Die echten Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Frankreich — und wann man NICHT kaufen sollte

Frankreich ist ein Markt mittlerer Kaufkosten, und fast alle Kosten stecken in einem berühmten Posten: den frais de notaire. Bei einer älteren (ancien) Immobilie rechnen Sie mit rund 7–8 % des Preises an einmaligen Steuern und Gebühren zusätzlich zum Angebotspreis; bei einem Neubau (neuf) sinkt das auf etwa 2–3 %. Trotz des Namens ist das meiste dieser 7–8 % Grunderwerbsteuer (droits de mutation, ~5,80 %) an den Staat, nicht das Honorar des Notars. Das macht Frankreich zu einem schlechten Markt zum Weiterverkaufen — Sie müssen erst rund 8 % wieder hereinholen, bevor Sie einen Euro verdient haben — und die Zahl, die ausländische Eigentümer später überrascht, ist selten der Kaufpreis. Es ist die steigende jährliche taxe foncière, die IFI-Vermögensteuer bei Überschreiten der Schwelle, oder die Entdeckung, dass die Wohnung, die Sie vermieten wollten, aufgrund ihrer Energieklasse nicht vermietet werden darf. Dieser Leitfaden nennt erst die echte All-in-Zahl, dann die ehrlichen Gründe, abzusehen.

Diese werden einmal gezahlt, bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde (acte authentique). Der große Posten sind die frais de notaire — ein Bündel, keine Einzelgebühr. Der größte Teil ist die droits de mutation (Grunderwerbsteuer), etwa 5,80 % bei einer älteren Immobilie und nur ~0,715 % beim Neubau, wo die Mehrwertsteuer schon im Preis steckt. Hinzu kommen die regulierten Honorare des Notars (émoluments) — eine gestaffelte Skala (3,870 % / 1,596 % / 1,064 % / 0,799 % über Preisbänder, plus 20 % TVA) — und Auslagen. Zusammen sind das rund 7–8 % bei einem ancien und ~2–3 % bei einem neuf. Maklergebühren betragen 3–8 % und sind oft im angezeigten Preis enthalten (markiert FAI — frais d'agence inclus); klären Sie stets, ob der Preis netto an den Verkäufer geht oder maklerinklusiv ist und wer zahlt, bevor Sie Ihre Summe berechnen. Ein französischer Notar ist Pflicht und handelt für die Transaktion selbst; viele ausländische Käufer beauftragen zusätzlich einen unabhängigen avocat, der den compromis und ihre persönliche Lage prüft.

Die jährlichen Kosten sind der Punkt, an dem Frankreich still von seinem günstigen Ruf abweicht. Die taxe foncière, die jährliche Grundsteuer des Eigentümers, wird lokal auf die valeur locative festgesetzt und ist in vielen Gemeinden stark gestiegen — prüfen Sie die tatsächliche aktuelle Rechnung für genau diese Adresse, nicht einen Landesdurchschnitt. Die taxe d'habitation wurde für Hauptwohnsitze abgeschafft, gilt aber weiter für Zweitwohnungen, mit lokalen Zuschlägen von bis zu 60 % in angespannten (zone tendue) Tourismusgebieten — direkt relevant, wenn dies ein Ferienhaus ist. Vermieten Sie, zahlt ein Gebietsfremder Einkommensteuer von 20 % (EU-Ansässige) oder 30 % (Nicht-EU-Ansässige) auf die Nettomiete in Frankreich, und EU-Sozialabgaben können hinzukommen. Übersteigt Ihr weltweites (für Ansässige) oder französisches (für Gebietsfremde) Netto-Immobilienvermögen 1,3 Mio. €, fallen Sie unter die IFI-Vermögensteuer mit 0,5–1,5 %.

Nehmen Sie eine ältere (ancien) Wohnung in Nizza für 400.000 €, gekauft von einem Nicht-EU-Paar. Frais de notaire bei ~7,5 % liegen bei rund 30.000 € [exakte Zahl mit dem Frankreich-Notarrechner prüfen] — das meiste davon die droits de mutation, nicht das Honorar des Notars. Steckt die Maklergebühr nicht schon im Preis, kommen 3–8 % hinzu (12.000–32.000 €) — klären Sie, wer sie zahlt. Die einmaligen Kosten sind also rund 30.000 € allein auf der Urkunde, deutlich mehr, wenn Maklergebühren obendrauf kommen. Dann jährlich: taxe foncière (je nach Gemeinde — holen Sie die echte Zahl für die Adresse), und da Nizza eine Zweitwohnung und eine angespannte Zone ist, eine taxe d'habitation mit möglichem Zuschlag. Keine IFI, solange das französische Netto-Immobilienvermögen des Paares 1,3 Mio. € nicht übersteigt. Das Nützlichste vor einem Angebot: die exakten frais de notaire für Ihren Preis und Immobilientyp (ancien vs. neuf) berechnen — die Zahl, die man regelmäßig zu niedrig oder zu hoch schätzt.

Viele ausländische Käufer in Frankreich finanzieren, und französische Banken leihen Gebietsfremden bereitwilliger als manche Nachbarn — aber zu ihren Bedingungen. Rechnen Sie als Gebietsfremder mit einer höheren Anzahlung [aktuellen Beleihungswert mit der Bank prüfen], und französische Kreditgeber wenden eine strikte Schuldendienstregel an, die die gesamten Kreditraten auf rund 35 % des Einkommens deckelt. Kalkulieren Sie die Bearbeitungs- und Garantie-/Hypothekeneintragungskosten des Kreditgebers ein, die getrennt von den obigen frais de notaire sind. Das größere, stillere Risiko ist die Währung: Sind Einkommen und Ersparnisse in Pfund oder Dollar und das Darlehen in Euro, erhöht eine ungünstige Wechselkursbewegung sowohl Ihre Anzahlung als auch jede Monatsrate. Lassen Sie den starken Kurs am Besichtigungstag nicht zum Kurs werden, den Sie für die nächsten 20 Jahre annehmen.

Das lassen Wettbewerber weg. Eine Immobilie in Frankreich zu kaufen ist oft eine gute Entscheidung — aber es gibt konkrete Fälle, in denen die ehrliche Antwort lautet: nicht, oder noch nicht:

Outpost ist die Vorbereitungsebene, kein Makler und keine Kanzlei — wir listen nichts, nehmen keine Provision und bewegen kein Geld. Wir recherchieren, damit Sie beim Notar Ihre echten All-in-frais-de-notaire, Ihre Steuerlage als Ausländer (Mietsteuer, IFI, taxe foncière, Erbschaft) und die konkreten Warnzeichen am Gebäude und im Viertel kennen — einschließlich der DPE-Energieklasse, die darüber entscheidet, ob Sie je vermieten dürfen. Wenn Sie handeln müssen, vermitteln wir einen unabhängigen, geprüften französischen Notar oder avocat, der Titel, copropriété-Lage und etwaige Verträge bestätigt. Die Ehrlichkeit auf dieser Seite ist das Produkt: Lieber lassen wir Sie von der falschen Wohnung absehen, als Ihnen ein Dossier dazu zu verkaufen.

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