Die echten Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Griechenland — und wann man NICHT kaufen sollte

Griechenland hat beim Kauf eine der niedrigsten Immobiliensteuern Europas — die Grunderwerbsteuer beträgt nur 3,09 %, gegenüber 10–11 % in Spanien oder der progressiven IMT in Portugal. Diese Schlagzeile stimmt, und sie führt zugleich in die Irre. Mit Notar, Anwalt, der vom Käufer gezahlten Maklergebühr und dem Kataster rechnen Sie mit rund 7–10 % gesamt. Und die Kosten, die griechische Deals wirklich versenken, stehen selten auf dieser Liste — es sind der ungenehmigte Anbau (afthaireta), der Titel, den das Kataster (Ktimatologio) noch bestreitet, und das Golden Visa, das Sie für 250.000 € hielten und das in Athen jetzt 800.000 € kostet. Dieser Leitfaden nennt erst die echte Gesamtzahl, dann die ehrlichen Gründe, abzusehen.

Diese werden einmal gezahlt, bei oder rund um die Urkunde. Die Grunderwerbsteuer (FMA) beträgt pauschal 3,09 % auf den festgesetzten (objektiven) Wert der Immobilie — nach europäischen Maßstäben niedrig, und sie gilt in der Regel, weil die 24 % Mehrwertsteuer auf Neubauten bis 2026 ausgesetzt bleibt. Hinzu kommen 0,8–1 % für den Notar (symvolaiografos), der die Urkunde ausfertigt; 1–2 % für einen unabhängigen Anwalt (dikigoros), der die Titelprüfung beim Grundbuch und Kataster durchführt; und etwa 0,5 % für die Eintragung der Urkunde. Der Posten, den ausländische Käufer vergessen, ist die Maklergebühr (mesitis) — meist rund 2 % plus Mehrwertsteuer, und in Griechenland zahlt sie üblicherweise der Käufer, nicht nur der Verkäufer. Als Nicht-EU-Gebietsfremder brauchen Sie zudem eine griechische Steuernummer (AFM) und in der Praxis einen Steuervertreter für die Steuerkorrespondenz.

Die wichtigste laufende Kostenstelle ist ENFIA, die jährliche Grundsteuer, die rund 0,1–0,5 % des steuerlichen Werts ausmacht — moderat, mit Rabatten für versicherte Häuser. Vermieten Sie langfristig, werden Mieteinnahmen progressiv mit 15–45 % besteuert, sodass eine höhere Miete schnell die oberen Sätze erreicht. Kurzzeitvermietung (Airbnb-Stil) wird separat besteuert und reguliert und ist im Zentrum Athens zunehmend eingeschränkt — bei einer Golden-Visa-Immobilie ist sie ganz verboten. Hinzu kommen die üblichen laufenden Kosten: Gebäude-/Gemeinschaftskosten (koinochrista), kommunale Abgaben über die Stromrechnung und eine Versicherung, die sich auch deshalb lohnt, weil sie einen ENFIA-Rabatt bringt.

Nehmen Sie eine Wohnung in Athen für 450.000 €, gekauft von einem Nicht-EU-Paar. Die Grunderwerbsteuer von 3,09 % beträgt etwa 13.900 € [berechnet auf den Preis von 450.000 €; die Steuer fällt rechtlich auf den festgesetzten/objektiven Wert an, der abweichen kann — objektiven Wert prüfen]. Hinzu kommen Notar mit ~0,9 % (4.050 €), Recht mit ~1,5 % (6.750 €), die vom Käufer gezahlte Maklergebühr mit ~2 % + MwSt. (≈11.160 €) und ~0,5 % Katastereintragung (2.250 €). Das sind rund 38.000 € einmalige Kosten — hier etwa 8,5 %, weil der größte Einzelposten die Maklergebühr ist, nicht die Steuer. Dann ENFIA von je nach Lage vielleicht 500–2.000 €/Jahr. Das Nützlichste vor einem Angebot: nach dem objektiven Wert fragen — in vielen Gegenden liegt er unter dem Marktpreis, was Ihre 3,09 % senken kann; in Top-Lagen wurden die objektiven Werte jedoch angehoben, also prüfen statt annehmen.

Die meisten ausländischen Käufer in Griechenland zahlen bar, und die obigen Kosten setzen das voraus. Bei Finanzierung kommt eine eigene Schicht hinzu: griechische Banken leihen Gebietsfremden meist bis etwa 60–70 % des Werts [aktuellen Beleihungswert mit der Bank prüfen], planen Sie also 30–40 % Eigenkapital zusätzlich zu den 7–10 % Kosten. Erwarten Sie eine Bankbewertung, eine Bearbeitungsgebühr und eine Hypothekeneintragung beim Grundbuch. Das größere, stillere Risiko ist die Währung: Sind Einkommen und Ersparnisse in Pfund oder Dollar und das Darlehen in Euro, erhöht eine ungünstige Wechselkursbewegung sowohl Ihr Eigenkapital als auch jede Monatsrate. Lassen Sie den starken Kurs am Besichtigungstag nicht zum Kurs werden, den Sie für die nächsten 20 Jahre annehmen.

Das lassen Wettbewerber weg. Eine Immobilie in Griechenland zu kaufen ist oft eine gute Entscheidung — aber es gibt konkrete Fälle, in denen die ehrliche Antwort lautet: nicht, oder noch nicht:

Outpost ist die Vorbereitungsebene, kein Makler und keine Kanzlei — wir listen nichts, nehmen keine Provision und bewegen kein Geld. Wir recherchieren, damit Sie beim Notar Ihre echten Gesamtkosten, Ihre Steuerlage als Ausländer und die konkreten Warnzeichen am Gebäude und am Titel kennen. Wenn Sie handeln müssen, vermitteln wir einen unabhängigen, geprüften griechischen Anwalt (dikigoros) und, wo das Gebäude es braucht, einen Bauingenieur, der die Legalität bescheinigt. Die Ehrlichkeit auf dieser Seite ist das Produkt: Lieber lassen wir Sie von der falschen Wohnung absehen, als Ihnen ein Dossier dazu zu verkaufen.

• Kaufkosten in Griechenland — die Datenseite →
• Griechenland-Grunderwerbsteuerrechner — Ihre genauen 3,09 % →
• Griechenland Golden Visa 2026 — der Drei-Zonen-Leitfaden 250/400/800 Tsd. € →
• Wo Immobilien noch EU-Aufenthalt bringen — Griechenland, Portugal, Türkei im Vergleich →

• AADE — Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen (Grunderwerbsteuer, ENFIA, Mietsteuer) →
• Griechisches Kataster (Ktimatologio) — nationales Grundbuch, Titel & Grenzen →
• Enterprise Greece — Aufenthalt durch Investition / Golden Visa (Drei-Zonen-Schwellen) →