Estudo Outpost · França · 2026

O verdadeiro custo total de comprar imóvel em França — e quando NÃO comprar

Quase todo o custo de compra em França está numa linha famosa — os frais de notaire, cerca de 7–8 % num imóvel antigo e apenas ~2–3 % num novo, na sua maioria direitos de transmissão e não o honorário do notário. Este guia dá primeiro o custo real total, linha a linha e com fontes, e depois faz o que os concorrentes evitam: os sinais honestos para desistir — a regra DPE que proíbe arrendar um apartamento mal classificado, porque ~8 % de custos matam a revenda rápida, as armadilhas do compromis e da SCI, o imposto sobre o património IFI e uma taxe foncière em subida.

A resposta curta: ~7–8 % com tudo incluído (imóvel antigo)

A França é um mercado de custo médio para comprar, e quase todo o custo está concentrado numa rubrica famosa: os frais de notaire (despesas de notário). Num imóvel antigo (ancien), orce cerca de 7–8 % do preço em impostos e despesas únicas, acima do valor anunciado; num imóvel novo (neuf) desce para cerca de 2–3 %. Apesar do nome, a maior parte desses 7–8 % são direitos de transmissão (droits de mutation, ~5,80 %) pagos ao Estado, não o honorário do notário. Isso faz da França um mau mercado para revenda rápida — tem de recuperar cerca de 8 % antes de ganhar um euro — e o número que surpreende os proprietários estrangeiros mais tarde raramente é o custo de compra. É a taxe foncière anual em subida, o imposto sobre o património IFI se ultrapassar o limite, ou descobrir que o apartamento que planeava arrendar está proibido de arrendamento pela sua classe energética. Este guia dá primeiro o custo real total e depois as razões honestas para não comprar.

Custos únicos (os frais de notaire, na assinatura)

Pagam-se uma vez, na assinatura da escritura (acte authentique) perante o notário. A grande rubrica são os frais de notaire — um conjunto, não um honorário único. A maior parte são os droits de mutation (direitos de transmissão), cerca de 5,80 % num imóvel antigo e apenas ~0,715 % num imóvel novo, onde o IVA já está no preço. Acrescem os émoluments regulados do notário — uma escala por escalões (3,870 % / 1,596 % / 1,064 % / 0,799 % consoante o preço, mais 20 % de TVA) — e os desembolsos. No total, isso dá cerca de 7–8 % num ancien e ~2–3 % num neuf. As comissões de agência vão de 3 a 8 % e estão muitas vezes incluídas no preço anunciado (marcação FAI — frais d'agence inclus); confirme sempre se o preço é líquido para o vendedor ou inclui agência, e quem paga, antes de calcular o seu total. Um notário francês é obrigatório e atua pela própria transação; muitos compradores estrangeiros mandatam ainda um advogado (avocat) independente para rever o compromis e a sua situação pessoal.

Único (na assinatura)
Frais de notaire — antigo (ancien)~7–8 %Sobretudo os droits de mutation (direitos de transmissão ~5,80 %), mais os émoluments regulados do notário e os desembolsos.
Frais de notaire — novo (neuf)~2–3 %O novo tem direitos de transmissão reduzidos (~0,715 %); o IVA já está no preço.
Émoluments do notáriopor escalõesEscala regulada: 3,870 % / 1,596 % / 1,064 % / 0,799 % consoante o preço, +20 % de TVA. Incluídos nos frais de notaire.
Comissões de agência3–8 %Muitas vezes incluídas no preço anunciado (FAI — frais d'agence inclus); confirme quem paga.
Recorrente (anual)
Taxe foncièrevariaImposto anual do proprietário sobre a valeur locative, fixado localmente; subiu fortemente em muitos municípios.
Taxe d'habitationsegundas residênciasAbolida nas habitações principais; ainda se aplica às segundas residências, com agravamentos até 60 % em zona tensionada.
IFI (imposto sobre o património imobiliário)0,5–1,5 %Sobre o património imobiliário líquido acima de 1,3 M€ (mundial para residentes, só francês para não residentes).
Imposto sobre rendas (não residente, se arrendar)20 % / 30 %20 % residentes UE, 30 % fora da UE, sobre a renda líquida francesa; podem somar-se contribuições sociais da UE.

Custos recorrentes (todos os anos)

Os custos anuais são onde a França se afasta em silêncio da sua fama de barata. A taxe foncière, o imposto anual do proprietário, é fixada localmente sobre a valeur locative e subiu fortemente em muitos municípios — confirme a fatura real e atual dessa morada específica, não uma média nacional. A taxe d'habitation foi abolida nas habitações principais mas ainda se aplica às segundas residências, com agravamentos locais até 60 % em zonas turísticas tensionadas (zone tendue) — diretamente relevante se for uma casa de férias. Se arrendar, um não residente paga imposto sobre o rendimento de 20 % (residentes UE) ou 30 % (residentes fora da UE) sobre a renda líquida francesa, e podem somar-se contribuições sociais da UE. E se o seu património imobiliário líquido mundial (residentes) ou francês (não residentes) ultrapassar 1,3 M€, entra no imposto sobre o património IFI a 0,5–1,5 %.

