Die fünf Ebenen der Grundsteuer für ausländische Eigentümer
Für einen nichtansässigen ausländischen Eigentümer gibt es fünf mögliche Steuerebenen bei einer Immobilie: Kaufsteuern (einmalig beim Erwerb), jährliche Eigentumssteuern (jedes Jahr des Haltens), Mieteinkommensteuer (jedes Jahr der Vermietung), Vermögensteuer (wo zutreffend) und Veräußerungssteuer (beim Verkauf). Unten jede Ebene nach Land mit den Sätzen 2026 aufgeschlüsselt.
Auf einen Blick — die vier Steuern, vier Länder
| Steuer | UK | Frankreich | Spanien | Portugal |
|---|---|---|---|---|
| Kauf | SDLT 0–12 % + 2 % Nichtansässig | Notar ~7–8 % | ITP 6–11 % / 10 % MwSt. Neubau | IMT bis 7,5 % + 0,8 % Stempel |
| Jährlich | Council Tax | Taxe foncière + d’habitation (Zweitwohnsitz) | IBI 0,4–1,1 % + IRNR fiktiv | IMI 0,3–0,45 % + AIMI |
| Miete (nichtansässig) | 20–45 % (NRL) | 19 % + 7,5–17,2 % Sozial | EU 19 % / Nicht-EU 24 % brutto | 25 % netto (Langzeit) |
| Vermögen | Keine | IFI über 1,3 Mio. € | Patrimonio (regionsabhängig) | AIMI über 600 Tsd. € |
| Veräußerung (CGT) | 24 % | 19 % + Sozial, gestaffelt | 19–27 % + plusvalía | 28 % pauschal |
Indikative Nichtansässigen-Sätze für 2026; sie variieren nach Region und Haushaltsjahr. Vollständiges Detail je Ebene unten.
Kaufsteuern (einmalig beim Erwerb)
Vereinigtes Königreich
- SDLT gestaffelt: 0 % bis 125 Tsd. £, 2 % 125-250 Tsd. £, 5 % 250-925 Tsd. £, 10 % 925 Tsd.-1,5 Mio. £, 12 % darüber.
- Nichtansässigen-Zuschlag: +2 % auf jede Stufe.
- Zweitimmobilien-Zuschlag: +5 % auf jede Stufe (von 3 % am 31. Okt. 2024 angehoben) für Zweitwohnungen / Buy-to-let. Ein Nichtansässiger, der keine einzige Wohnung kauft, zahlt beide — kombiniert +7 %.
- Grundbuchgebühr: 135-500 £ je Stufe.
Frankreich
- Notargebühren: 7-8 % all-inclusive (umfasst droits de mutation, Registrierung, Notar-émoluments).
- Dies ist die höchste einmalige Steuer in allen vier Ländern.
Spanien
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): regional. Madrid 6 %, Katalonien 10-11 %, Andalusien 7 %, Valencia 10 %.
- Bei Neubau: 10 % MwSt. + 1,5 % AJD statt ITP.
- Notar + Registro: ~1.500 €.
Portugal
- IMT: gleitende Skala 0-8 % je Tranche. Immobilie über 1 Mio. € = 7,5 % pauschal.
- Imposto de Selo: 0,8 %.
- Notar: ~1.200 €.
Jährliche Eigentumssteuern (jedes Jahr des Haltens)
Vereinigtes Königreich — Council Tax
Basiert auf Bewertungen von 1991 (ja, wirklich). Stufen A-H. Eine 2-Zimmer-Wohnung im Zentrum Londons ist typischerweise Stufe D-E mit 1.200-2.200 £/Jahr. Möblierte, aber unbewohnte Immobilien zahlen in vielen Councils 100-200 % Zuschlag (seit den Reformen 2024). Zweitwohnungsbesitzer sind besonders in Cornwall, Devon, Wales exponiert (200 % Zuschlag in manchen Councils).
