Was eine AL-Lizenz ist — und nicht ist
Eine AL-Registrierung (Alojamento Local) ist die Lizenz, um eine portugiesische Wohnimmobilie legal für Kurzaufenthalte (unter 30 Tage) zu vermieten. Sie wird von der lokalen Câmara Municipal in Abstimmung mit Turismo de Portugal verwaltet. Ohne AL-Nummer können Sie eine Immobilie nicht auf Airbnb, Booking oder einer anderen Kurzzeitvermietungsplattform inserieren — die Plattformen prüfen die Registrierung jetzt zentral.
Eine AL ist keine Baugenehmigung, kein Gebäudesicherheitszertifikat und kein Steuersparmodell. Sie ist rein die Betriebslizenz. Sie können eine AL für eine Immobilie mit ungenehmigten baulichen Änderungen halten (ein separates Problem, auf das wir zurückkommen).
Das Mais-Habitação-Gesetz (Gesetz 56/2023) und seine teilweise Rücknahme
Im Oktober 2023 verabschiedete die vorige PS-geführte Regierung Lei 56/2023 (das „Mais Habitação“-Programm) mit drei wesentlichen Änderungen für AL:
- Nationaler Stopp neuer AL. Landesweit konnten keine neuen AL-Registrierungen gewährt werden — vorbehaltlich kommunaler Einzelfallausnahmen.
- Kündigungsprüfung 2030. Bestehende AL-Registrierungen würden geprüft und könnten 2030 gekündigt werden, sofern Eigentümer nicht nachweisen, dass die Immobilie wirklich als Kurzzeitvermietung betrieben wurde.
- Außerordentlicher Beitrag. AL-Betreiber zahlen einen zusätzlichen Beitrag basierend auf dem Leerstandskoeffizienten der Immobilie.
Im Mai 2024 nahm die neue PSD-geführte Montenegro-Regierung Mais Habitação durch Decreto-Lei 76/2024 teilweise zurück. Der pauschale nationale Stopp wurde aufgehoben, die Kündigungsprüfung 2030 gestrichen und der außerordentliche Beitrag abgeschafft. Aber Beschränkungszonen auf kommunaler Ebene blieben bestehen — und Lissabon, Porto, Madeira und Teile der Algarve haben ihre eigenen Sperren beibehalten oder sogar verschärft.
Lissabons Beschränkungszonen — die praktische Realität
Die Câmara Municipal de Lisboa wies ab 2018 mit späteren Erweiterungen folgende Gebiete als „zonas de contenção absoluta“ (absolute Beschränkung) aus:
- Santa Maria Maior (Alfama, Castelo, Mouraria, Baixa)
- Misericórdia (Bairro Alto, Chiado, Bica, Cais do Sodré)
- São Vicente (Graça, Penha de França)
- Ajuda (teilweise)
- Belém (teilweise)
- Arroios (Teile von Anjos und Pena)
In diesen Zonen werden keine neuen AL-Registrierungen akzeptiert. Bestehende AL-Lizenzen genießen Bestandsschutz und können mit der Immobilie an einen neuen Eigentümer übertragen werden (eine der wenigen legitimen Möglichkeiten, im Zentrum Lissabons AL-Exposition zu erwerben: kaufen Sie eine Immobilie, die die Lizenz bereits hält).
Wie man eine bestehende AL-Registrierung prüft
- Bitten Sie den Verkäufer um die AL-Registrierungsnummer (sechs- bis achtstelliger numerischer Code).
- Suchen Sie sie im öffentlichen Register RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local).
- Bestätigen Sie, dass die Immobilienadresse exakt der Adresse in der Urkunde entspricht.
- Prüfen Sie, dass die Registrierung „ativa“ (aktiv) ist und nicht „suspensa“ oder „cancelada“.
- Prüfen Sie, dass die AL-Modalität (Estabelecimento de Hospedagem, Apartamento, Moradia) zu Ihrer beabsichtigten Nutzung passt.
- Bestätigen Sie in Lissabon zudem bei der Câmara, dass die AL nicht unter den Beschränkungsregeln nach 2018 individuell widerrufen wurde.
Die steuerliche Realität des AL-Betriebs
AL-Einkommen für Nichtansässige wird unter dem Categoria-B-Regime der IRS besteuert. Die wichtigsten Regeln 2026:
- Vereinfachtes Regime: 35 % der Brutto-AL-Einnahmen gelten als steuerpflichtiges Einkommen, besteuert zum Nichtansässigensatz (allgemein 28 % oder progressiv, falls gewählt). Effektivsatz ≈ 9,8 % vom Brutto.
- Stadtsteuer: 2 €/Nacht in Lissabon, 2-3 € in Porto.
- IMI-Zuschlag: für AL genutzte Immobilien können von der Câmara neu klassifiziert werden, was höhere IMI-Stufen auslöst.
- MwSt.: befreit unter 15.000 € Jahresumsatz; darüber Standard 6 % (ermäßigter Satz für Unterkunft).
- Sozialversicherung: ist AL Ihre Haupttätigkeit, könnten Sie Beiträge schulden.
Für eine Lissabonner Wohnung mit 30.000 €/Jahr auf Airbnb liegt die Gesamtbelastung aus Steuer + Stadtsteuer + IMI typischerweise bei 18-25 % der Bruttoeinnahmen.
Was passiert, wenn Sie ohne AL betreiben
Eine Immobilie ohne gültige AL-Nummer auf Airbnb / Booking zu inserieren ist illegal. Die Plattformen prüfen die Nummer jetzt beim Inserieren, das praktische Risiko ist also die Entfernung Ihres Inserats. Das rechtliche Risiko ist eine Geldstrafe von 2.500-40.000 € der ASAE (Regulierungsbehörde für Wirtschaftstätigkeiten). Wiederholungstäter erhalten Inseratsperren.
Das Problem der ungenehmigten Umbauten
Ein separates und wohl größeres Problem: schätzungsweise 30 % der älteren portugiesischen Häuser haben Änderungen (zusätzliche Schlafzimmer, Zwischengeschosse, geteilte Einheiten, Terrassenumbauten) ohne ordnungsgemäße Câmara-Genehmigung. Die Caderneta Predial Urbana (Steuerregister) zeigt eine Konfiguration, die Conservatória (Rechtsregister) eine andere, und die physische Immobilie eine dritte.
Für eine AL-Immobilie ist das wichtig, weil: (a) die AL nur für die rechtlich registrierte Konfiguration gewährt wird und (b) die Legalisierung ungenehmigter Arbeiten 6-24 Monate dauern und 5.000-30.000 € kosten kann.
Wenn Sie kaufen — der Prüfablauf
- Lassen Sie das Outpost-Dossier zur Adresse laufen. Es kennzeichnet den AL-Beschränkungsstatus der freguesia und den lokalen IMI-Satz.
- Wenn Kurzzeitvermietung geplant ist: prüfen Sie, dass die AL-Nummer existiert, aktiv ist und mit dem Verkauf übergeht.
- Gleichen Sie Caderneta Predial Urbana vs. Conservatória vs. physische Konfiguration ab. Jede Abweichung = Ihr Anwalt muss vor Abschluss ermitteln.
- Modellieren Sie die Gesamt-Netto-AL-Rendite mit realistischen 70-80 % Auslastung und ~22 % Steuerlast — nicht mit der Best-Case-Schlagzeile der Buchungsplattform.