Um exemplo calculado: 400.000 € em Nice

Pegue num apartamento antigo (ancien) em Nice por 400.000 €, comprado por um casal de fora da UE. Os frais de notaire a ~7,5 % chegam a cerca de 30.000 € [confirme o valor exato com a calculadora de frais de notaire de França] — a maior parte são os droits de mutation, não o honorário do notário. Se a comissão de agência não estiver já no preço, some 3–8 % (12.000–32.000 €) e confirme quem a paga. Assim, os custos únicos são cerca de 30.000 € só na escritura, bastante mais se a agência ficar por cima. Depois, todos os anos: taxe foncière (varia por município — obtenha o número real da morada) e, como Nice é segunda residência e zona tensionada, uma taxe d'habitation com possível agravamento. Nada de IFI enquanto o património imobiliário francês líquido do casal não passar 1,3 M€. O mais útil antes de fazer proposta: calcular os frais de notaire exatos para o seu preço e tipo de imóvel (ancien ou neuf) — o número que se subestima ou sobrestima sistematicamente.

Se financiar: crédito a não residente & câmbio

Muitos compradores estrangeiros em França financiam, e os bancos franceses emprestam a não residentes com mais facilidade do que alguns vizinhos — mas nas suas condições. Conte que lhe peçam uma entrada maior como não residente [confirme o rácio de financiamento atual com o banco], e os credores franceses aplicam uma regra estrita de esforço que limita o total das prestações a cerca de 35 % do rendimento. Considere as comissões de dossiê e de garantia/registo de hipoteca do credor, distintas dos frais de notaire acima. O risco maior e mais silencioso é o câmbio: se o rendimento e as poupanças estão em libras ou dólares e o crédito em euros, um movimento cambial desfavorável aumenta tanto a entrada como cada prestação mensal. Não tome o câmbio favorável do dia da visita pelo câmbio que assume para os próximos 20 anos.

Quando NÃO comprar — os sinais honestos

É isto que os concorrentes deixam de fora. Comprar em França é muitas vezes uma boa decisão — mas há situações concretas em que a resposta honesta é: não, ou ainda não:

Planeia arrendá-lo mas a sua classe energética DPE é G ou FAo abrigo da Loi Climat et Résilience, as casas DPE G estão proibidas de arrendamento desde janeiro de 2025; a classe F perde a elegibilidade para arrendamento em janeiro de 2028 e a E em 2034. Um apartamento antigo barato e mal classificado comprado para arrendar pode ser uma armadilha — legalmente não o pode arrendar até o renovar. Subir um apartamento da época parisiense de F para D custa normalmente 25.000–60.000 €. Comprar uma passoire thermique abaixo do mercado só é negócio se o seu orçamento de obras superar o desconto; quantifique-o antes de assinar o compromis.
Compra para revender dentro de poucos anosOs frais de notaire de ~7–8 % num imóvel antigo são quase todos direitos de transmissão pagos ao Estado — não os recupera. Tem de recuperar cerca de 8 % de subida de preço só para ficar a zeros, e a França também tributa a mais-valia a 19 % mais 17,2 % de contribuições sociais (com redução só após anos de detenção). A França é um mercado para manter, não para negociar.
Não pôs um advogado a rever o prazo de retratação e as condições do compromisUma venda francesa passa por um pré-contrato vinculativo (compromis de vente) antes do acte authentique, com um prazo legal de retratação do comprador [confirme o número de dias atual] e condições suspensivas (p. ex. crédito). O notário atua pela transação, não pessoalmente por si. Assinar um compromis que não compreende totalmente, ou saltar as condições que o protegem, é exatamente onde os compradores estrangeiros caem.
Estão a empurrá-lo para comprar através de uma SCI sem aconselhamento independenteUma SCI (société civile immobilière) pode ajudar na compropriedade e na sucessão, mas para estrangeiros tem armadilhas — interações com a residência fiscal, declaração de IFI, possível tratamento fiscal da estrutura no seu país de origem e administração anual. É uma ferramenta, não uma opção por defeito. Decida com um consultor independente francês e do seu país, não porque um agente o sugeriu.
O seu património imobiliário francês ultrapassaria o limite do IFI, ou a sucessão não está planeadaO património imobiliário líquido acima de 1,3 M€ entra no IFI (0,5–1,5 % por ano). A França aplica ainda regras de legítima (réserve héréditaire) que podem sobrepor-se ao seu testamento e criar droits de succession elevados acima de 100.000 € por herdeiro. Se compra valor elevado, ou tem família recomposta, modele a exposição ao IFI e à sucessão antes de se comprometer, não depois.
A copropriété (condomínio) tem dívidas, grandes obras a caminho ou uma reserva fracaNuma copropriété, os atrasos e as grandes obras votadas mas não gastas pesam sobre o edifício e podem cair sobre si — e as regras DPE pós-2025 podem impor obras energéticas coletivas dispendiosas a edifícios antigos. Leia as contas do syndic, os procès-verbaux (atas) e o fonds de travaux antes de se comprometer; é a diligência que os compradores saltam e lamentam.
O seu rendimento é noutra moeda e está a esticar-se no câmbioSe as suas poupanças e rendimento estão em libras ou dólares e compra — pior, financia — em euros, uma oscilação cambial normal pode apagar a sua margem no sinal e em cada prestação futura. Se o negócio só fecha ao câmbio de hoje, na verdade não fecha.

