Leasehold vs freehold — en un párrafo
En Inglaterra y Gales la mayoría de las casas son freehold (posees el terreno y el edificio en plena propiedad, para siempre). La mayoría de los pisos son leasehold (posees el derecho a vivir en un espacio definido durante un número fijo de años, tras lo cual revierte al freeholder). Pagas un pequeño ground rent anual al freeholder y contribuyes a las service charges por el mantenimiento común del edificio. Cuando vendes un leasehold, el comprador adquiere los años restantes del contrato — no el freehold de debajo.
Por qué un contrato de 80 años es peligroso
El número 80 importa enormemente. Cuando un contrato cae por debajo de 80 años, el coste de extenderlo se dispara por un cálculo llamado marriage value. El marriage value es la plusvalía de mercado que se produce al extender un contrato corto — y bajo la ley actual, el freeholder tiene derecho al 50 % de esa plusvalía.
Ejemplo concreto. Un piso del centro de Londres con un contrato de 90 años podría valer 500.000 £. El mismo con un contrato de 75 años podría valer solo 420.000 £. Extender el contrato a 90 años restaura las 80.000 £. El freeholder cobra el 50 % de eso — una prima de 40.000 £ sobre el coste normal de extensión. Suma la capitalización del ground rent y los honorarios legales, y un contrato bajo 80 años puede costar 50.000-100.000 £ de arreglar.
Los prestamistas hipotecarios lo saben. La mayoría se niegan a prestar sobre contratos por debajo de 75-85 años (algunos exigen 100+ al cierre). Vender un piso por debajo de 80 años es notablemente más difícil.
El Leasehold and Freehold Reform Act 2024 — qué cambió
La ley recibió la Royal Assent en mayo de 2024. Tres cambios principales relevantes:
- Abolición del marriage value (parcialmente en vigor): la parte del 50 % de marriage value se está eliminando gradualmente. Plenamente en vigor, las extensiones de contrato serán más baratas para contratos bajo 80 años.
- Tope de ground rent para nuevos contratos: ground rent peppercorn (esencialmente cero) para todos los nuevos contratos residenciales concedidos desde la fecha de implementación. Los ground rents onerosos existentes no se ven afectados — podrían abordarse en una futura ley.
- Extensión estandarizada de 990 años: al extender un contrato, el nuevo plazo es de 990 años estándar en lugar de la anterior extensión de 90 años.
La implementación se está desplegando por tramos. A mediados de 2026, la abolición del marriage value está parcialmente en vigor pero los reglamentos que definen la nueva metodología de valoración aún se están finalizando. En la práctica: trata los contratos bajo 80 años como aún problemáticos por ahora, pero la trayectoria de costes es a la baja.
Cláusulas de duplicación del ground rent
Un subconjunto específico de contratos concedidos entre aproximadamente 2000 y 2017 contenía cláusulas de duplicación del ground rent — típicamente «el ground rent se duplica cada 10 / 15 / 20 / 25 años». Partiendo de 250-500 £ escalan brutalmente. Un ground rent de 250 £ que se duplica cada 10 años alcanza 128.000 £ tras 90 años. Muchos de estos contratos quedaron de hecho no hipotecables, con los prestamistas clasificándolos como «onerosos».
Varios promotores (Persimmon, Taylor Wimpey, Countryside) llevaron a cabo programas voluntarios de recompra. Si compras un piso de esa época, tu abogado debe verificar específicamente la cláusula de escalada del ground rent y confirmar cualquier remedio voluntario.
EWS1 — la barrera del revestimiento
Tras el incendio de la Grenfell Tower (2017), todos los edificios residenciales de más de 11 metros (unos 5 pisos) o con revestimiento exterior necesitan un formulario EWS1 (External Wall System) que certifique que el revestimiento es seguro. Sin EWS1, el inmueble es de hecho no hipotecable — la mayoría de los prestamistas se niegan a prestar y los tasadores se niegan a valorarlo a precio pleno.
El Building Safety Act 2022 trasladó la responsabilidad del coste de remediación de los leaseholders a los promotores y el Estado — pero en la práctica, conseguir que se emita un EWS1 aún puede llevar 12-24 meses por la escasez crónica de ingenieros de incendios cualificados.
Señales de alerta de las service charges
- Obras mayores pendientes: pide las cuentas de los últimos 5 años del edificio y el plan de gestión patrimonial. Ascensores a renovar, rejuntado de ladrillo, obras de tejado — se convierten en consultas Section 20 y derramas a tanto alzado.
- Fondo de reserva: un fondo de reserva saludable significa que las obras futuras están prefinanciadas. Un fondo vacío significa facturas puntuales para ti.
- Cargos en disputa: algunos edificios tienen leaseholders en disputa activa con el freeholder por las cargas. Las disputas aparecen en el formulario LPE1 que obtiene tu abogado.
SDLT — lo que pagan los compradores extranjeros
Los tipos base de SDLT para vivienda en Inglaterra a fecha de 2026:
- 0 - 125.000 £: 0 %
- 125.001 - 250.000 £: 2 %
- 250.001 - 925.000 £: 5 %
- 925.001 - 1.500.000 £: 10 %
- Más de 1.500.000 £: 12 %
Además, los compradores extranjeros (no residentes en el Reino Unido) pagan un recargo adicional del 2 % en cada tramo. En un piso de 500.000 £ son 10.000 £ extra. El recargo aplica si pasaste menos de 183 días en el Reino Unido en los 12 meses que terminan el día del cierre. Hazte residente después del cierre y podrás reclamar el recargo — pero debes reclamarlo activamente en 12 meses.
La checklist leasehold del comprador extranjero
- Duración del contrato: mínimo 90 años restantes. Por debajo de 85, incluye el coste de extensión en tu oferta.
- Cláusula de ground rent: peppercorn o fija-baja (bajo 100 £). Cualquier cláusula de duplicación o escalada es una señal de alerta.
- Historial de service charges: pide 5 ejercicios de cuentas. Busca picos, consultas Section 20, saldo del fondo de reserva.
- EWS1: obligatorio para edificios >11 m. Sin EWS1, sin hipoteca, sin trato (salvo al contado).
- Tipo de revestimiento: ACM, HPL, EPS — todos problemáticos. Fachada de piedra y ladrillo = generalmente bien.
- Identidad del freeholder: algunos freeholders tienen reputaciones notorias. Busca el nombre del freeholder + «leasehold» en la prensa.
- Right to Manage: si los leaseholders han tomado colectivamente el control de la gestión del edificio, es una fuerte señal positiva.
- Cálculo de SDLT: aplica los tipos estándar + recargo de no residente del 2 %. Outpost lo calcula automáticamente.
Si vas a comprar — la comprobación del dossier
Pasa el inmueble por Outpost. La sección de costes calculará el SDLT exacto incluyendo el recargo de no residente. La sección de Local Intelligence señala el riesgo de asentamiento por código postal y las consideraciones EWS1 para bloques altos. Tu abogado aún debe realizar las consultas formales LPE1 — pero sabrás qué preguntas importan más antes de que empiece.