Wie wir ein Dossier erstellen.

Wir lösen die eingegebene Adresse über Nominatim (OpenStreetMap) in ein Koordinatenpaar, eine Postleitzahl und ein Land auf. Nominatim ist kostenlos, offen und ratenbegrenzt, aber für unsere unterstützten Länder genau genug. Wir filtern die Ergebnisse auf API-Ebene auf GB, FR, ES, PT und TR — Adressen außerhalb dieses Bereichs geben einen 422 zurück.

Für französische und britische Adressen ziehen wir echte registrierte Transaktionen aus den amtlichen Registern.

• Frankreich — DVF (Demandes de Valeurs Foncières): Wir fragen den CEREMA-bbox-Endpunkt rund um die Immobilie ab (Anfangsradius 1,5 km, adaptiv bis 20 km). Wir behalten nur Verkäufe der letzten 24 Monate, schließen Neubauten und Datensätze ohne Größe aus und gewichten jeden Vergleichswert nach Entfernung, Aktualität und Größenähnlichkeit.
• Vereinigtes Königreich — HM Land Registry Price Paid Data: Wir führen eine SPARQL-Abfrage gegen den Land-Registry-Endpunkt aus, ortsabgeglichen über die letzten 24 Monate. HMLR enthält keine Quadratmeterangabe — bis zur EPC-Integration nutzen wir die Mediangröße je Objekttyp (Wohnung 65 m², Haus 110 m²) als Platzhalter.

Aus dem Kandidatenpool berechnen wir einen gewichteten Median-Quadratmeterpreis. Dieser Wert × die angegebene Größe Ihrer Immobilie = unsere Fair-Value-Schätzung. Stichprobengröße und Medianradius bestimmen das im Bericht angezeigte Feld „Datenkonfidenz“ (≥20 = hoch, ≥8 = mittel, weniger = niedrig).

Spanien, Portugal und die Türkei veröffentlichen keine kostenlosen, maschinenlesbaren Register einzelner Verkäufe. Stattdessen orientieren wir uns an veröffentlichten Preisindizes, die regelmäßig aktualisiert und im Bericht mit ihrem Prüfdatum gekennzeichnet werden:

• Spanien: INE-Hauspreisindex und regionale €/m²-Mediane des Colegio de Registradores.
• Portugal: €/m²-Mediane von INE und Confidencial Imobiliário, wo verfügbar bis auf Stadtebene.
• Türkei: ₺/m²-Mediane von TÜİK / Endeksa, zum aktuellen Wechselkurs in EUR umgerechnet.

Wir ordnen die Immobilie dem spezifischsten verfügbaren Gebiets-Benchmark zu (Stadt schlägt national) und multiplizieren mit der angegebenen Größe. Jeder Bericht aus diesen Märkten ist klar als Gebiets-Benchmark gekennzeichnet, nicht als Einzelobjekt-Gutachten, mit Quelle und Prüfdatum. Ist keine Indexgranularität verfügbar, wird als letztes Mittel eine klar gekennzeichnete KI-Schätzung verwendet.

Wir berechnen die Gesamtkosten des Erwerbs für das von Ihnen gewählte Käuferprofil (derzeit standardmäßig GB-Käufer). Die Kosten werden von Hand anhand der veröffentlichten Sätze 2025-2026 der jeweiligen Steuerbehörde kodiert — wir leiten keine Sätze aus KI ab.

Portugal

• IMT (gleitende Skala 0-8 % je Stufe)
• Imposto de Selo (0,8 %)
• Anwaltskosten (typisch 1,5 %)
• Feste Notargebühr (~1.200 €)

Spanien

• ITP-Regionalsatz (4-11 % je Region — Standard Madrid 6 %; im Profil änderbar)
• AJD (1,5 % bei Neubau)
• Anwaltskosten (typisch 1 %)
• Notar & Registro (~1.500 €)

Frankreich

• Notargebühren (7,5 % all-inclusive — droits de mutation, Eintragung, Notar)
• Übersetzung / vereidigter Dolmetscher (~500 €)

Vereinigtes Königreich

• SDLT-Staffelsätze 2025-26 (0 % bis 125 Tsd. £, 2 %, 5 %, 10 %, 12 %)
• SDLT-Zuschlag für Nicht-Ansässige +2 % (seit April 2021)
• Anwaltsgebühr (typisch 1.500 £)
• Gutachtergebühr (typisch 600 £)
• Land Registry (135-500 £ je Stufe)
• GBP→EUR zum aktuellen EZB-Referenzkurs (Frankfurter API, 12 Std. zwischengespeichert)