Como a Outpost ajuda

A Outpost é a camada de preparação, não um agente nem uma sociedade de advogados — não listamos nada, não cobramos comissão e não movimentamos dinheiro. Fazemos a pesquisa para que chegue ao notário a saber os seus frais de notaire reais com tudo incluído, a sua posição fiscal enquanto estrangeiro (imposto de arrendamento, IFI, taxe foncière, sucessão) e os sinais de alerta concretos do edifício e da zona — incluindo a classe energética DPE que decide se algum dia poderá arrendá-lo. Quando for altura de agir, ligamo-lo a um notário ou advogado francês independente e verificado que confirma o título, a situação de copropriété e qualquer contrato. A honestidade desta página é o produto: preferimos que desista do apartamento errado a vender-lhe um dossiê sobre ele.

Aprofundar

Perguntas

Quanto custa realmente comprar imóvel em França sendo estrangeiro?

Num imóvel antigo (ancien) orce cerca de 7–8 % do preço com tudo incluído em custos únicos — são os frais de notaire, dos quais a maior parte são os droits de mutation (~5,80 %), mais o honorário regulado do notário e os desembolsos. Num imóvel novo (neuf) desce para cerca de 2–3 %. As comissões de agência de 3–8 % estão muitas vezes dentro do preço anunciado (FAI), por isso confirme se acrescem. Use a calculadora de frais de notaire de França para o valor exato do seu preço.

O que são frais de notaire e é mesmo o honorário do notário?

Não — apesar do nome, a maior parte dos frais de notaire são direitos de transmissão (droits de mutation, ~5,80 % no antigo) pagos ao Estado, não o pagamento do notário. Os émoluments regulados do notário são uma parte menor e por escalões. Com os desembolsos, somam cerca de 7–8 % num ancien e ~2–3 % num neuf.

Posso arrendar um imóvel francês com má classe energética DPE?

Não se for classe G — as casas DPE G estão proibidas de arrendamento desde janeiro de 2025 ao abrigo da Loi Climat et Résilience. A classe F perde a elegibilidade para arrendamento em janeiro de 2028 e a E em 2034. Pode na mesma comprar e viver numa casa mal classificada, mas se o plano é arrendá-la, tem primeiro de renovar — normalmente 25.000–60.000 € para subir um apartamento da época parisiense de F para D.

Vou pagar imposto sobre o património IFI por um imóvel francês?

Só se o seu património imobiliário líquido ultrapassar 1,3 M€ — mundial se for residente fiscal francês, só francês se for não residente. Acima desse limite, o IFI vai de 0,5 a 1,5 % por ano. A maioria dos compradores de uma só casa fica abaixo, mas os compradores de valor elevado e os casais que juntam ativos devem contabilizá-lo.

Que impostos anuais se aplicam a um imóvel francês?

A taxe foncière (o imposto do proprietário, fixado localmente e em subida em muitos municípios) todos os anos, mais a taxe d'habitation nas segundas residências (abolida nas principais), com agravamentos até 60 % em zonas turísticas tensionadas. Se arrendar, os não residentes pagam 20 % (UE) ou 30 % (fora da UE) sobre a renda líquida, com possíveis contribuições sociais da UE. Os proprietários de valor elevado podem ainda enfrentar o IFI.

Quando NÃO devo comprar em França?

Quando planeia arrendar um apartamento cuja classe DPE (G agora, F a partir de 2028) proíbe o arrendamento até o renovar; quando compra para revender (os ~7–8 % de frais de notaire e o imposto de mais-valias de 19 % + 17,2 % tornam isso difícil); quando não pôs a rever o compromis e as suas condições; quando ultrapassaria o limite do IFI ou não planeou a legítima francesa; quando a copropriété tem dívidas ou grandes obras a caminho; ou quando o negócio só fecha ao câmbio de hoje.

Método e honestidade. Cada número aqui provém da própria pesquisa de custos e impostos da Outpost para França (os dados cost-of-buying, o guia DPE de França e o guia transfronteiriço de fiscalidade de não residentes), coerente com a nossa calculadora de frais de notaire de França. São dados intervalos porque os frais de notaire diferem entre ancien e neuf e vários custos variam por município, valor e contrato — nada aqui é um total garantido. O exemplo de 400.000 € é ilustrativo; use a calculadora de frais de notaire para o seu preço exato. Revisto em 2026. Isto é pesquisa, não aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro — peça sempre a um notário francês independente ou a um advogado inscrito que verifique o título, o DPE, a situação de copropriété e qualquer contrato antes de se comprometer.

Fontes

Verifique um imóvel francês específico antes de comprar

Faça um Quick Check grátis ou obtenha o dossiê completo — o seu custo real total, a sua posição fiscal como comprador estrangeiro, a classe DPE e os sinais de alerta do edifício e da zona.

Quick Check grátisDiscriminação de custos de França →