Outpost-Recherche · Portugal · 2026
Die echten Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Portugal — und wann man NICHT kaufen sollte
Portugal ist einer der günstigeren Märkte Westeuropas — rund 6–8 % zusätzlich zum Preis an einmaligen Steuern und Gebühren. Dieser Leitfaden nennt erst die echte Gesamtzahl, Posten für Posten und belegt, und tut dann, was Wettbewerber nicht tun: die ehrlichen Signale, abzusehen — eingefrorene Kurzzeitlizenzen, der beendete Golden-Visa-Immobilienweg, Schulden der Eigentümergemeinschaft, fehlende Wohnlizenz und ein zu strapazierter Wechselkurs.
Die Kurzantwort: ~6–8 % gesamt
Portugal ist tatsächlich einer der günstigeren westeuropäischen Märkte für einen Kauf — rechnen Sie mit rund 6–8 % des Preises an einmaligen Steuern und Gebühren zusätzlich zum Angebotspreis. Das ist weniger als Spanien (10–14 %) oder eine ältere französische Immobilie (7–8 %). Doch „günstiger“ heißt nicht „billig“, und die Zahl, die Budgets sprengt, ist selten die Kaufsteuer — es ist die laufende Steuer, die Kurzzeitvermietungs-Lizenz, die Sie zu bekommen glaubten, oder die Aufenthaltsgenehmigung, für die Sie die Wohnung kauften und die es nicht mehr gibt. Dieser Leitfaden nennt erst die echte All-in-Zahl, dann die ehrlichen Gründe, abzusehen.
Einmalige Kosten (beim Abschluss)
Diese werden einmal gezahlt, beim oder rund um den Abschluss. Der große Posten ist die Grunderwerbsteuer (IMT), die progressiv ist — günstigere Häuser zahlen anteilig weniger, und für 2026 sind die Stufen angehoben, sodass IMT erst über rund 106.346 € greift und bei höherwertigen Häusern auf einen Spitzensatz von etwa 7,5–8 % steigt. Zusätzlich zur IMT zahlen Sie pauschal 0,8 % Stempelsteuer (Imposto do Selo), 0,5–1 % für die notarielle Urkunde und das Grundbuch (conservatória) und 1–1,5 % für einen unabhängigen Anwalt (advogado), der den Vorvertrag (CPCV) prüft und Titelchecks durchführt. Als Nicht-EU-Gebietsfremder brauchen Sie zudem einen Steuervertreter — rund 150–300 € pro Jahr — bis Sie steuerlich in Portugal ansässig werden.
Laufende Kosten (jedes Jahr)
Die jährlichen Kosten sind nach europäischen Maßstäben moderat, mit einer Falle. Die kommunale Grundsteuer IMI beträgt jährlich 0,3–0,45 % des steuerlichen (VPT-)Werts. Der Vermögenszuschlag AIMI gilt nur für den Anteil Ihres portugiesischen Immobilienwerts über 600.000 € je Eigentümer, mit 0,7–1,5 % — die meisten Käufer einer einzelnen Wohnung zahlen also nichts, ein Paar kann zusammen bis 1,2 Mio. € abschirmen, und ein Käufer im hohen Segment sollte ihn einpreisen. Vermieten Sie, zahlt ein Gebietsfremder nach den Standardregeln pauschal 25 % auf die Nettomiete — Kurzzeitvermietung (Alojamento Local) wird sehr anders besteuert und lizenziert (siehe unten).
Ein Rechenbeispiel: 400.000 € in Lissabon
Nehmen Sie eine Bestandswohnung in Lissabon für 400.000 €, gekauft von einem Nicht-EU-Paar. Die IMT auf 400.000 € fällt in die höheren progressiven Stufen; rechnen Sie mit etwa 23.000–25.000 € [exakte Zahl mit dem Portugal-IMT-Rechner prüfen]. Hinzu kommen 0,8 % Stempelsteuer (3.200 €), Notar und Eintragung mit ~0,75 % (3.000 €) und Recht mit ~1,25 % (5.000 €). Das sind rund 34.000–36.000 € einmalige Kosten — hier etwa 8,5–9 %, weil die IMT progressiv ist und eine 400.000-€-Wohnung in Lissabon weit oben in der Tabelle liegt. Dann 150–300 €/Jahr für den Steuervertreter, IMI von vielleicht 1.200–1.800 €/Jahr und kein AIMI, sofern der Anteil je Eigentümer 600.000 € nicht übersteigt. Das Nützlichste vor einem Angebot: die exakte IMT für Ihren Preis berechnen — die Zahl, die regelmäßig zu niedrig budgetiert wird.
