Beispielberichte

Was ein echter Outpost-Bericht tatsächlich sagt.

Vier durchgearbeitete Beispiele — eines pro Land — erstellt mit genau der Engine, die das bezahlte Dossier baut, auf realen öffentlichen Inseraten (Adressen entfernt, Preisspannen gerundet). Jedes zeigt das Urteil, die zentrale Erkenntnis und die Punkte, die ein Käufer abwägen würde. Genau diese Tiefe und dieses Format hat das $49-Dossier.

PTPortugalLeicht über Markt — AL ist hier eingefroren

Cascais — 2-Zimmer-Wohnung

85 m² Wohnung, 400 m von der Strandpromenade. Baujahr 2008. Von einer Lissabonner Agentur für 585.000 € angeboten.

Angebotspreis

€585,000

Fairer Wert

€520,000 – €560,000

Tatsächliche Kosten

€646,400

Bruttorendite

3.8%

Effektive Steuer

28% (IRS flat)

Ausstiegsprognose

€598k in 5y (+2.5%/yr)

Zentrale Erkenntnis

AL-Sperrzone — kein Aufwärtspotenzial bei Kurzzeitvermietung und 11 % über dem realistischen Vergleichsmedian für diesen 400-m-Radius.

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1Zusammenfassung
AL-Sperrzone — kein Aufwärtspotenzial bei Kurzzeitvermietung und 11 % über dem realistischen Vergleichsmedian für diesen 400-m-Radius.
2Preisanalyse
Angebotspreis: €585,000 · Fairer Wert: €520,000 – €560,000
3Echte Kostenaufstellung
Tatsächliche Kosten: €646,400
4Recht & Risiko
Caderneta Predial Urbana zeigt einen ungenehmigten Anbau; Begutachtung vor der Beurkundung unerlässlich
5Speziell für Sie
85 m² Wohnung, 400 m von der Strandpromenade. Baujahr 2008. Von einer Lissabonner Agentur für 585.000 € angeboten.
6Lokale Intelligenz
Die Immobilie liegt in einer registrierten AL-Sperrzone; Kurzzeitlizenz ist ausgesetzt
7Mietrendite
Bruttorendite: 3.8% · Effektive Steuer: 28% (IRS flat)
8Lebensstil & Praktisches
IMI-Satz beträgt 0,30 % (niedrigste Stufe)
9Absichtsanalyse
Leicht über Markt — AL ist hier eingefroren
10Vor der Unterschrift
- Direitos de preferência: Gebäude in Schutzzone — Nachbarn haben 60-tägiges Vorkaufsrecht
- Sanitärinstallation vor 2018 — 8-12 Tsd. € für den Austausch einplanen

ESSpanienErhebliches Mieter- + Lizenzrisiko

Barcelona — Eixample-Wohnung

92 m² Wohnung in Esquerra de l'Eixample. Derzeit vermietet mit Status eines schutzbedürftigen Mieters. Angeboten für 725.000 €.

Angebotspreis

€725,000

Fairer Wert

€620,000 – €670,000

Tatsächliche Kosten

€787,400

Bruttorendite

3.1%

Effektive Steuer

24% (IRNR, gross)

Ausstiegsprognose

€735k in 5y (+1.5%/yr)

Zentrale Erkenntnis

Der Status eines schutzbedürftigen Mieters nach Gesetzesdekret 9/2023 bedeutet, dass eine Räumung faktisch blockiert ist; PEUAT verbietet jede Touristenlizenz in diesem Bezirk.

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1Zusammenfassung
Der Status eines schutzbedürftigen Mieters nach Gesetzesdekret 9/2023 bedeutet, dass eine Räumung faktisch blockiert ist; PEUAT verbietet jede Touristenlizenz in diesem Bezirk.
2Preisanalyse
Angebotspreis: €725,000 · Fairer Wert: €620,000 – €670,000
3Echte Kostenaufstellung
Tatsächliche Kosten: €787,400
4Recht & Risiko
Mieter ist als 'schutzbedürftig' eingestuft — Räumung nach Spaniens Wohnungsgesetz 2023 blockiert
5Speziell für Sie
92 m² Wohnung in Esquerra de l'Eixample. Derzeit vermietet mit Status eines schutzbedürftigen Mieters. Angeboten für 725.000 €.
6Lokale Intelligenz
Schöne Eixample-Architektur, echte 92 m² nach Carrez gemessen
7Mietrendite
Bruttorendite: 3.1% · Effektive Steuer: 24% (IRNR, gross)
8Lebensstil & Praktisches
Vermögensteuerbonifikation im Madrider Stil in Katalonien nicht verfügbar
9Absichtsanalyse
Erhebliches Mieter- + Lizenzrisiko
10Vor der Unterschrift
- PEUAT-Zone — Touristenlizenz strukturell nicht verfügbar
- Katalanische Mietpreisbremse: jede künftige Neuvermietung ist durch den IRAV-Index gedeckelt
- Catastro–Registro-Diskrepanz bei der Terrassenfläche (8 m² nicht erfasst)

FRFrankreichFair bepreist — ganzjährige Kurzzeitvermietung möglich

Annecy — Studio am Seeufer

42 m² Studio mit Seeblick, 800 m von der Altstadt. DPE-Klasse D. Angeboten für 395.000 €.

