Comparação · ES vs PT
Espanha vs Portugal — dois mercados ibéricos, compras muito diferentes.
Num mapa parecem intercambiáveis. Num dossiê não se parecem em nada.
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| Tema | ESEspanha | PTPortugal |
|---|---|---|
| Imposto de compra | ITP 4-11 % por comunidade (Madrid 6 %, Catalunha 10-11 %) | IMT 0-8 % progressivo + IS 0,8 % |
| Custo médio total | 9-13 % do preço | 5-8 % do preço |
| Imposto anual sobre o imóvel | IBI 0,4-1,1 % do cadastral | IMI 0,3-0,45 % do VPT |
| Imposto sobre rendimento imputado (casa vazia) | IRNR ~0,5 % do cadastral por ano | Nenhum — apenas IMI |
| Imposto sobre o património | Patrimonio 0,21-3,5 % (Madrid 100 % bonificado) | AIMI 0,4-1,5 % acima de 600 mil € |
| Imposto de arrendamento (fora da UE) | 24 % sobre o bruto — sem deduções | 25 % sobre o líquido (longo prazo) |
| Risco de imóvel vazio | Okupa (despejo 12-24 meses) | Baixo — risco de ocupação mínimo |
| Arrendamento de curta duração | Congelamento PEUAT em Barcelona + moratória em Maiorca | AL congelada no centro de Lisboa/Porto |
| Controlo de rendas | Catalunha zonas tensionadas — limite IPC | Nenhum (nacional) |
| Residência pela compra | Golden Visa abolido em abril de 2025 | Via imobiliária do Golden Visa abolida out. 2023 |
| Temperatura média de verão (costa) | 28-32 °C | 24-28 °C |
| Inglês em contexto jurídico | Variável — Catalunha ok, cidades pequenas limitado | Geralmente difundido |
O ponto-chave para compradores britânicos: após o Brexit, os proprietários britânicos de imóvel de arrendamento espanhol são tributados a 24 % sobre a renda bruta — sem deduções para crédito, reparações, comissões de agência ou IBI. Num apartamento espanhol de 1.400 €/mês, são 4.032 €/ano de imposto antes de custos. O mesmo apartamento em Portugal paga cerca de 2.800 €/ano (25 % sobre o líquido após 5 mil € de deduções).
Quando a Espanha faz sentido
- Quer uma habitação principal numa cidade específica e tem a residência tratada
- Compra em Madrid (bonificação de Patrimonio + ITP mais baixo)
- Compra fora da Catalunha (sem limites de zonas tensionadas)
- Consegue manter o imóvel maioritariamente ocupado (sem exposição a okupas)
- Qualifica-se para a lei Beckham (24 % fixo sobre o rendimento espanhol para novos residentes fiscais a trabalhar em Espanha)
Quando Portugal faz sentido
- Quer estilo de vida + menor carga fiscal total
- Compra fora das zonas de contenção AL (Algarve fora de Lagos / Albufeira; Setúbal; periferia de Cascais)
- Consegue modelar retornos de arrendamento de forma conservadora — o potencial AL acabou no centro de Lisboa
- Qualifica-se para o IFICI (o substituto do NHR) através de um papel científico/de inovação
- Quer deixar o imóvel parcialmente vazio sem grande penalização fiscal
Analise as duas moradas lado a lado. A Outpost gera dossiês completos para ambos os países — a Local Intelligence sinaliza os riscos específicos ao nível da zona (PEUAT para ES, contenção AL para PT) para comparar em igualdade.