Golden Visa Grèce 2026 : le guide à trois zones 250 k / 400 k / 800 k €

Pendant des années, le Golden Visa grec était le plus simple d'Europe : achetez un bien de 250 000 € n'importe où dans le pays, obtenez un titre de séjour de cinq ans. Ce seuil unique a disparu. En vertu de la loi 5100/2024 (en vigueur depuis le 31 août 2024), la Grèce applique désormais un système à trois zones qui tarife le visa selon le lieu d'achat, poussant les marchés premium bien plus haut tout en réservant l'ancien point d'entrée de 250 000 € à un nombre restreint de cas.

La logique est celle du logement : Athènes et les îles célèbres absorbaient les capitaux étrangers et évinçaient les locaux ; le gouvernement a donc relevé la barre précisément là où la demande est la plus forte et l'a laissée plus basse là où il veut de la régénération.

• Zone A — 800 000 €. Toute la Région administrative d'Attique (Athènes, Le Pirée), le grand Thessalonique, et les îles dont la population recensée dépasse environ 3 100 — Mykonos, Santorin, Crète, Rhodes, Corfou, Paros, Naxos et ~34 îles nommées au total.
• Zone B — 400 000 €. Partout ailleurs en Grèce hors Zone A. Mêmes règles de bien, entrée nettement plus basse.
• Zone C — 250 000 €. Le chiffre d'origine survit, mais uniquement pour deux cas (ci-dessous), pas pour un appartement ordinaire.

Vous pouvez encore entrer à 250 000 € dans deux situations : l'achat d'un bien que vous convertissez de commercial en résidentiel, ou la restauration d'un bâtiment classé/patrimonial. Les deux peuvent se situer n'importe où en Grèce. Par ailleurs, en vertu de la loi 5162/2024, le gouvernement a ajouté début 2026 une voie d'investissement startup de 250 000 € (dans une société du registre national grec des startups).

Pour les paliers de 800 000 € et 400 000 €, l'investissement doit être un bien unique d'au moins 120 mètres carrés. Vous ne pouvez pas assembler plusieurs petites unités pour atteindre le seuil — une astuce de montage courante sous les anciennes règles, désormais explicitement interdite.

Les biens acquis via le Golden Visa sont interdits de location courte durée (Airbnb et similaires). La location résidentielle longue durée est autorisée. Enfreindre les règles de location ou d'usage peut vous coûter le titre et une amende de 50 000 € — l'argument « achetez-le, mettez-le sur Airbnb, il se rembourse » ne fonctionne donc pas pour le parc golden-visa.

Un titre de séjour de cinq ans renouvelable sans obligation de séjour minimum, la libre circulation dans l'espace Schengen et l'inclusion familiale. Des voies hors immobilier existent aussi — un fonds d'investissement dès 350 000 € et un dépôt bancaire de 500 000 € — pour les acheteurs qui veulent la résidence sans les restrictions immobilières.

Avant de vous engager à un palier, modélisez le vrai coût tout compris — droits de mutation, juridique, notaire et budget de rénovation pour une conversion ou un bâtiment classé — pas seulement le seuil affiché. C'est exactement la lacune que comble un dossier Outpost.