La une : l'immobilier ne compte plus
Le fait le plus important sur le Golden Visa du Portugal en 2026 est ce qu'il n'inclut plus. La réforme Mais Habitação de 2023 a retiré l'immobilier — et tout fonds à exposition immobilière directe ou indirecte — comme investissement qualifiant. Si un vendeur vous propose encore "la résidence portugaise en achetant un appartement", il décrit une voie fermée en octobre 2023.
Les voies actives en 2026
| Voie | Montant | Idéal pour |
|---|---|---|
| Fonds qualifiant | 500 000 € | Investisseur capital voulant la résidence, pas l'installation |
| Visa D7 | Pas de somme | Retraités / titulaires de revenu passif qui y vivront |
| Visa D8 | Pas de somme | Travailleurs à distance / nomades numériques |
Comment fonctionne la voie du fonds à 500 000 €
Vous souscrivez au moins 500 000 € dans un fonds portugais réglementé — private equity ou capital-risque — qui satisfait deux tests clés : il investit au moins 60 % de son capital dans des sociétés ayant leur siège au Portugal et a une maturité d'au moins cinq ans. Les fonds qualifiants ciblent la technologie, la santé, l'énergie renouvelable et le private equity.
Le compromis par rapport à l'ancienne voie immobilière : votre capital est exposé au risque de marché et vous ne contrôlez pas l'actif sous-jacent comme un appartement. Le choix du fonds, les frais et l'historique comptent énormément.
D7 vs D8 — souvent la meilleure voie si vous y vivez vraiment
Si votre vrai objectif est de vivre au Portugal plutôt que de placer du capital, le Golden Visa est souvent le mauvais outil :
- D7 — pour ceux ayant un revenu passif stable (pension, loyer, dividendes). Pas de somme de 500 k€ ; vous prouvez un revenu récurrent au-dessus du seuil.
- D8 — le visa nomade numérique pour les travailleurs à distance et freelances gagnant au-dessus d'un multiple du salaire minimum portugais.
Les deux sont bien moins chers que la voie du fonds, mais portent des attentes de séjour minimum que le Golden Visa n'a pas — ce sont des résidences pour des personnes qui comptent être présentes, pas des investisseurs absents.
Faut-il donc encore acheter au Portugal ?
Oui — si le bien tient sur ses propres mérites (rendement, coût IMT, règles AL de courte durée), pas parce qu'il achète un visa. Modélisez les vrais chiffres avec notre calculateur IMT et lisez le guide de la licence AL de Lisbonne avant de compter sur les loyers. Puis choisissez une voie de résidence séparément.
Vous comparez le Portugal à d'autres marchés ? Voyez nos comparaisons par pays ou passez un bien précis dans Outpost.
Sources : réforme Mais Habitação (2023) ; guides de fonds Golden Visa Portugal getgoldenvisa / global residence index 2026 ; critères des visas D7 & D8 SEF/AIMA. Revu en juin 2026.