Frankreich — Taxe foncière + taxe d’habitation
Taxe foncière (vom Eigentümer gezahlt): basiert auf dem katastralen Mietwert. Eine Pariser 60-m²-Wohnung = 800-1.500 €/Jahr. Zuletzt starke Anstiege in Großstädten (Paris +50 % über 2022-2024). Taxe d’habitation (vom Bewohner gezahlt — Zweitwohnungsbesitzer zahlen sie): 500-2.000 €/Jahr für dieselbe Wohnung, plus bis zu 60 % Zuschlag in Touristengemeinden (Paris, Bordeaux, Biarritz, Nizza).
Spanien — IBI + IRNR fiktives Einkommen
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): kommunal, 0,4-1,1 % des Katasterwerts (Katasterwert ist typisch 50-70 % des Marktwerts). Eine 400-Tsd.-€-Wohnung mit 120 Tsd. € Katasterwert zahlt rund 600-1.300 €/Jahr. IRNR fiktives Einkommen: Nichtansässige zahlen 24 % (Nicht-EU) oder 19 % (EU/EWR) auf ein fiktives Mieteinkommen von 1,1-2 % des Katasterwerts, ob vermietet oder nicht. Fügt ~500-800 €/Jahr hinzu.
Portugal — IMI + AIMI
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): 0,3-0,45 % urban, 0,8 % ländlich, auf den Valor Patrimonial Tributário (Katasterwert). Gemeinde Lissabon = 0,3 %. Eine 400-Tsd.-€-Lissabon-Wohnung mit 180 Tsd. € VPT zahlt 540 €/Jahr. AIMI zusätzlich: 0,4-1,5 % auf den Portfolioanteil über 600 Tsd. € pro Person — die ersten 600 Tsd. € sind für Einzeleigentümer steuerfrei.
Mieteinkommensteuer (für Nichtansässige)
Vereinigtes Königreich — Non-Resident Landlord Scheme
UK-Mieteinkommen wird zu den persönlichen Einkommensteuersätzen besteuert: 20 % Basis (bis 50.270 £), 40 % höher (50.270-125.140 £), 45 % zusätzlich (darüber). Nichtansässige melden sich bei HMRC unter dem Non-Resident Landlord Scheme an, um die Miete brutto zu erhalten; sonst muss der Makler/Mieter 20 % an der Quelle einbehalten. Der Hypothekenzinsabzug ist gedeckelt (Section 24 — nur 20 % Basissatz-Gutschrift, kein voller Abzug).
Frankreich — Régimes micro vs réel
Micro-foncier: bei jährlichem Mieteinkommen < 15 Tsd. € automatischer 30-%-Freibetrag, besteuert zu progressiven Sätzen (oder 19 % für Nicht-EU-Nichtansässige) + 17,2 % Sozialabgaben (EU-Nichtansässige) oder 7,5 % (Post-Brexit-UK-Nichtansässige nach 2023). Régime réel: tatsächliche Ausgaben abziehen inkl. Hypothekenzinsen, Reparaturen, Abschreibung. LMNP für möblierte Vermietung: typisch steuereffizienter als unmöblierte Vermietung, aber Regeln 2025 verschärft.
Spanien — IRNR auf Miete
Nichtansässige zahlen 24 % (Nicht-EU) oder 19 % (EU/EWR) auf Brutto-Mieteinnahmen. Entscheidend: Nicht-EU-Nichtansässige können keine Ausgaben abziehen — sie zahlen 24 % auf brutto, nicht netto. EU/EWR-Ansässige können Hypothekenzinsen, Reparaturen usw. abziehen. Post-Brexit-UK-Eigentümer zahlen den 24-%-Nicht-EU-Satz ohne Abzüge. Dies ist das härteste Mietsteuerregime der vier Länder für britische Vermieter.
Portugal — Categoria F
Langzeitvermietung: 25 % IRS für Nichtansässige auf Netto-Mieteinkommen (Abzüge für Reparaturen, IMI, Maklergebühren erlaubt). AL-Kurzzeitvermietung: 35 % vom Brutto gelten als steuerpflichtig, besteuert zu 25 % — effektiv ≈ 8,75 % vom Brutto.
