¿Qué es exactamente la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal (nombre completo: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto municipal sobre el incremento del valor catastral del suelo de un inmueble urbano durante los años que lo tuviste. Lo cobra el ayuntamiento, no la agencia tributaria nacional.
Crucialmente, solo grava la parte de suelo del valor catastral — no la edificación. Y es completamente independiente del impuesto nacional sobre plusvalías que pagan los no residentes (IRNR). En la misma venta puedes deber ambos, calculados sobre bases distintas, pagados a autoridades distintas.
La sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 lo cambió todo
El 26 de octubre de 2021 el Tribunal Constitucional español anuló la antigua fórmula objetiva por inconstitucional porque gravaba ganancias fantasma — podías deber plusvalía incluso vendiendo con pérdidas. El Gobierno respondió con el Real Decreto-ley 26/2021, que introdujo dos métodos de cálculo. Puedes elegir el que produzca la factura más baja.
- Método objetivo (fórmula): valor catastral del suelo × coeficiente legal (según años de tenencia) × tipo municipal (hasta 30 %).
- Método real (ganancia real): la diferencia real entre precio de compra y de venta, multiplicada por la parte del suelo en el valor catastral, luego × el tipo municipal.
Un ejemplo resuelto
Un piso en Madrid tenido 10 años, valor catastral del suelo 40.000 €, con aproximadamente 30.000 € de incremento del valor del suelo en el periodo. Madrid aplica el tipo máximo del 30 %.
- Objetivo: 40.000 € × coeficiente × 30 % sale en torno a 2.700–4.500 € según el coeficiente del año.
- Real: ganancia real × parte del suelo × 30 % — a menudo más bajo si tu ganancia real fue modesta.
Calcula ambos. La diferencia entre métodos en una sola venta puede ser fácilmente de cuatro cifras.
Plazos y quién paga
El vendedor paga la plusvalía en una venta normal. El plazo es ajustado:
- Venta: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- Herencia: 6 meses (ampliable a 1 año a petición).
- Presentación tardía: los recargos empiezan en el 5 % y suben.
Los no residentes tienen exactamente la misma obligación que los residentes — no hay descuento por nacionalidad en la plusvalía.
Cómo encaja con los demás impuestos de venta españoles
La plusvalía es solo una línea. Como vendedor no residente también afrontas el impuesto IRNR sobre plusvalías (19 % para vendedores UE/EEE, 24 % para no UE sobre la ganancia) y el comprador retiene el 3 % del precio (retención) a cuenta de tu IRNR. Presupuesta los tres juntos, no por separado.
En el lado de la compra, el impuesto de transacción equivalente es el ITP — mira nuestro desglose en la guía de fiscalidad inmobiliaria para no residentes, y las más amplias guías de España para compradores extranjeros para el contexto del coste de tenencia.
¿Pensando en vender, o modelando el ida y vuelta antes incluso de comprar? Pasa el inmueble por Outpost — el dossier estima el coste todo incluido en ambos sentidos, incluida una horquilla de plusvalía para el distrito. Empieza con el dossier de ejemplo para ver el formato.