Bei Finanzierung: Nicht-Resident-Hypothek & Währung
Die meisten ausländischen Käufer in Portugal zahlen bar, und die obigen Kosten setzen das voraus. Bei Finanzierung kommt eine eigene Schicht hinzu: portugiesische Banken leihen Gebietsfremden meist bis etwa 60–70 % des Werts [aktuellen Beleihungswert mit der Bank prüfen], planen Sie also 30–40 % Eigenkapital zusätzlich zu den 6–8 % Kosten. Erwarten Sie eine Schätzgebühr, eine Bearbeitungs-/Provisionsgebühr und eine zusätzliche Stempelsteuer auf das Darlehen selbst. Das größere, stillere Risiko ist die Währung: Sind Einkommen und Ersparnisse in Pfund oder Dollar und das Darlehen in Euro, erhöht eine ungünstige Wechselkursbewegung sowohl Ihr Eigenkapital als auch jede Monatsrate. Lassen Sie den starken Kurs am Besichtigungstag nicht zum Kurs werden, den Sie für die nächsten 20 Jahre annehmen.
Wann NICHT kaufen — die ehrlichen Absage-Signale
Das lassen Wettbewerber weg. Eine Immobilie in Portugal zu kaufen ist oft eine gute Entscheidung — aber es gibt konkrete Fälle, in denen die ehrliche Antwort lautet: nicht, oder noch nicht:
Wie Outpost hilft
Outpost ist die Vorbereitungsebene, kein Makler und keine Kanzlei — wir listen nichts, nehmen keine Provision und bewegen kein Geld. Wir recherchieren, damit Sie beim Notar Ihre echten All-in-Kosten, Ihre Steuerlage als Ausländer und die konkreten Warnzeichen am Gebäude und im Viertel kennen. Wenn Sie handeln müssen, vermitteln wir einen unabhängigen, geprüften portugiesischen Anwalt, der Titel, AL-/Eigentümergemeinschaftslage und etwaige Verträge bestätigt. Die Ehrlichkeit auf dieser Seite ist das Produkt: Lieber lassen wir Sie von der falschen Wohnung absehen, als Ihnen ein Dossier dazu zu verkaufen.
Tiefer einsteigen
Fragen
Was kostet ein Immobilienkauf in Portugal als Ausländer wirklich?
Rechnen Sie mit rund 6–8 % des Preises an einmaligen Steuern und Gebühren: progressive IMT-Grunderwerbsteuer (bis ~7,5–8 % bei höherwertigen Häusern, weniger bei günstigeren), 0,8 % Stempelsteuer plus Notar, Eintragung und Recht von zusammen etwa 1,5–2,5 %. Höherwertige Häuser in Lissabon können das obere Ende erreichen. Nutzen Sie den IMT-Rechner für die exakte Steuer auf Ihren Preis.
Was ist AIMI und muss ich es zahlen?
AIMI ist Portugals jährlicher Vermögenszuschlag auf Immobilien. Sie zahlen ihn nur auf den Anteil Ihres portugiesischen Immobilienwerts über 600.000 € je Eigentümer, mit 0,7–1,5 %. Die meisten Käufer einer Einzelwohnung unter dieser Schwelle zahlen nichts; ein Paar kann zusammen bis 1,2 Mio. € halten.
Bekomme ich noch ein Golden Visa durch einen Immobilienkauf in Portugal?
Nein. Der Immobilienweg zum portugiesischen Golden Visa endete im Oktober 2023 mit der Mais-Habitação-Reform. Ein Immobilienkauf gewährt keine Aufenthaltsgenehmigung mehr. Es bleiben ein qualifizierter Fonds über 500.000 € oder die Visa D7 (passives Einkommen) und D8 (digitaler Nomade), wenn Sie tatsächlich dort leben.
Kann ich die Wohnung als Kurzzeit-(Airbnb-/AL-)Vermietung betreiben?
In Lissabon für eine neue Lizenz oft nein — neue Alojamento-Local-Registrierungen sind in den Eindämmungszonen unter Mais Habitação faktisch eingefroren. Eine Immobilie mit bestehender, gültiger AL-Lizenz kann diese übertragen, wenn das condomínio es erlaubt. Prüfen Sie die alvará im RNAL-Register von Turismo de Portugal, bevor Sie Kurzzeiteinnahmen annehmen.
Brauche ich eine NIF und einen Steuervertreter vor dem Kauf?
Ja zur NIF — sie ist für jede portugiesische Transaktion erforderlich. Als Nicht-EU-Gebietsfremder brauchen Sie zudem einen Steuervertreter (~150–300 €/Jahr) für die Steuerkorrespondenz, bis Sie ansässig werden. Bringen Sie beides in Ordnung, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben oder eine Anzahlung leisten.
Wann sollte ich in Portugal NICHT kaufen?
Wenn der Plan von einer nicht bestätigten Kurzzeitlizenz abhängt; wenn Sie rein für ein Golden Visa kaufen (der Immobilienweg ist weg); wenn NIF/Vertreter nicht geregelt sind; wenn das condomínio Schulden hat oder der Bau keine Wohnlizenz; oder wenn der Deal nur zum heutigen Wechselkurs aufgeht. Die ehrliche Antwort lautet manchmal „nicht diese“ oder „noch nicht“.
Quellen
Prüfen Sie eine konkrete portugiesische Immobilie vor dem Kauf
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