Estudio Outpost · Grecia · 2026
El verdadero coste total de comprar vivienda en Grecia — y cuándo NO comprar
Grecia tiene el impuesto de compra más bajo de Europa en titular — solo el 3,09 % de transmisiones — pero el coste total se acerca al 7–10 % una vez añadidos la comisión de agencia que paga el comprador, la notaría, el abogado y el catastro. Esta guía da primero el número real, línea por línea y con fuentes, y luego hace lo que los competidores evitan: las señales honestas para no comprar — la golden visa que ahora cuesta 800 mil € y no 250 mil €, la construcción no autorizada (afthaireta), el título en disputa en el catastro, la copropiedad heredada y estirarse demasiado con el cambio.
La respuesta corta: ~7–10 % todo incluido
Grecia tiene uno de los impuestos sobre la propiedad más bajos de Europa en el momento de la compra — el impuesto de transmisiones es solo del 3,09 %, frente al 10–11 % de España o el IMT progresivo de Portugal. Ese titular es cierto, y a la vez es engañoso. Una vez sumas notaría, abogado, la comisión de agencia que paga el comprador y el catastro, presupuesta en torno al 7–10 % todo incluido. Y los costes que de verdad hunden las operaciones griegas rara vez están en esta lista — son la ampliación no autorizada sin licencia (afthaireta), el título que el catastro (Ktimatologio) todavía discute, y la golden visa que dabas por 250.000 € y que ahora cuesta 800.000 € en Atenas. Esta guía da primero el coste real total y luego las razones honestas para no comprar.
Costes únicos (se pagan en la escritura)
Se pagan una vez, en torno a la escritura. El impuesto de transmisiones (FMA) es un 3,09 % fijo sobre el valor catastral (objetivo) del inmueble — bajo para el estándar europeo, y se aplica en general porque el IVA del 24 % sobre obra nueva sigue suspendido hasta 2026. Sobre él pagas un 0,8–1 % al notario (symvolaiografos), que otorga la escritura; un 1–2 % a un abogado independiente (dikigoros), que hace el estudio de título en el registro y el catastro; y alrededor de un 0,5 % por inscribir la escritura. La partida que los compradores extranjeros olvidan es la comisión de agencia (mesitis) — normalmente en torno al 2 % más IVA, y en Grecia suele pagarla el comprador, no solo el vendedor. Si eres no residente de fuera de la UE, también necesitas un número fiscal griego (AFM) y, en la práctica, un representante fiscal para la correspondencia tributaria.
Costes recurrentes (cada año)
El principal coste recurrente es el ENFIA, el impuesto anual sobre la propiedad, que ronda el 0,1–0,5 % del valor imponible — modesto, con descuentos para viviendas aseguradas. Si alquilas a largo plazo, la renta tributa de forma progresiva al 15–45 %, así que un alquiler alto alcanza pronto los tramos superiores. El alquiler de corta estancia (tipo Airbnb) tributa y se regula aparte y está cada vez más restringido en el centro de Atenas — y prohibido por completo en un inmueble con golden visa. Suma los gastos corrientes: gastos de comunidad (koinochrista), tasas municipales que se cobran en la factura de la luz, y un seguro, que conviene tener también porque da derecho a un descuento en el ENFIA.
Un ejemplo calculado: 450.000 € en Atenas
Toma un piso en Atenas de 450.000 €, comprado por una pareja de fuera de la UE. El impuesto de transmisiones al 3,09 % es de unos 13.900 € [calculado sobre el precio de 450.000 €; el impuesto recae legalmente sobre el valor catastral/objetivo, que puede diferir — verifica el valor objetivo]. Añade notaría al ~0,9 % (4.050 €), abogado al ~1,5 % (6.750 €), la comisión de agencia que paga el comprador al ~2 % + IVA (≈11.160 €) y ~0,5 % de inscripción en el catastro (2.250 €). Eso es en torno a 38.000 € en costes únicos — aquí cerca del 8,5 %, porque la partida mayor es la comisión de agencia, no el impuesto. Luego un ENFIA de quizá 500–2.000 €/año según la zona. Lo más útil antes de ofertar: pedir el valor objetivo — en muchas zonas está por debajo del precio de mercado, lo que puede rebajar tu 3,09 %; pero en zonas prime los valores objetivos se subieron, así que comprueba, no des por hecho.
