Informes de muestra

Lo que un informe real de Outpost dice de verdad.

Cuatro ejemplos trabajados — uno por país — producidos por el mismo motor que genera el informe de pago, sobre anuncios públicos reales (direcciones eliminadas, franjas de precio redondeadas). Cada uno muestra el veredicto, el hallazgo clave y lo que un comprador sopesaría. Esta es exactamente la profundidad y el formato del informe de 49 $.

PTPortugalLigeramente por encima del mercado — el AL está congelado aquí

Cascais — piso de 2 habitaciones

Piso de 85 m² a 400 m del paseo marítimo. Construido en 2008. Listado por una agencia de Lisboa a 585.000 €.

Precio anunciado

€585,000

Valor justo

€520,000 – €560,000

Coste real

€646,400

Rentabilidad bruta

3.8%

Impuesto efectivo

28% (IRS flat)

Previsión de salida

€598k in 5y (+2.5%/yr)

Hallazgo clave

Zona de contención AL — el potencial de alquiler de corta estancia es cero, y un 11 % por encima de la mediana comparable realista para este radio de 400 m.

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1Resumen
Zona de contención AL — el potencial de alquiler de corta estancia es cero, y un 11 % por encima de la mediana comparable realista para este radio de 400 m.
2Análisis de precio
Precio anunciado: €585,000 · Valor justo: €520,000 – €560,000
3Desglose del coste real
Coste real: €646,400
4Legal y riesgo
La Caderneta Predial Urbana muestra una ampliación sin licencia; inspección previa a la escritura imprescindible
5Especial para ti
Piso de 85 m² a 400 m del paseo marítimo. Construido en 2008. Listado por una agencia de Lisboa a 585.000 €.
6Inteligencia local
La propiedad está en una zona de contención AL registrada; la licencia de corta estancia está suspendida
7Rentabilidad de alquiler
Rentabilidad bruta: 3.8% · Impuesto efectivo: 28% (IRS flat)
8Estilo de vida y práctica
El tipo de IMI es del 0,30 % (el tramo más bajo)
9Análisis de intención
Ligeramente por encima del mercado — el AL está congelado aquí
10Antes de firmar
- Direitos de preferência: el edificio está en zona protegida — los vecinos tienen derecho de tanteo de 60 días
- Fontanería anterior a 2018 — presupuesta 8-12 mil € para su sustitución

ESEspañaRiesgo significativo de inquilino + licencia

Barcelona — piso en el Eixample

Piso de 92 m² en la Esquerra de l'Eixample. Actualmente alquilado con inquilino en situación de vulnerabilidad. Listado a 725.000 €.

Precio anunciado

€725,000

Valor justo

€620,000 – €670,000

Coste real

€787,400

Rentabilidad bruta

3.1%

Impuesto efectivo

24% (IRNR, gross)

Previsión de salida

€735k in 5y (+1.5%/yr)

Hallazgo clave

La condición de inquilino vulnerable según el Decreto-ley 9/2023 bloquea de hecho el desahucio; el PEUAT prohíbe cualquier licencia turística en este distrito.

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1Resumen
La condición de inquilino vulnerable según el Decreto-ley 9/2023 bloquea de hecho el desahucio; el PEUAT prohíbe cualquier licencia turística en este distrito.
2Análisis de precio
Precio anunciado: €725,000 · Valor justo: €620,000 – €670,000
3Desglose del coste real
Coste real: €787,400
4Legal y riesgo
El inquilino tiene la clasificación de 'vulnerable' — desahucio bloqueado por la Ley de Vivienda de 2023 de España
5Especial para ti
Piso de 92 m² en la Esquerra de l'Eixample. Actualmente alquilado con inquilino en situación de vulnerabilidad. Listado a 725.000 €.
6Inteligencia local
Bella arquitectura del Eixample, 92 m² reales medidos según Carrez
7Rentabilidad de alquiler
Rentabilidad bruta: 3.1% · Impuesto efectivo: 24% (IRNR, gross)
8Estilo de vida y práctica
La bonificación del impuesto de patrimonio al estilo de Madrid no está disponible en Cataluña
9Análisis de intención
Riesgo significativo de inquilino + licencia
10Antes de firmar
- Zona PEUAT — la licencia turística no está disponible estructuralmente
- Control de alquileres catalán: cualquier realquiler futuro está topado por el índice IRAV
- Discrepancia Catastro–Registro en la superficie de la terraza (8 m² sin registrar)

FRFranciaPrecio justo — alquiler de corta estancia viable todo el año

Annecy — estudio frente al lago

Estudio de 42 m² con vistas al lago, a 800 m del casco antiguo. DPE clasificado D. Listado a 395.000 €.

