Was genau ist die plusvalía municipal?
Die plusvalía municipal (voller Name: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) ist eine kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des katastralen Bodenwerts einer städtischen Immobilie während Ihrer Besitzjahre. Sie wird vom Rathaus (ayuntamiento) erhoben, nicht von der nationalen Steuerbehörde.
Entscheidend: Sie besteuert nur den Boden-Anteil des Katasterwerts — nicht das Gebäude. Und sie ist völlig getrennt von der nationalen Kapitalertragsteuer, die Nichtansässige zahlen (IRNR). Beim selben Verkauf können Sie beide schulden, auf unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen berechnet, an verschiedene Behörden gezahlt.
Das Verfassungsgerichtsurteil 2021 änderte alles
Am 26. Oktober 2021 kippte Spaniens Verfassungsgericht die alte objektive Formel als verfassungswidrig, weil sie Phantomgewinne besteuerte — Sie konnten plusvalía schulden, selbst wenn Sie mit Verlust verkauften. Die Regierung reagierte mit dem Real Decreto-ley 26/2021, das zwei Berechnungsmethoden einführte. Sie dürfen die wählen, die die niedrigere Rechnung ergibt.
- Método objetivo (Formel): katastraler Bodenwert × gesetzlicher Koeffizient (nach Haltejahren) × kommunaler Satz (bis 30 %).
- Método real (tatsächlicher Gewinn): die reale Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, multipliziert mit dem Bodenanteil des Katasterwerts, dann × kommunaler Satz.
Ein durchgerechnetes Beispiel
Eine Wohnung in Madrid, 10 Jahre gehalten, katastraler Bodenwert 40.000 €, mit rund 30.000 € Bodenwertsteigerung über den Zeitraum. Madrid wendet den maximalen Satz von 30 % an.
- Objetivo: 40.000 € × Koeffizient × 30 % landet je nach Jahreskoeffizient bei rund 2.700–4.500 €.
- Real: tatsächlicher Gewinn × Bodenanteil × 30 % — oft niedriger, wenn Ihr realer Gewinn bescheiden war.
Rechnen Sie beide durch. Der Unterschied zwischen den Methoden bei einem einzigen Verkauf kann leicht vierstellig sein.
Fristen und wer zahlt
Der Verkäufer zahlt die plusvalía bei einem normalen Verkauf. Die Frist ist knapp:
- Verkauf: 30 Werktage ab Beurkundung.
- Erbschaft: 6 Monate (auf Antrag auf 1 Jahr verlängerbar).
- Verspätete Einreichung: Zuschläge beginnen bei 5 % und steigen.
Nichtansässige haben genau dieselbe Steuerpflicht wie Ansässige — es gibt keinen Staatsangehörigkeitsrabatt auf die plusvalía.
Wie es zu den anderen spanischen Verkaufssteuern passt
Die plusvalía ist nur eine Position. Als nichtansässiger Verkäufer trifft Sie zudem die IRNR-Kapitalertragsteuer (19 % für EU/EWR-Verkäufer, 24 % für Nicht-EU auf den Gewinn), und der Käufer behält 3 % des Preises (retención) für Ihre IRNR ein. Kalkulieren Sie alle drei zusammen, nicht getrennt.
Auf der Kaufseite ist die äquivalente Transaktionssteuer die ITP — sehen Sie unsere Aufschlüsselung im Nichtansässigen-Grundsteuerleitfaden und die umfassenderen Spanien-Leitfäden für ausländische Käufer für den Kontext der Haltekosten.
Denken Sie ans Verkaufen oder modellieren Sie die Hin- und Rückrechnung schon vor dem Kauf? Lassen Sie die Immobilie durch Outpost laufen — das Dossier schätzt die Gesamtkosten in beide Richtungen, inklusive einer plusvalía-Spanne für den Bezirk. Beginnen Sie mit dem Beispiel-Dossier, um das Format zu sehen.