Si financias: hipoteca de no residente y divisa
La mayoría de compradores extranjeros en Grecia paga al contado, y los costes anteriores lo asumen. Si financias, la hipoteca de no residente añade su propia capa: los bancos griegos suelen prestar a no residentes hasta un 60–70 % del valor [verifica el ratio préstamo/valor actual con el banco], así que prevé un 30–40 % de entrada además del 7–10 % de gastos. Espera una tasación bancaria, una comisión de apertura y un coste de inscripción de la hipoteca en el registro. El riesgo mayor y más silencioso es la divisa: si tus ingresos y ahorros están en libras o dólares y la hipoteca en euros, un movimiento adverso del cambio sube tanto tu entrada como cada cuota mensual. No conviertas el tipo de cambio favorable del día de la visita en el tipo que asumes para los próximos 20 años.
Cuándo NO comprar — las señales honestas
Esto es lo que los competidores omiten. Comprar en Grecia suele ser una buena decisión — pero hay situaciones concretas en las que la respuesta honesta es: no, o todavía no:
Cómo ayuda Outpost
Outpost es la capa de preparación, no un agente ni un bufete — no listamos nada, no cobramos comisión y no movemos dinero. Hacemos la investigación para que llegues a la notaría conociendo tu coste real total, tu situación fiscal como extranjero y las señales de alarma concretas del edificio y del título. Cuando toca actuar, te conectamos con un abogado griego independiente y verificado (dikigoros) y, cuando el edificio lo requiere, un ingeniero civil que certifique la legalidad. La honestidad de esta página es el producto: preferimos que renuncies al piso equivocado a venderte un dossier sobre él.
Profundiza
Preguntas
¿Cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en Grecia siendo extranjero?
Presupuesta en torno al 7–10 % del precio todo incluido. El impuesto de transmisiones es bajo — solo el 3,09 % sobre el valor catastral — pero notaría (0,8–1 %), abogado (1–2 %), la comisión de agencia que paga el comprador (~2 % + IVA) y la inscripción en el catastro (~0,5 %) suman. El IVA del 24 % sobre obra nueva sigue suspendido hasta 2026, así que se aplica el impuesto de transmisiones del 3,09 %.
¿Qué es el ENFIA y cuánto cuesta?
El ENFIA es el impuesto anual griego sobre la propiedad, en torno al 0,1–0,5 % del valor imponible, con descuentos para viviendas aseguradas. Es el principal coste recurrente de tener una propiedad griega. Si alquilas a largo plazo, la renta tributa además de forma progresiva al 15–45 %.
¿Sigo pudiendo obtener la golden visa griega por 250.000 €?
Solo en casos concretos. Grecia tiene ahora tres zonas: 800.000 € en la Zona A (Ática, gran Salónica, islas grandes), 400.000 € en el resto del país, y 250.000 € solo para conversiones de comercial a residencial o la restauración de un edificio protegido. Un piso ordinario de 250 mil € ya no califica, y los tramos de 800/400 mil € exigen un único inmueble de al menos 120 m².
¿Qué es la afthaireta y por qué importa?
Las afthaireta son construcciones no autorizadas — un balcón cerrado, una habitación de más, un espacio reconvertido — y son muy comunes en Grecia. Pueden bloquear la venta, la hipoteca y una futura reventa hasta que se regularicen. Haz que un ingeniero civil emita un certificado de legalidad que confirme que el edificio coincide con sus licencias antes de comprometerte.
¿Qué tiene que ver el catastro (Ktimatologio) con mi compra?
El Ktimatologio es el catastro nacional griego, todavía en proceso de completarse. Las clasificaciones de suelo forestal, las reclamaciones solapadas y los linderos heredados pueden dejar un título en disputa. El estudio de título completo del abogado en el registro y el catastro es la comprobación más importante antes de comprar — la calidad del título varía de verdad.
¿Cuándo NO debería comprar en Grecia?
Cuando compras sobre todo por una golden visa y diste por hecho el precio antiguo de 250 mil € (ahora está escalonado hasta 800 mil €); cuando el edificio tiene construcción sin licencia (afthaireta) y sin certificado de ingeniero; cuando el título sigue en disputa en el catastro; cuando es un inmueble heredado con copropietarios o impuesto de sucesiones impagado; o cuando la operación solo cuadra al cambio de hoy. La respuesta honesta a veces es «esta no» o «todavía no».
Fuentes
Comprueba un inmueble griego concreto antes de comprar
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