Die UK-Leasehold-Falle — eine Checkliste für ausländische Käufer 2026

In England und Wales sind die meisten Häuser Freehold (Sie besitzen Grund und Gebäude vollständig, für immer). Die meisten Wohnungen sind Leasehold (Sie besitzen das Recht, einen definierten Raum für eine feste Anzahl von Jahren zu bewohnen, danach fällt er an den Freeholder zurück). Sie zahlen einen kleinen jährlichen Ground Rent an den Freeholder und tragen Service Charges für die gemeinsame Instandhaltung des Gebäudes. Beim Verkauf eines Leasehold erwirbt der Käufer die verbleibenden Jahre des Pachtvertrags — nicht den Freehold darunter.

Die Zahl 80 ist enorm wichtig. Sobald ein Lease unter 80 Jahre fällt, springen die Verlängerungskosten dramatisch wegen einer Berechnung namens Marriage Value. Marriage Value ist die Marktwertsteigerung, die bei Verlängerung eines kurzen Lease entsteht — und nach geltendem Recht hat der Freeholder Anspruch auf 50 % dieser Steigerung.

Konkretes Beispiel. Eine Wohnung im Zentrum Londons mit einem 90-Jahre-Lease könnte 500.000 £ wert sein. Dieselbe Wohnung mit einem 75-Jahre-Lease vielleicht nur 420.000 £. Die Verlängerung zurück auf 90 Jahre stellt die 80.000 £ wieder her. Der Freeholder kassiert davon 50 % — also eine Prämie von 40.000 £ über die normalen Verlängerungskosten hinaus. Mit Ground-Rent-Kapitalisierung und Anwaltskosten kann ein Sub-80-Lease 50.000-100.000 £ zur Behebung kosten.

Hypothekengeber wissen das. Die meisten Geber verweigern Kredite auf Leases unter 75-85 Jahren (manche verlangen 100+ bei Abschluss). Eine Sub-80-Wohnung zu verkaufen ist deutlich schwerer.

Das Gesetz erhielt im Mai 2024 die Royal Assent. Drei relevante Hauptänderungen:

1. Abschaffung des Marriage Value (teilweise in Kraft): der 50-%-Marriage-Value-Anteil wird auslaufen. Voll in Kraft, werden Lease-Verlängerungen für Leases unter 80 Jahren günstiger.
2. Ground-Rent-Deckel für neue Leases: Peppercorn-Ground-Rent (im Wesentlichen null) für alle ab dem Umsetzungsdatum gewährten neuen Wohn-Leases. Bestehende belastende Ground Rents bleiben unberührt — sie könnten in einem künftigen Gesetz angegangen werden.
3. Standardisierte 990-Jahre-Verlängerung: bei Verlängerung beträgt die neue Laufzeit standardmäßig 990 Jahre statt der bisherigen 90-Jahre-Verlängerung.

Die Umsetzung erfolgt in Tranchen. Stand Mitte 2026 ist die Abschaffung des Marriage Value teilweise in Kraft, aber die Verordnungen zur neuen Bewertungsmethodik werden noch finalisiert. Praktisch: behandeln Sie Sub-80-Leases vorerst als weiterhin problematisch, aber die Kostenentwicklung weist nach unten.

Eine bestimmte Teilmenge von Leases, die zwischen etwa 2000 und 2017 gewährt wurden, enthielt Ground-Rent-Verdopplungsklauseln — typischerweise „Ground Rent verdoppelt sich alle 10 / 15 / 20 / 25 Jahre“. Ab 250-500 £ eskalieren diese brutal. Ein 250-£-Ground-Rent, der sich alle 10 Jahre verdoppelt, erreicht nach 90 Jahren 128.000 £. Viele solcher Leases wurden faktisch nicht beleihbar, von Gebern als „onerous“ eingestuft.

Mehrere Bauträger (Persimmon, Taylor Wimpey, Countryside) führten freiwillige Rückkaufprogramme durch. Kaufen Sie eine Wohnung aus dieser Ära, muss Ihr Anwalt gezielt die Ground-Rent-Eskalationsklausel prüfen und jede freiwillige Abhilfe bestätigen.

