Exemples de rapports

Ce qu'un vrai rapport Outpost dit vraiment.

Quatre exemples travaillés — un par pays — produits par le même moteur que le dossier payant, sur de vraies annonces publiques (adresses retirées, fourchettes de prix arrondies). Chacun montre le verdict, le constat clé et les points qu'un acheteur pèserait. C'est exactement la profondeur et le format du dossier à 49 $.

PTPortugalLégèrement au-dessus du marché — l'AL est gelée ici

Cascais — appartement 2 pièces

Appartement de 85 m² à 400 m du front de mer. Construit en 2008. Proposé par une agence lisboète à 585 000 €.

Prix affiché

€585,000

Juste valeur

€520,000 – €560,000

Coût réel

€646,400

Rendement brut

3.8%

Impôt effectif

28% (IRS flat)

Prévision de sortie

€598k in 5y (+2.5%/yr)

Constat clé

Zone de gel AL — aucun potentiel en location courte durée, et 11 % au-dessus de la médiane comparable réaliste pour ce rayon de 400 m.

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  1. 1Résumé

    Zone de gel AL — aucun potentiel en location courte durée, et 11 % au-dessus de la médiane comparable réaliste pour ce rayon de 400 m.

  2. 2Analyse de prix

    Prix affiché: €585,000 · Juste valeur: €520,000 – €560,000

  3. 3Détail du coût réel

    Coût réel: €646,400

  4. 4Juridique & risque

    La Caderneta Predial Urbana montre une extension non autorisée ; expertise avant acte indispensable

  5. 5Spécialement pour vous

    Appartement de 85 m² à 400 m du front de mer. Construit en 2008. Proposé par une agence lisboète à 585 000 €.

  6. 6Intelligence locale

    Le bien se situe dans une zone de gel AL enregistrée ; la licence courte durée est suspendue

  7. 7Rentabilité locative

    Rendement brut: 3.8% · Impôt effectif: 28% (IRS flat)

  8. 8Mode de vie & pratique

    Le taux d'IMI est de 0,30 % (palier le plus bas)

  9. 9Analyse d'intention

    Légèrement au-dessus du marché — l'AL est gelée ici

  10. 10Avant de signer
    • Direitos de preferência : l'immeuble est en zone protégée — les voisins ont un droit de préemption de 60 jours
    • Plomberie d'avant 2018 — prévoir 8-12 k€ pour le remplacement
ESEspagneRisque locataire + licence important

Barcelone — appartement Eixample

Appartement de 92 m² dans l'Esquerra de l'Eixample. Actuellement loué avec statut de locataire vulnérable. Proposé à 725 000 €.

Prix affiché

€725,000

Juste valeur

€620,000 – €670,000

Coût réel

€787,400

Rendement brut

3.1%

Impôt effectif

24% (IRNR, gross)

Prévision de sortie

€735k in 5y (+1.5%/yr)

Constat clé

Le statut de locataire vulnérable au titre du décret-loi 9/2023 bloque de fait l'expulsion ; le PEUAT interdit toute licence touristique dans ce quartier.

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  1. 1Résumé

    Le statut de locataire vulnérable au titre du décret-loi 9/2023 bloque de fait l'expulsion ; le PEUAT interdit toute licence touristique dans ce quartier.

  2. 2Analyse de prix

    Prix affiché: €725,000 · Juste valeur: €620,000 – €670,000

  3. 3Détail du coût réel

    Coût réel: €787,400

  4. 4Juridique & risque

    Le locataire a la classification « vulnérable » — expulsion bloquée par la loi Logement 2023 de l'Espagne

  5. 5Spécialement pour vous

    Appartement de 92 m² dans l'Esquerra de l'Eixample. Actuellement loué avec statut de locataire vulnérable. Proposé à 725 000 €.

  6. 6Intelligence locale

    Belle architecture de l'Eixample, vrais 92 m² mesurés selon Carrez

  7. 7Rentabilité locative

    Rendement brut: 3.1% · Impôt effectif: 24% (IRNR, gross)

  8. 8Mode de vie & pratique

    Bonification d'impôt sur la fortune à la madrilène non disponible en Catalogne

  9. 9Analyse d'intention

    Risque locataire + licence important

  10. 10Avant de signer
    • Zone PEUAT — licence touristique structurellement indisponible
    • Encadrement des loyers catalan : toute relocation future est plafonnée par l'indice IRAV
    • Écart Catastro–Registro sur la surface de la terrasse (8 m² non enregistrés)
FRFranceCorrectement valorisé — location courte durée viable toute l'année

Annecy — studio au bord du lac

Studio de 42 m² avec vue sur le lac, à 800 m de la vieille ville. DPE classé D. Proposé à 395 000 €.