Precio anunciado

€395,000

Valor justo

€380,000 – €410,000

Coste real

€428,700

Rentabilidad bruta

4.2%

Impuesto efectivo

20% (IR + PS)

Previsión de salida

€420k in 5y (+1.5%/yr, taper)

Hallazgo clave

DPE D = sin exposición a prohibición de alquiler hasta al menos 2034. Annecy tiene menos de 200.000 habitantes — sin tope de 120 días para el alquiler de corta estancia. AirDNA muestra un 68 % de ocupación a 185 € de tarifa media.

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1Resumen
DPE D = sin exposición a prohibición de alquiler hasta al menos 2034. Annecy tiene menos de 200.000 habitantes — sin tope de 120 días para el alquiler de corta estancia. AirDNA muestra un 68 % de ocupación a 185 € de tarifa media.
2Análisis de precio
Precio anunciado: €395,000 · Valor justo: €380,000 – €410,000
3Desglose del coste real
Coste real: €428,700
4Legal y riesgo
Honorarios de notario incluidos al 7,5 % — 30 mil € por adelantado
5Especial para ti
Estudio de 42 m² con vistas al lago, a 800 m del casco antiguo. DPE clasificado D. Listado a 395.000 €.
6Inteligencia local
El DPE D protege frente a las prohibiciones de alquiler G/F de 2025/2028
7Rentabilidad de alquiler
Rentabilidad bruta: 4.2% · Impuesto efectivo: 20% (IR + PS)
8Estilo de vida y práctica
Annecy no tiene tope de 120 días para el alquiler de corta estancia (menos de 200.000 habitantes)
9Análisis de intención
Precio justo — alquiler de corta estancia viable todo el año
10Antes de firmar
- Gastos de copropiedad de 56 €/m²/año — nivel parisino, ascensor + conserje
- El régimen LMNP se endurece a partir de 2026 — reglas de amortización en cambio
- Se aplica la legítima de la UE salvo que el testamento elija explícitamente la ley de la nacionalidad

GBReino UnidoFuerte rentabilidad — verifica el impacto del SDLT

Mánchester — HMO adosada M14

Casa adosada de tres plantas, actualmente HMO con licencia de 5 habitaciones, a 600 m de la Universidad de Mánchester. Listada a 285.000 £.

Precio anunciado

£285,000

Valor justo

£270,000 – £290,000

Coste real

£317,800

Rentabilidad bruta

5.1%

Impuesto efectivo

20% (NRL)

Previsión de salida

£300k in 5y (+1.0%/yr)

Hallazgo clave

Rentabilidad bruta del 7,8 % en la economía de alquiler estudiantil de M14. La licencia HMO de 5 habitaciones existente se transfiere al cierre. El recargo SDLT para no residentes añade 5.700 £.

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1Resumen
Rentabilidad bruta del 7,8 % en la economía de alquiler estudiantil de M14. La licencia HMO de 5 habitaciones existente se transfiere al cierre. El recargo SDLT para no residentes añade 5.700 £.
2Análisis de precio
Precio anunciado: £285,000 · Valor justo: £270,000 – £290,000
3Desglose del coste real
Coste real: £317,800
4Legal y riesgo
Recargo SDLT para no residentes: el 2 % añade 5.700 £ a una compra estándar
5Especial para ti
Casa adosada de tres plantas, actualmente HMO con licencia de 5 habitaciones, a 600 m de la Universidad de Mánchester. Listada a 285.000 £.
6Inteligencia local
Licencia HMO válida hasta 2027, se transfiere limpiamente con la venta
7Rentabilidad de alquiler
Rentabilidad bruta: 5.1% · Impuesto efectivo: 20% (NRL)
8Estilo de vida y práctica
EPC C — cumple el mínimo propuesto para 2028 para nuevos arrendamientos
9Análisis de intención
Fuerte rentabilidad — verifica el impacto del SDLT
10Antes de firmar
- Directiva del Artículo 4: no se puede convertir otro inmueble de M14 en HMO sin licencia urbanística
- Riesgo de subsidencia en el suelo arcilloso de M14 — se aconseja inspección estructural completa
- 5 inquilinos no emparentados requieren la renovación de la licencia HMO del Ayuntamiento de Mánchester en sep. 2027

En cada dosier — 11 secciones

La misma profundidad, en cualquier inmueble. Cada dosier de 49 $ cubre todo esto:

1Resumen

2Análisis de precio

3Desglose del coste real

4Legal y riesgo

5Especial para ti

6Inteligencia local

7Rentabilidad de alquiler

8Estilo de vida y práctica

9Análisis de intención

10Antes de firmar

11Abogado

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