €)

Royaume-Uni

• Barème SDLT 2025-26 (0 % jusqu’à 125 k£, 2 %, 5 %, 10 %, 12 %)
• Surtaxe SDLT non-résident +2 % (depuis avril 2021)
• Honoraires d’avocat (typiquement 1 500 £)
• Frais d’expertise (typiquement 600 £)
• Land Registry (135-500 £ selon la tranche)
• GBP→EUR au taux de référence BCE en vigueur (API Frankfurter, mis en cache 12 h)

Turquie

• Tapu harcı (taxe de mutation, 4 %)
• KDV (TVA — 0 % en revente)
• Avukat (avocat, ~1,5 %) + frais de registre döner sermaye
• Assurance séisme DASK + vérifications iskan
• TRY→EUR au taux de référence BCE en vigueur

La section Renseignement local est l’endroit où nous nommons les lois et risques propres à la région — okupas, encadrement AL, PEUAT, interdiction DPE G, risque résiduel du leasehold, etc. Le socle de risques par pays est constitué à la main par notre équipe éditoriale à partir de sources juridiques primaires (journal officiel, arrêtés ministériels, délibérations municipales) et actualisé chaque trimestre.

Au-dessus de ce socle, Gemini personnalise le risque pour la ville / le code postal précis — par exemple, l’Eixample Esquerra est signalé comme une zone d’okupas plus élevée que Sant Andreu. Lorsque Gemini est indisponible (limites de débit, panne réseau), le rapport revient au socle constitué, de sorte que vous n’obtenez jamais un rapport vide.

La rentabilité locative est calculée selon deux scénarios :

• Location longue durée : fourchette de loyer mensuel estimée par IA × 12 ÷ prix d’achat = rendement brut. Le rendement net retranche un taux d’imposition effectif (24 % IRNR Espagne, 28 % IRS non-résident Portugal, tranches du prélèvement France, 40 % tranche supérieure d’impôt GB).
• Location courte durée : tarif par nuit × taux d’occupation réaliste × 365 = estimation du revenu annuel. Le statut de licence (disponible / restreint / gelé / interdit) est déterminé par le régime local nommé (PEUAT, encadrement AL, règle des 90 jours, etc.).

Le score du cadre de vie (santé, éducation, transports, sécurité) est généré par IA sur une échelle de 1 à 5, ancré à des villes comparables. L’indice du coût de la vie est normalisé sur Londres = 100. Ce sont des indicateurs au mieux, pas des données de recensement.

Le verdict principal (Bon / Prudence / Risque) combine trois signaux : écart de prix par rapport aux comparables, charge totale des coûts en pourcentage de l’achat, et gravité des risques locaux nommés. Le seuil est actuellement :

• Bon — prix à ±5 % des comparables ET aucun risque local critique
• Prudence — prix 5-15 % au-dessus OU un risque local de forte gravité
• Risque — prix >15 % au-dessus OU tout risque local critique OU plusieurs risques de forte gravité

• Nous ne percevons aucune commission ni rétrocession d’avocats, experts, agents, prêteurs ou promoteurs — c’est précisément ce qui corrompt une analyse. Nous pouvons vous mettre en relation avec un professionnel indépendant vérifié, mais vous le payez — ou nous payez pour la coordination — directement ; nous ne touchons jamais un centime de leur part.
• Nous ne produisons pas d’expertise de géomètre agréé valable pour un prêt, une assurance ou un tribunal.
• Nous n’inspectons pas les biens physiquement.
• Nous ne garantissons pas que le texte généré par IA est exempt d’hallucination — chaque champ porteur de faits est recoupé avec la couche de données sous-jacente.

Pour le texte réglementaire et la limitation de responsabilité, voir notre avertissement juridique.

Consultez la liste complète des données publiques que nous utilisons sur la page Sources de données — avec la version, la fréquence d’actualisation et les conditions de licence de chacune.