Le coût tout compris en un chiffre
En règle générale, un non-résident achetant en Espagne devrait prévoir 10–13 % du prix d'achat en plus pour les taxes et frais. Un appartement ancien de 400 000 € à Madrid coûte donc environ 440 000 € tout compris avant le moindre meuble. Le plus gros poste est la taxe de mutation ; le reste, notaire, registre, juridique et la paperasse propre aux étrangers.
Le détail complet des coûts (2026)
| Coût | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Taxe de mutation | ITP ~6–11 % (par région) | 10 % TVA (IVA) |
| Droit de timbre (AJD) | — | 0,5–1,5 % |
| Notaire | 0,2–0,6 % (≈ 600–1 800 € sur 300 k) | |
| Registre foncier | 0,1–0,4 % (≈ 300–1 200 €) | |
| Juridique / avocat | ~1–1,5 % (min ≈ 1 500 €) | |
| Traduction / procuration | 300–1 200 € (acheteurs étrangers) | |
Taxe de mutation — le plus gros poste, et elle est régionale
Sur un logement ancien, vous payez l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), fixé par la communauté autonome — environ 6 % à Madrid, jusqu'à 10–11 % en Catalogne et à Valence, environ 7 % en Andalousie. Sur un neuf acheté à un promoteur, vous payez plutôt 10 % de TVA (IVA) plus un droit de timbre AJD de 0,5–1,5 %. Vous ne payez jamais à la fois l'ITP et la TVA — c'est l'un ou l'autre selon que le logement est neuf.
Calculez votre région précise avec notre calculateur ITP.
Les frais que les acheteurs étrangers subissent et pas les locaux
Il n'y a pas de taxe d'achat supplémentaire pour les étrangers — vous payez le même ITP ou la même TVA qu'un Espagnol. Mais vous porterez des coûts qu'un local n'a généralement pas :
- Traduction & interprétariat chez le notaire : 300–1 200 €.
- Procuration si vous ne pouvez assister à la signature en personne.
- NIE — le numéro d'identité étranger requis pour signer (voir notre guide du processus d'achat).
- Gestor / conseiller fiscal pour la déclaration annuelle non-résident : 150–500 €/an.
Le coût annuel que personne ne vous cite
Même si l'appartement reste vide, un non-résident doit de l'impôt chaque année :
- Modelo 210 (revenu imputé) : l'Espagne taxe un revenu présumé d'~1,1 % de la valeur cadastrale à 19 % — dû que vous louiez ou non.
- IBI : taxe foncière municipale, 0,4–1,1 % de la valeur cadastrale.
- Charges de copropriété : 50–300+ €/mois selon les équipements.
- Taxe d'ordures (basura) : 100–300 €/an.
Si vous louez, intégrez aussi le dur régime locatif non-résident — voyez notre comparaison de la fiscalité immobilière non-résident.
Exemple chiffré — 400 000 € ancien à Madrid
400 000 € d'achat + ~24 000 € d'ITP (6 %) + ~16 000 € de notaire, registre, juridique et paperasse ≈ 440 000 € tout compris. Avec un prêt non-résident plafonné à 70 % de quotité, il faudrait environ 40 % du prix en liquidités d'avance (30 % d'apport + ~10 % de frais).
Vous voulez cela calculé pour votre bien et région exacts — coût d'achat, coût de détention et rendement après impôt ? Passez l'adresse dans Outpost, ou voyez d'abord un dossier exemple.
Sources : idealista (coûts d'achat immobilier Espagne 2026) ; barèmes des frais de notaire/registre espagnols ; guide Modelo 210 de l'Agencia Tributaria. Revu en juin 2026. Les taux ITP régionaux changent selon l'année budgétaire — confirmez avec un conseiller local.