Die Gesamtkosten in einer Zahl
Als Faustregel sollte ein Nichtansässiger beim Kauf in Spanien 10–13 % des Kaufpreises obendrauf für Steuern und Gebühren einplanen. Eine 400.000-€-Bestandswohnung in Madrid kostet also rund 440.000 € all-in, bevor Sie ein einziges Möbelstück kaufen. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer; der Rest sind Notar, Register, Recht und der ausländerspezifische Papierkram.
Die vollständige Kostenaufschlüsselung (2026)
| Kosten | Bestand | Neubau |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | ITP ~6–11 % (je Region) | 10 % MwSt. (IVA) |
| Stempelsteuer (AJD) | — | 0,5–1,5 % |
| Notar | 0,2–0,6 % (≈ 600–1.800 € bei 300 Tsd.) | |
| Grundbuch | 0,1–0,4 % (≈ 300–1.200 €) | |
| Recht / Anwalt | ~1–1,5 % (mind. ≈ 1.500 €) | |
| Übersetzung / Vollmacht | 300–1.200 € (ausländische Käufer) | |
Grunderwerbsteuer — der größte Posten, und sie ist regional
Bei einer Bestandsimmobilie zahlen Sie ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), festgelegt von der autonomen Region — rund 6 % in Madrid, bis 10–11 % in Katalonien und Valencia, etwa 7 % in Andalusien. Bei einem vom Bauträger gekauften Neubau zahlen Sie stattdessen 10 % MwSt. (IVA) plus AJD-Stempelsteuer von 0,5–1,5 %. Sie zahlen nie beides, ITP und MwSt. — je nachdem, ob die Immobilie neu ist, das eine oder andere.
Berechnen Sie Ihre konkrete Region mit unserem ITP-Rechner.
Die Gebühren, die ausländische Käufer treffen und Einheimische nicht
Es gibt keine zusätzliche Kaufsteuer für Ausländer — Sie zahlen dieselbe ITP oder MwSt. wie ein Spanier. Aber Sie tragen Kosten, die ein Einheimischer in der Regel nicht hat:
- Übersetzung & Dolmetschen beim Notar: 300–1.200 €.
- Vollmacht, falls Sie nicht persönlich zum Abschluss erscheinen können.
- NIE — die Ausländer-ID-Nummer, die Sie zum Unterschreiben brauchen (siehe unseren Leitfaden zum Kaufprozess).
- Gestor / Steuerberater für die jährliche Nichtansässigen-Erklärung: 150–500 €/Jahr.
Die jährlichen Kosten, die Ihnen niemand nennt
Selbst wenn die Wohnung leer steht, schuldet ein Nichtansässiger jedes Jahr Steuern:
- Modelo 210 (fiktives Einkommen): Spanien besteuert ein fiktives Einkommen von ~1,1 % des Katasterwerts mit 19 % — fällig, ob Sie vermieten oder nicht.
- IBI: kommunale Grundsteuer, 0,4–1,1 % des Katasterwerts.
- Gemeinschaftsgebühren: 50–300+ €/Monat je nach Ausstattung des Gebäudes.
- Müllsteuer (basura): 100–300 €/Jahr.
Wenn Sie vermieten, kalkulieren Sie auch das harte Nichtansässigen-Mietregime ein — siehe unseren Nichtansässigen-Grundsteuervergleich.
Durchgerechnetes Beispiel — 400.000 € Bestand in Madrid
400.000 € Kauf + ~24.000 € ITP (6 %) + ~16.000 € Notar, Register, Recht und Papierkram ≈ 440.000 € all-in. Mit einer auf 70 % LTV gedeckelten Nichtansässigen-Hypothek bräuchten Sie vorab rund 40 % des Preises in bar (30 % Eigenkapital + ~10 % Kosten).
Möchten Sie das für Ihre genaue Immobilie und Region berechnet — Kaufkosten, Haltekosten und Nachsteuerrendite? Lassen Sie die Adresse durch Outpost laufen, oder sehen Sie zuerst ein Beispiel-Dossier.
Quellen: idealista (Spanien-Kaufkosten 2026); spanische Notar-/Registergebührentabellen; Agencia Tributaria Modelo-210-Leitfaden. Geprüft Juni 2026. Regionale ITP-Sätze ändern sich je Haushaltsjahr — mit einem lokalen Berater bestätigen.