Licences AL (Alojamento Local) à Lisbonne — ce que les acheteurs étrangers doivent savoir en 2026

Un enregistrement AL (Alojamento Local) est la licence requise pour louer légalement un bien résidentiel portugais en courts séjours (moins de 30 jours). Il est géré par la Câmara Municipal locale en coordination avec Turismo de Portugal. Sans numéro AL, vous ne pouvez pas inscrire un bien sur Airbnb, Booking ou toute autre plateforme de location courte durée — les plateformes vérifient désormais l'enregistrement de façon centralisée.

Une AL n'est pas un permis d'urbanisme, ni un certificat de sécurité du bâtiment, ni un abri fiscal. C'est purement la licence d'exploitation. Vous pouvez détenir une AL sur un bien comportant des modifications structurelles non autorisées (un problème distinct sur lequel nous reviendrons).

En octobre 2023, le précédent gouvernement dirigé par le PS a adopté la Lei 56/2023 (le programme « Mais Habitação ») avec trois changements majeurs pour l'AL :

1. Gel national des nouvelles AL. Aucun nouvel enregistrement AL ne pouvait être accordé dans tout le pays — sous réserve d'exceptions municipales au cas par cas.
2. Révision d'annulation en 2030. Les enregistrements AL existants seraient revus et pourraient être annulés en 2030 si les propriétaires ne pouvaient prouver que le bien était réellement exploité en location courte durée.
3. Contribution extraordinaire. Les exploitants AL paient une contribution supplémentaire basée sur le coefficient de vacance du bien.

En mai 2024, le nouveau gouvernement Montenegro dirigé par le PSD a partiellement annulé Mais Habitação via le Decreto-Lei 76/2024. Le gel national généralisé a été levé, la révision d'annulation 2030 supprimée et la contribution extraordinaire abandonnée. Mais les zones de contention au niveau municipal sont restées en place — et Lisbonne, Porto, Madère et des parties de l'Algarve ont maintenu, voire renforcé, leurs propres gels.

La Câmara Municipal de Lisboa a désigné les zones suivantes comme « zonas de contenção absoluta » (contention absolue) à partir de 2018, avec des extensions ultérieures :

• Santa Maria Maior (Alfama, Castelo, Mouraria, Baixa)
• Misericórdia (Bairro Alto, Chiado, Bica, Cais do Sodré)
• São Vicente (Graça, Penha de França)
• Ajuda (en partie)
• Belém (en partie)
• Arroios (parties d'Anjos et Pena)

Dans ces zones, aucun nouvel enregistrement AL n'est accepté. Les licences AL existantes sont protégées et peuvent être transférées à un nouveau propriétaire avec le bien (c'est l'un des rares moyens légitimes d'acquérir une exposition AL dans le centre de Lisbonne : acheter un bien qui détient déjà la licence).

1. Demandez au vendeur le numéro d'enregistrement AL (code numérique de six à huit chiffres).
2. Recherchez-le dans le registre public RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local).
3. Confirmez que l'adresse du bien correspond exactement à l'adresse de l'acte.
4. Vérifiez que l'enregistrement est « ativa » (actif) et non « suspensa » ou « cancelada ».
5. Vérifiez que la modalité AL (Estabelecimento de Hospedagem, Apartamento, Moradia) correspond à votre usage prévu.
6. À Lisbonne, vérifiez aussi auprès de la Câmara que l'AL n'a pas été individuellement révoquée sous les règles de contention post-2018.

Les revenus AL pour les non-résidents sont imposés sous le régime Categoria B de l'IRS. Les règles clés de 2026 :

• Régime simplifié : 35 % des recettes AL brutes sont traitées comme revenu imposable, taxé au taux non-résident (28 % en général, ou barème progressif si vous optez). Taux effectif ≈ 9,8 % du brut.
• Taxe de séjour : 2 €/nuit à Lisbonne, 2-3 € à Porto.
• Surtaxe IMI : les biens utilisés en AL peuvent être reclassés par la Câmara, déclenchant des tranches IMI plus élevées.
• TVA : exonérée sous 15 000 € de recettes annuelles ; 6 % standard (taux réduit pour l'hébergement) au-dessus.
• Sécurité sociale : si l'AL est votre activité principale, vous pourriez devoir des cotisations.

Pour un appartement à Lisbonne rapportant 30 000 €/an sur Airbnb, la charge tout compris taxe + taxe de séjour + IMI est typiquement de 18-25 % des recettes brutes.

Inscrire un bien sur Airbnb / Booking sans numéro AL valide est illégal. Les plateformes vérifient désormais le numéro lors de l'inscription, donc le risque pratique est le retrait de votre annonce. Le risque juridique est une amende de 2 500-40 000 € de l'ASAE (le régulateur des activités économiques). Les récidivistes encourent des interdictions d'annonce.

Un problème distinct et sans doute plus important : on estime que 30 % des maisons portugaises anciennes ont des modifications (chambres supplémentaires, mezzanines, unités divisées, conversions de terrasses) sans autorisation appropriée de la Câmara. La Caderneta Predial Urbana (relevé fiscal) montre une configuration, la Conservatória (registre légal) une autre, et le bien physique une troisième.

Pour un bien AL, cela compte parce que : (a) l'AL n'est accordée que pour la configuration légalement enregistrée et (b) régulariser des travaux non autorisés peut prendre 6-24 mois et coûter 5 000-30 000 €.

1. Lancez le dossier Outpost sur l'adresse. Il signalera le statut de contention AL de la freguesia et le taux IMI local.
2. Si la location courte durée est prévue : vérifiez que le numéro AL existe, est actif et se transfère avec la vente.
3. Recoupez Caderneta Predial Urbana vs Conservatória vs configuration physique. Toute incohérence = votre avocat doit enquêter avant la signature.
4. Modélisez le rendement net AL tout compris avec une occupation réaliste de 70-80 % et une charge fiscale d'~22 % — pas le meilleur cas affiché par la plateforme.