Comparaison · ES vs PT
Espagne vs Portugal — deux marchés ibériques, des achats très différents.
Sur une carte, ils semblent interchangeables. Dans un dossier, ils n'ont rien à voir.
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| Sujet | ESEspagne | PTPortugal |
|---|---|---|
| Taxe d'achat | ITP 4-11 % selon la région (Madrid 6 %, Catalogne 10-11 %) | IMT 0-8 % progressif + IS 0,8 % |
| Coût moyen tout compris | 9-13 % du prix | 5-8 % du prix |
| Taxe foncière annuelle | IBI 0,4-1,1 % du cadastral | IMI 0,3-0,45 % du VPT |
| Impôt sur revenu imputé (logement vide) | IRNR ~0,5 % du cadastral par an | Aucun — seulement l'IMI |
| Impôt sur la fortune | Patrimonio 0,21-3,5 % (Madrid 100 % bonificado) | AIMI 0,4-1,5 % au-delà de 600 k€ |
| Impôt locatif (hors UE) | 24 % sur le brut — sans déduction | 25 % sur le net (longue durée) |
| Risque de logement vide | Okupa (expulsion 12-24 mois) | Faible — risque de squat minime |
| Location courte durée | Gel PEUAT à Barcelone + moratoire à Majorque | AL gelée dans le centre de Lisbonne/Porto |
| Encadrement des loyers | Catalogne zonas tensionadas — plafond IPC | Aucun (national) |
| Résidence par l'achat | Golden Visa aboli en avril 2025 | Voie immobilière du Golden Visa abolie en oct. 2023 |
| Température estivale moyenne (côte) | 28-32 °C | 24-28 °C |
| Anglais en contexte juridique | Variable — Catalogne ok, petites villes limitées | Généralement répandu |
Le point majeur pour les acheteurs britanniques : après le Brexit, les propriétaires britanniques d'un bien locatif espagnol sont imposés à 24 % sur le loyer brut — sans déduction pour prêt, réparations, frais d'agence ou IBI. Pour un appartement espagnol à 1 400 €/mois, cela fait 4 032 €/an d'impôt avant tout coût. Le même appartement au Portugal paie environ 2 800 €/an (25 % sur le net après 5 k€ de déductions).
Quand l'Espagne a du sens
- Vous voulez une résidence principale dans une ville précise et avez la résidence en place
- Vous achetez à Madrid (bonification Patrimonio + ITP plus bas)
- Vous achetez hors de Catalogne (pas de plafonds zonas tensionadas)
- Vous pouvez garder le bien majoritairement occupé (pas d'exposition okupa)
- Vous êtes éligible à la loi Beckham (24 % forfaitaire sur les revenus espagnols pour les nouveaux résidents fiscaux travaillant en Espagne)
Quand le Portugal a du sens
- Vous voulez le mode de vie + une charge fiscale totale plus faible
- Vous achetez hors des zones de contention AL (Algarve hors Lagos / Albufeira ; Setúbal ; périphérie de Cascais)
- Vous pouvez modéliser les rendements locatifs prudemment — l'upside AL a disparu au centre de Lisbonne
- Vous êtes éligible à l'IFICI (le remplaçant du NHR) via un rôle scientifique/d'innovation
- Vous voulez laisser le bien partiellement vide sans pénalité fiscale majeure
Comparez les deux adresses côte à côte. Outpost génère des dossiers complets pour les deux pays — Local Intelligence signale les risques spécifiques au niveau de la zone (PEUAT pour l'ES, contention AL pour le PT) pour comparer à égalité.