Qué cambió: un umbral pasó a ser tres
Durante años la Golden Visa griega fue la más sencilla de Europa: compra un inmueble de 250.000 € en cualquier parte del país y obtén un permiso de residencia de cinco años. Ese umbral único desapareció. Con la Ley 5100/2024 (en vigor desde el 31 de agosto de 2024), Grecia aplica ahora un sistema de tres zonas que tarifica el visado según dónde compres, elevando mucho los mercados prime y reservando el antiguo punto de entrada de 250.000 € para un conjunto reducido de casos.
La lógica es de política de vivienda: Atenas y las islas famosas absorbían capital extranjero y expulsaban a los locales, así que el Gobierno subió el listón justo donde la demanda es más alta y lo dejó más bajo donde quiere regeneración.
Las tres zonas, exactamente
- Zona A — 800.000 €. Toda la Región Administrativa del Ática (Atenas, El Pireo), el gran Tesalónica, e islas con población registrada por encima de unos 3.100 — Miconos, Santorini, Creta, Rodas, Corfú, Paros, Naxos y ~34 islas nombradas en total.
- Zona B — 400.000 €. Cualquier otro lugar de Grecia que no sea Zona A. Mismas reglas de inmueble, entrada notablemente más baja.
- Zona C — 250.000 €. El número original sobrevive, pero solo para dos casos (abajo), no para un piso ordinario.
El tramo de 250.000 € sigue existiendo — pero lee la letra pequeña
Aún puedes entrar a 250.000 € en dos situaciones: comprar un inmueble que conviertes de comercial a residencial, o restaurar un edificio protegido/patrimonial. Ambos pueden estar en cualquier parte de Grecia. Por separado, con la Ley 5162/2024 el Gobierno añadió a principios de 2026 una vía de inversión en startups de 250.000 € (en una empresa del Registro Nacional de Startups griego).
La regla del inmueble único de 120 m²
Para los tramos de 800.000 € y 400.000 €, la inversión debe ser un inmueble único de al menos 120 metros cuadrados. No puedes juntar varias unidades pequeñas para alcanzar el umbral — un truco de estructuración común bajo las antiguas reglas que ahora está expresamente prohibido.
No puedes ponerlo en Airbnb
Los inmuebles adquiridos mediante la Golden Visa tienen prohibido el alquiler de corta estancia (Airbnb y similares). El arrendamiento residencial de larga duración sí se permite. Incumplir las reglas de alquiler o uso puede costarte el permiso y una multa de 50.000 € — así que el argumento de “cómpralo, ponlo en Airbnb, que se pague solo” no funciona con el parque golden-visa.
Lo que realmente obtienes
Un permiso de residencia de cinco años renovable sin requisito de estancia mínima, viaje sin visado por el Espacio Schengen e inclusión familiar. También existen vías sin inmueble — un fondo de inversión desde 350.000 € y un depósito bancario de 500.000 € — para compradores que quieren residencia sin las restricciones inmobiliarias.
Antes de comprometerte en cualquier tramo, modela el coste real todo incluido — impuesto de transmisión, legal, notaría y el presupuesto de reforma de una conversión o edificio protegido — no solo el umbral del titular. Esa es exactamente la brecha que cierra un dossier de Outpost.