Türkei

• Tapu harcı (Übertragungssteuer, 4 %)
• KDV (MwSt. — 0 % bei Wiederverkauf)
• Avukat (Anwalt, ~1,5 %) + döner-sermaye-Registergebühr
• DASK-Erdbebenversicherung + iskan-Prüfungen
• TRY→EUR zum aktuellen EZB-Referenzkurs

Im Abschnitt „Lokale Erkenntnisse“ benennen wir regionsspezifische Gesetze und Risiken — Okupas, AL-Beschränkung, PEUAT, DPE-G-Verbot, Leasehold-Restrisiko usw. Der Grundbestand der Risiken je Land wird von unserem Redaktionsteam aus primären Rechtsquellen (Amtsblatt, Ministerialerlasse, Gemeinderatsbeschlüsse) handkuratiert und vierteljährlich aktualisiert.

Zusätzlich personalisiert Gemini das Risiko für die konkrete Stadt / PLZ — z. B. wird Eixample Esquerra als höhere Okupa-Zone als Sant Andreu markiert. Ist Gemini nicht verfügbar (Ratenlimits, Netzwerkfehler), greift der Bericht auf den kuratierten Grundbestand zurück, sodass Sie nie einen leeren Bericht erhalten.

Die Mietrendite wird in zwei Szenarien berechnet:

• Langzeitvermietung: KI-geschätzte monatliche Mietspanne × 12 ÷ Kaufpreis = Bruttorendite. Die Nettorendite zieht einen effektiven Steuersatz ab (24 % IRNR Spanien, 28 % Nicht-Ansässigen-IRS Portugal, prélèvement-Stufen Frankreich, 40 % Spitzensteuersatz GB).
• Kurzzeitvermietung: Nachtpreis × realistische Auslastung × 365 = geschätzter Jahresumsatz. Der Lizenzstatus (verfügbar / eingeschränkt / eingefroren / verboten) ergibt sich aus dem benannten lokalen Regime (PEUAT, AL-Beschränkung, 90-Tage-Regel usw.).

Die Lebensqualitäts-Bewertung (Gesundheit, Bildung, Verkehr, Sicherheit) wird per KI auf einer Skala von 1-5 erstellt, verankert an Vergleichsstädten. Der Lebenshaltungskosten-Index ist auf London = 100 normiert. Dies sind Best-Effort-Richtwerte, keine Zensusdaten.

Das Hauptfazit (Gut / Vorsicht / Risiko) verbindet drei Signale: Preisabweichung gegenüber Vergleichswerten, Gesamtkostenlast als Prozentsatz des Kaufpreises und Schwere der benannten lokalen Risiken. Die Schwelle ist derzeit:

• Gut — Preis innerhalb ±5 % der Vergleichswerte UND keine kritischen lokalen Risiken
• Vorsicht — Preis 5-15 % darüber ODER ein lokales Risiko hoher Schwere
• Risiko — Preis >15 % darüber ODER ein kritisches lokales Risiko ODER mehrere Risiken hoher Schwere

• Wir nehmen keine Vermittlungsgebühr oder Provision von Anwälten, Gutachtern, Maklern, Kreditgebern oder Bauträgern — genau das korrumpiert eine Analyse. Wir vermitteln Sie ggf. an einen geprüften unabhängigen Fachmann, aber Sie zahlen diesen — oder uns für die Koordination — direkt; von ihnen nehmen wir keinen Cent.
• Wir erstellen kein für Hypothek, Versicherung oder Gericht geeignetes Sachverständigengutachten.
• Wir besichtigen Immobilien nicht physisch.
• Wir garantieren nicht, dass die KI-generierte Darstellung frei von Halluzinationen ist — jedes faktentragende Feld wird mit der zugrundeliegenden Datenebene abgeglichen.

Den regulatorischen und Haftungsbeschränkungstext finden Sie in unserem rechtlichen Hinweis.

Die vollständige Liste der öffentlichen Daten, die wir nutzen — inklusive Version, Aktualisierungsrhythmus und Lizenzbedingungen — finden Sie auf der Seite Datenquellen.