Nach dem Grenfell-Tower-Brand (2017) brauchen alle Wohngebäude über 11 Meter (etwa 5 Stockwerke) oder mit Außenfassade ein EWS1-Formular (External Wall System), das die Sicherheit der Fassade bescheinigt. Ohne EWS1 ist die Immobilie faktisch nicht beleihbar — die meisten Geber verweigern den Kredit, und Gutachter verweigern die Bewertung zum vollen Preis.

Der Building Safety Act 2022 verlagerte die Sanierungskostenverantwortung von Leaseholdern auf Bauträger und Staat — in der Praxis kann die Ausstellung eines EWS1 wegen des chronischen Mangels an qualifizierten Brandschutzingenieuren jedoch noch 12-24 Monate dauern.

• Anstehende Großarbeiten: verlangen Sie die letzten 5 Jahresabschlüsse des Gebäudes und den Instandhaltungsplan. Erneuerungsbedürftige Aufzüge, Verfugung, Dacharbeiten — diese werden zu Section-20-Konsultationen und Pauschalumlagen.
• Reservefonds: ein gesunder Reservefonds bedeutet, dass künftige Arbeiten vorfinanziert sind. Ein leerer Reservefonds bedeutet einmalige Rechnungen für Sie.
• Strittige Umlagen: in manchen Gebäuden streiten Leaseholder aktiv mit dem Freeholder über Umlagen. Streitigkeiten erscheinen im LPE1-Formular, das Ihr Anwalt einholt.

Die Basis-SDLT-Sätze für Wohnimmobilien in England, Stand 2026:

• 0 - 125.000 £: 0 %
• 125.001 - 250.000 £: 2 %
• 250.001 - 925.000 £: 5 %
• 925.001 - 1.500.000 £: 10 %
• Über 1.500.000 £: 12 %

Darüber hinaus zahlen ausländische Käufer (nicht in UK ansässig) einen zusätzlichen Zuschlag von 2 % auf jede Stufe. Bei einer 500.000-£-Wohnung sind das 10.000 £ extra. Der Zuschlag gilt, wenn Sie in den 12 Monaten bis zum Abschlusstag weniger als 183 Tage in UK verbracht haben. Werden Sie nach dem Abschluss ansässig, können Sie den Zuschlag zurückfordern — aber Sie müssen ihn innerhalb von 12 Monaten aktiv beantragen.

1. Lease-Länge: mindestens 90 Jahre Restlaufzeit. Unter 85 Verlängerungskosten ins Angebot einrechnen.
2. Ground-Rent-Klausel: Peppercorn oder fix-niedrig (unter 100 £). Jede Verdopplungs- oder Eskalationsklausel ist ein Warnsignal.
3. Service-Charge-Historie: 5 Jahresabschlüsse anfordern. Achten Sie auf Spitzen, Section-20-Konsultationen, Reservefondsstand.
4. EWS1: Pflicht für Gebäude >11 m. Kein EWS1, keine Hypothek, kein Deal (außer bar).
5. Fassadentyp: ACM, HPL, EPS — alle problematisch. Steinverkleidung und Ziegel = in der Regel in Ordnung.
6. Identität des Freeholders: manche Freeholder haben einen berüchtigten Ruf. Suchen Sie den Freeholder-Namen + „leasehold“ in der Presse.
7. Right to Manage: haben die Leaseholder die Gebäudeverwaltung gemeinsam übernommen, ist das ein starkes positives Signal.
8. SDLT-Berechnung: Standardsätze + 2 % Nichtansässigen-Zuschlag anwenden. Outpost berechnet das automatisch.

Lassen Sie die Immobilie durch Outpost laufen. Der Kostenabschnitt berechnet die exakte SDLT inklusive Nichtansässigen-Zuschlag. Der Local-Intelligence-Abschnitt kennzeichnet Setzungsrisiken je Postleitzahl und EWS1-Erwägungen für hohe Blöcke. Ihr Anwalt muss weiterhin die formellen LPE1-Anfragen durchführen — aber Sie wissen vorher, welche Fragen am wichtigsten sind.