Was sich änderte: aus einer Schwelle wurden drei
Jahrelang war das griechische Golden Visa das einfachste Europas: kaufen Sie irgendwo im Land eine Immobilie im Wert von 250.000 €, erhalten Sie eine fünfjährige Aufenthaltserlaubnis. Diese pauschale Schwelle ist weg. Nach dem Gesetz 5100/2024 (in Kraft seit 31. August 2024) betreibt Griechenland nun ein Drei-Zonen-System, das das Visum danach bepreist, wo Sie kaufen, treibt die Premiummärkte weit höher und behält den alten Einstieg von 250.000 € für eine enge Fallgruppe vor.
Die Logik ist Wohnungspolitik: Athen und die berühmten Inseln saugten ausländisches Kapital auf und verdrängten Einheimische, also hob die Regierung die Latte genau dort an, wo die Nachfrage am höchsten ist, und ließ sie niedriger, wo sie Sanierung will.
Die drei Zonen, genau
- Zone A — 800.000 €. Die gesamte Verwaltungsregion Attika (Athen, Piräus), Groß-Thessaloniki und Inseln mit einer registrierten Bevölkerung über rund 3.100 — Mykonos, Santorini, Kreta, Rhodos, Korfu, Paros, Naxos und insgesamt ~34 genannte Inseln.
- Zone B — 400.000 €. Überall sonst in Griechenland, was nicht Zone A ist. Gleiche Immobilienregeln, deutlich niedrigerer Einstieg.
- Zone C — 250.000 €. Die ursprüngliche Zahl überlebt, aber nur für zwei Fälle (unten), nicht für eine gewöhnliche Wohnung.
Die 250.000-€-Stufe existiert noch — aber lesen Sie das Kleingedruckte
Sie können in zwei Situationen noch bei 250.000 € einsteigen: Kauf einer Immobilie, die Sie von gewerblicher in Wohnnutzung umwandeln, oder Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes. Beide können überall in Griechenland liegen. Separat fügte die Regierung nach Gesetz 5162/2024 Anfang 2026 eine 250.000-€-Startup-Investitionsroute (in ein Unternehmen im griechischen nationalen Startup-Register) hinzu.
Die 120-m²-Einzelimmobilien-Regel
Für die Stufen 800.000 € und 400.000 € muss die Investition eine einzelne Immobilie von mindestens 120 Quadratmetern sein. Sie können nicht mehrere kleinere Einheiten zusammenstückeln, um die Schwelle zu erreichen — ein gängiger Strukturierungstrick unter den alten Regeln, der nun ausdrücklich verboten ist.
Airbnb ist nicht erlaubt
Über das Golden Visa erworbene Immobilien sind von der Kurzzeitvermietung ausgeschlossen (Airbnb und Ähnliches). Langfristige Wohnvermietung ist erlaubt. Ein Verstoß gegen die Vermietungs- oder Nutzungsregeln kann Sie die Genehmigung und eine Geldstrafe von 50.000 € kosten — die Masche „kaufen, per Airbnb, sich selbst finanzieren lassen“ funktioniert für Golden-Visa-Bestände also nicht.
Was Sie tatsächlich bekommen
Eine fünfjährige verlängerbare Aufenthaltserlaubnis ohne Mindestaufenthaltspflicht, visafreies Reisen im Schengen-Raum und Familienzusammenführung. Es gibt auch Nicht-Immobilien-Routen — ein Investmentfonds ab 350.000 € und eine Bankeinlage von 500.000 € — für Käufer, die Aufenthalt ohne Immobilienbeschränkungen wollen.
Bevor Sie sich auf einer Stufe festlegen, modellieren Sie die echten Gesamtkosten — Grunderwerbsteuer, Recht, Notar und das Renovierungsbudget für eine Umwandlung oder ein denkmalgeschütztes Gebäude — nicht nur die Schlagzeilenschwelle. Genau diese Lücke schließt ein Outpost-Dossier.