NIF et visa D7 du Portugal pour les acheteurs — le guide complet 2026

Le NIF (Número de Identificação Fiscal) est votre numéro fiscal portugais, prérequis pour tout : acheter un bien, ouvrir un compte, signer des contrats de services, même un forfait téléphonique longue durée. Obtenez-le d'abord, avant de faire une offre où que ce soit.

• Citoyens UE : peuvent demander directement à un bureau des Finanças avec passeport et justificatif de domicile.
• Citoyens hors UE : doivent désigner un représentant fiscal — un résident portugais (souvent comptable ou avocat) qui reçoit votre correspondance fiscale.

Vous pouvez obtenir le NIF à distance — votre représentant fait la demande en votre nom auprès de l'Autoridade Tributária, vous n'avez donc jamais à venir juste pour cette étape.

Fortement recommandé avant la signature. Les notaires portugais préfèrent un paiement depuis un IBAN portugais ; les virements SEPA étrangers fonctionnent mais ralentissent le processus. Millennium BCP, Caixa Geral de Depósitos et Novo Banco ouvrent tous des comptes non-résidents avec NIF + passeport + justificatif de domicile.

C'est la plus grande idée fausse encore en circulation. Depuis octobre 2023, l'achat immobilier ne vous qualifie plus pour le Golden Visa. Le visa existe encore, mais uniquement via des fonds d'investissement de 500 k€, des subventions de recherche de 500 k€ ou des voies de création d'emplois — pas l'immobilier.

Deux voies dominent pour les acheteurs qui veulent vivre au Portugal :

• D7 (revenu passif) : exige environ 870+ €/mois de revenu passif stable (pension, loyer, dividendes) et que vous passiez au minimum ~8 mois par an au Portugal. Conçu pour les retraités et les indépendants financiers.
• D8 (nomade numérique) : exige environ 3 480+ €/mois de revenu actif à distance. Conçu pour les salariés et freelances travaillant pour des clients non portugais.

Le célèbre régime NHR (Non-Habitual Resident) a fermé aux nouveaux entrants. Son remplaçant de 2024, IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), offre un impôt forfaitaire de 20 % sur les revenus professionnels pendant 10 ans — mais uniquement aux travailleurs hautement qualifiés dans des secteurs approuvés (R&D, informatique, ingénierie, enseignement universitaire).

Crucialement, l'IFICI ne couvre PAS les retraités et les titulaires de revenus passifs — précisément le groupe qui profitait le plus du NHR. Si vous prenez votre retraite au Portugal avec une pension, ne budgétez pas autour d'un avantage fiscal de type NHR ; il a disparu pour vous.

La séquence pour un acheteur hors UE qui veut vivre au Portugal : NIF → compte bancaire → achat immobilier → visa D7/D8 au consulat de votre pays → titre de séjour AIMA au Portugal. Comptez 4–9 mois de bout en bout pour le visa et la carte de séjour.

Sur le bien lui-même, attention aux règles de détention qui piègent les propriétaires étrangers — voyez notre guide de la licence Alojamento Local de Lisbonne si vous prévoyez de la location courte durée, et le détail de la fiscalité non-résident plus large pour l'IMI et l'AIMI.

Avant de vous engager sur un bien précis, passez-le dans Outpost — le dossier couvre les ventes comparables, le coût tout compris (IMT, droit de timbre, notaire) et le panorama des licences locales. Voyez le dossier exemple pour le format complet, et comparez le Portugal à ses voisins dans nos comparaisons par pays.