Angebotspreis

€395,000

Fairer Wert

€380,000 – €410,000

Tatsächliche Kosten

€428,700

Bruttorendite

4.2%

Effektive Steuer

20% (IR + PS)

Ausstiegsprognose

€420k in 5y (+1.5%/yr, taper)

Zentrale Erkenntnis

DPE D = kein Vermietungsverbotsrisiko bis mindestens 2034. Annecy hat unter 200.000 Einwohner — keine 120-Tage-Obergrenze für Kurzzeitvermietung. AirDNA zeigt 68 % Auslastung bei 185 € ADR.

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1Zusammenfassung
DPE D = kein Vermietungsverbotsrisiko bis mindestens 2034. Annecy hat unter 200.000 Einwohner — keine 120-Tage-Obergrenze für Kurzzeitvermietung. AirDNA zeigt 68 % Auslastung bei 185 € ADR.
2Preisanalyse
Angebotspreis: €395,000 · Fairer Wert: €380,000 – €410,000
3Echte Kostenaufstellung
Tatsächliche Kosten: €428,700
4Recht & Risiko
Notarkosten mit 7,5 % einkalkuliert — 30 Tsd. € im Voraus
5Speziell für Sie
42 m² Studio mit Seeblick, 800 m von der Altstadt. DPE-Klasse D. Angeboten für 395.000 €.
6Lokale Intelligenz
DPE D schützt vor den G/F-Vermietungsverboten 2025/2028
7Mietrendite
Bruttorendite: 4.2% · Effektive Steuer: 20% (IR + PS)
8Lebensstil & Praktisches
Annecy hat keine 120-Tage-Obergrenze für Kurzzeitvermietung (unter 200.000 Einwohner)
9Absichtsanalyse
Fair bepreist — ganzjährige Kurzzeitvermietung möglich
10Vor der Unterschrift
- Copropriété-Gebühren 56 €/m²/Jahr — Pariser Niveau, Aufzug + Concierge
- LMNP-Regime verschärft sich ab 2026 — Abschreibungsregeln im Wandel
- EU-Pflichtteilsrecht gilt, sofern das Testament nicht ausdrücklich das nationale Recht wählt

GBVereinigtes KönigreichStarke Rendite — SDLT-Auswirkung prüfen

Manchester — M14 Reihenhaus-HMO

Dreistöckiges Reihenhaus, derzeit lizenzierte 5-Zimmer-HMO, 600 m von der University of Manchester. Angeboten für 285.000 £.

Angebotspreis

£285,000

Fairer Wert

£270,000 – £290,000

Tatsächliche Kosten

£317,800

Bruttorendite

5.1%

Effektive Steuer

20% (NRL)

Ausstiegsprognose

£300k in 5y (+1.0%/yr)

Zentrale Erkenntnis

Bruttorendite von 7,8 % nach M14-Studentenvermietungsökonomie. Bestehende 5-Zimmer-HMO-Lizenz wird beim Abschluss übertragen. SDLT-Zuschlag für Nichtansässige addiert 5.700 £.

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1Zusammenfassung
Bruttorendite von 7,8 % nach M14-Studentenvermietungsökonomie. Bestehende 5-Zimmer-HMO-Lizenz wird beim Abschluss übertragen. SDLT-Zuschlag für Nichtansässige addiert 5.700 £.
2Preisanalyse
Angebotspreis: £285,000 · Fairer Wert: £270,000 – £290,000
3Echte Kostenaufstellung
Tatsächliche Kosten: £317,800
4Recht & Risiko
SDLT-Zuschlag für Nichtansässige: 2 % addieren 5.700 £ zu einem Standardkauf
5Speziell für Sie
Dreistöckiges Reihenhaus, derzeit lizenzierte 5-Zimmer-HMO, 600 m von der University of Manchester. Angeboten für 285.000 £.
6Lokale Intelligenz
HMO-Lizenz gültig bis 2027, überträgt sich sauber mit dem Verkauf
7Mietrendite
Bruttorendite: 5.1% · Effektive Steuer: 20% (NRL)
8Lebensstil & Praktisches
EPC C — erfüllt das vorgeschlagene Minimum 2028 für neue Mietverhältnisse
9Absichtsanalyse
Starke Rendite — SDLT-Auswirkung prüfen
10Vor der Unterschrift
- Article-4-Direktive: anderer M14-Bestand kann ohne Baugenehmigung nicht in HMO umgewandelt werden
- Senkungsrisiko auf M14-Lehmboden — vollständige Bausachverständigung empfohlen
- 5 nicht verwandte Mieter erfordern HMO-Lizenzerneuerung beim Manchester City Council im Sep. 2027

In jedem Dossier — 11 Abschnitte

Dieselbe Tiefe für jede Immobilie. Jedes 49-$-Dossier deckt all dies ab:

1Zusammenfassung

2Preisanalyse

3Echte Kostenaufstellung

4Recht & Risiko

5Speziell für Sie

6Lokale Intelligenz

7Mietrendite

8Lebensstil & Praktisches

9Absichtsanalyse

10Vor der Unterschrift

11Anwalt

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