Prix affiché

€395,000

Juste valeur

€380,000 – €410,000

Coût réel

€428,700

Rendement brut

4.2%

Impôt effectif

20% (IR + PS)

Prévision de sortie

€420k in 5y (+1.5%/yr, taper)

Constat clé

DPE D = aucune exposition à l'interdiction de location avant au moins 2034. Annecy a moins de 200 000 habitants — pas de plafond de 120 jours pour la location courte durée. AirDNA indique 68 % d'occupation à 185 € de prix moyen.

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  1. 1Résumé

    DPE D = aucune exposition à l'interdiction de location avant au moins 2034. Annecy a moins de 200 000 habitants — pas de plafond de 120 jours pour la location courte durée. AirDNA indique 68 % d'occupation à 185 € de prix moyen.

  2. 2Analyse de prix

    Prix affiché: €395,000 · Juste valeur: €380,000 – €410,000

  3. 3Détail du coût réel

    Coût réel: €428,700

  4. 4Juridique & risque

    Frais de notaire intégrés à 7,5 % — 30 k€ d'avance

  5. 5Spécialement pour vous

    Studio de 42 m² avec vue sur le lac, à 800 m de la vieille ville. DPE classé D. Proposé à 395 000 €.

  6. 6Intelligence locale

    Le DPE D protège des interdictions de location G/F de 2025/2028

  7. 7Rentabilité locative

    Rendement brut: 4.2% · Impôt effectif: 20% (IR + PS)

  8. 8Mode de vie & pratique

    Annecy n'a pas de plafond de 120 jours pour la location courte durée (moins de 200 000 habitants)

  9. 9Analyse d'intention

    Correctement valorisé — location courte durée viable toute l'année

  10. 10Avant de signer
    • Charges de copropriété de 56 €/m²/an — niveau parisien, ascenseur + concierge
    • Le régime LMNP se durcit à partir de 2026 — règles d'amortissement en mutation
    • La réserve héréditaire de l'UE s'applique sauf si le testament choisit explicitement la loi de nationalité
GBRoyaume-UniFort rendement — vérifier l'impact du SDLT

Manchester — HMO mitoyenne M14

Maison mitoyenne sur trois étages, actuellement HMO licenciée de 5 chambres, à 600 m de l'Université de Manchester. Proposée à 285 000 £.

Prix affiché

£285,000

Juste valeur

£270,000 – £290,000

Coût réel

£317,800

Rendement brut

5.1%

Impôt effectif

20% (NRL)

Prévision de sortie

£300k in 5y (+1.0%/yr)

Constat clé

Rendement brut de 7,8 % sur l'économie de la location étudiante M14. La licence HMO 5 chambres existante se transfère à la signature. La surtaxe SDLT non-résident ajoute 5 700 £.

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  1. 1Résumé

    Rendement brut de 7,8 % sur l'économie de la location étudiante M14. La licence HMO 5 chambres existante se transfère à la signature. La surtaxe SDLT non-résident ajoute 5 700 £.

  2. 2Analyse de prix

    Prix affiché: £285,000 · Juste valeur: £270,000 – £290,000

  3. 3Détail du coût réel

    Coût réel: £317,800

  4. 4Juridique & risque

    Surtaxe SDLT non-résident : 2 % ajoutent 5 700 £ à un achat standard

  5. 5Spécialement pour vous

    Maison mitoyenne sur trois étages, actuellement HMO licenciée de 5 chambres, à 600 m de l'Université de Manchester. Proposée à 285 000 £.

  6. 6Intelligence locale

    Licence HMO valable jusqu'en 2027, se transfère proprement avec la vente

  7. 7Rentabilité locative

    Rendement brut: 5.1% · Impôt effectif: 20% (NRL)

  8. 8Mode de vie & pratique

    EPC C — répond au minimum proposé pour 2028 pour les nouveaux baux

  9. 9Analyse d'intention

    Fort rendement — vérifier l'impact du SDLT

  10. 10Avant de signer
    • Directive Article 4 : impossible de convertir d'autres biens M14 en HMO sans permis
    • Risque d'affaissement sur le sol argileux de M14 — expertise structurelle complète conseillée
    • 5 locataires non apparentés exigent le renouvellement de la licence HMO auprès du Manchester City Council en sept. 2027

Dans chaque dossier — 11 sections

La même profondeur, sur n'importe quel bien. Chaque dossier à 49 $ couvre tout ceci :

1Résumé
2Analyse de prix
3Détail du coût réel
4Juridique & risque
5Spécialement pour vous
6Intelligence locale
7Rentabilité locative
8Mode de vie & pratique
9Analyse d'intention
10Avant de signer
11Avocat

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