Vermögensteuer
Vereinigtes Königreich
Keine.
Frankreich
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): 0,5-1,5 % auf globales Immobilien-Nettovermögen über 1,3 Mio. €. Nichtansässige zahlen nur auf französische Immobilien. Hauptwohnsitz hat 30 % Freibetrag.
Spanien
Patrimonio: 0,21-3,5 % auf Nettovermögen über 700 Tsd. € (manche Regionen 500 Tsd. €). Madrid hat 100 % Bonifikation — effektiv 0 %. Andalusien 100 % Bonifikation. Katalonien voller Satz. Nichtansässige nur auf spanische Vermögen besteuert.
Portugal
Keine als separate Vermögensteuer. AIMI auf Immobilien über 600 Tsd. € wirkt als Quasi-Vermögensteuer nur auf Immobilien.
Veräußerungssteuer (beim Verkauf)
Vereinigtes Königreich — CGT
24 % auf Wohnimmobilien für Höchststeuerzahler (im April 2024 von 28 % gesenkt). Jährlicher Freibetrag 3.000 £. Nichtansässige zahlen seit April 2015 CGT auf britische Wohnimmobilienveräußerungen.
Frankreich — Plus-value immobilière
19 % Einkommensteuer + 17,2 % Sozialabgaben (7,5 % prélèvement de solidarité für Nicht-EU inkl. Post-Brexit-UK) auf den Gewinn. Gestaffelte Befreiung: volle Befreiung nach 22 Jahren bei der Einkommensteuer, 30 Jahre bei Sozialabgaben. Hauptwohnsitz befreit.
Spanien — Ganancia patrimonial + Plusvalía municipal
Nationale CGT: 19 % auf die ersten 6 Tsd. € Gewinn, 21 % 6-50 Tsd. €, 23 % 50-200 Tsd. €, 27 % über 200 Tsd. € für Nichtansässige. Plus plusvalía municipal: eine separate kommunale Steuer auf die Steigerung des katastralen Bodenwerts, per Formel berechnet. Kann 5-15 % des Gewinns hinzufügen.
Portugal — Mais-valias
Nichtansässige: 28 % pauschal auf den vollen Gewinn für Privatpersonen, ohne Staffelung. EU/EWR-Ansässige können progressive Skalierung wählen. Reinvestition in einen anderen EU-Hauptwohnsitz innerhalb von 36 Monaten kann aufschieben.
Fazit für einen UK-Käufer (2026)
Ein britischer Käufer, der eine 500-Tsd.-€-Wohnung als Buy-to-let-Investition kauft, betrachtet die gesamte Steuerlast:
- UK: ~10 % beim Kauf + Council Tax + 40 % auf Nettomiete + 24 % bei Veräußerung. Am vorhersehbarsten.
- Frankreich: ~8 % beim Kauf + Taxe foncière + 19 % + 7,5 % auf Nettomiete + 19-26 % auf Gewinn (mit Staffelung). Schwer beim Kauf, fair beim Halten.
- Spanien (Madrid): ~7 % beim Kauf + IBI + 24 % auf Bruttomiete (keine Abzüge für UK-Eigentümer) + 19-23 % + plusvalía beim Verkauf. Harte Mietbehandlung für Briten.
- Portugal: ~7 % beim Kauf + IMI + 25 % auf Nettomiete + 28 % pauschal beim Verkauf. Mittlere Last.
Wenn Sie kaufen — Outpost berechnet das für Ihren konkreten Fall
Der Kostenabschnitt jedes Outpost-Dossiers berechnet die Gesamtkaufkosten für Ihr Käuferprofil (derzeit UK-Käufer als Standard; weitere Herkünfte sind auf der Roadmap). Der Miet-ROI-Abschnitt wendet den richtigen effektiven Steuersatz für nichtansässige ausländische Eigentümer an. Die Nettorendite spiegelt die echte Nachsteuerzahl wider.