Las cinco capas de fiscalidad inmobiliaria para propietarios extranjeros
Para un propietario extranjero no residente hay cinco posibles capas fiscales sobre un inmueble: impuestos de compra (únicos en la adquisición), impuestos anuales de tenencia (cada año que lo posees), impuesto sobre renta del alquiler (cada año que lo alquilas), impuesto sobre el patrimonio (donde aplica) e impuesto de transmisión (al vender). Abajo, cada capa desglosada por país con tipos de 2026.
De un vistazo — los cuatro impuestos, cuatro países
| Impuesto | R. Unido | Francia | España | Portugal |
|---|---|---|---|---|
| Compra | SDLT 0–12 % + 2 % no residente | Notaire ~7–8 % | ITP 6–11 % / IVA 10 % obra nueva | IMT hasta 7,5 % + 0,8 % timbre |
| Anual | Council tax | Taxe foncière + d’habitation (2ª vivienda) | IBI 0,4–1,1 % + IRNR imputado | IMI 0,3–0,45 % + AIMI |
| Alquiler (no residente) | 20–45 % (NRL) | 19 % + 7,5–17,2 % social | UE 19 % / no UE 24 % bruto | 25 % neto (larga duración) |
| Patrimonio | Ninguno | IFI por encima de 1,3 M€ | Patrimonio (según región) | AIMI por encima de 600 mil € |
| Transmisión (plusvalía) | 24 % | 19 % + social, decreciente | 19–27 % + plusvalía | 28 % fijo |
Tipos indicativos de no residente para 2026; varían por región y ejercicio presupuestario. Detalle completo por capa abajo.
Impuestos de compra (únicos en la adquisición)
Reino Unido
- SDLT por tramos: 0 % hasta 125 mil £, 2 % 125-250 mil £, 5 % 250-925 mil £, 10 % 925 mil-1,5 M£, 12 % por encima.
- Recargo de no residente: +2 % en cada tramo.
- Recargo de propiedad adicional: +5 % en cada tramo (subido del 3 % el 31 oct. 2024) para segundas viviendas / alquiler. Un no residente que compra un inmueble que no es su única vivienda paga ambos — +7 % combinado.
- Tasa del Land Registry: 135-500 £ por tramo.
Francia
- Honorarios de notaire: 7-8 % todo incluido (cubre droits de mutation, registro, émoluments del notario).
- Es el impuesto único más alto de cualquiera de los cuatro países.
España
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): regional. Madrid 6 %, Cataluña 10-11 %, Andalucía 7 %, Valencia 10 %.
- En obra nueva: 10 % IVA + 1,5 % AJD en lugar de ITP.
- Notaría + Registro: ~1.500 €.
Portugal
- IMT: escala progresiva 0-8 % por tramo. Inmueble por encima de 1 M€ = 7,5 % fijo.
- Imposto de Selo: 0,8 %.
- Notaría: ~1.200 €.
Impuestos anuales de tenencia (cada año que posees)
Reino Unido — Council Tax
Basado en valoraciones de 1991 (sí, en serio). Tramos A-H. Un piso de 2 dormitorios en el centro de Londres suele ser tramo D-E a 1.200-2.200 £/año. Los inmuebles amueblados pero desocupados pagan un recargo del 100-200 % en muchos councils (desde las reformas de 2024). Los propietarios de segunda vivienda están especialmente expuestos en Cornualles, Devon, Gales (recargo del 200 % en algunos councils).
Francia — Taxe foncière + taxe d’habitation
Taxe foncière (la paga el propietario): basada en el valor locativo catastral. Un piso parisino de 60 m² = 800-1.500 €/año. Subidas recientes fuertes en grandes ciudades (París +50 % en 2022-2024). Taxe d’habitation (la paga el ocupante — los propietarios de segunda vivienda la pagan): 500-2.000 €/año en el mismo piso, más hasta un 60 % de recargo en municipios turísticos (París, Burdeos, Biarritz, Niza).
España — IBI + imputación de renta IRNR
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): municipal, 0,4-1,1 % del valor catastral (el catastral suele ser el 50-70 % del mercado). Un piso español de 400 mil € con 120 mil € de valor catastral paga aproximadamente 600-1.300 €/año. Imputación de renta IRNR: los no residentes pagan 24 % (no UE) o 19 % (UE/EEE) sobre una renta presunta del 1,1-2 % del valor catastral, esté o no alquilado. Añade ~500-800 €/año.
Portugal — IMI + AIMI
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): 0,3-0,45 % urbano, 0,8 % rústico, sobre el Valor Patrimonial Tributário (catastral). Municipio de Lisboa = 0,3 %. Un piso lisboeta de 400 mil € con 180 mil € de VPT paga 540 €/año. AIMI adicional: 0,4-1,5 % sobre la parte de cartera por encima de 600 mil € por persona — los primeros 600 mil € están exentos para propietarios individuales.
Impuesto sobre renta del alquiler (para no residentes)
Reino Unido — Non-Resident Landlord Scheme
La renta de alquiler británica tributa a los tipos del impuesto sobre la renta: 20 % básico (hasta 50.270 £), 40 % superior (50.270-125.140 £), 45 % adicional (por encima). Los no residentes se registran ante HMRC bajo el Non-Resident Landlord Scheme para cobrar el alquiler en bruto; de lo contrario el agente/inquilino debe retener el 20 % en origen. La desgravación de intereses hipotecarios está limitada (Section 24 — solo un crédito al tipo básico del 20 %, no deducción total).
Francia — Régimes micro vs réel
Micro-foncier: si la renta anual < 15 mil €, reducción automática del 30 %, gravada a tipos progresivos (o 19 % para no residentes no UE) + 17,2 % de cotizaciones sociales (no residentes UE) o 7,5 % (no residentes británicos post-Brexit tras 2023). Régime réel: deducir gastos reales incluidos intereses hipotecarios, reparaciones, amortización. LMNP para alquiler amueblado: típicamente más eficiente fiscalmente que el alquiler vacío, pero las reglas se endurecieron en 2025.
España — IRNR sobre el alquiler
Los no residentes pagan 24 % (no UE) o 19 % (UE/EEE) sobre la renta de alquiler bruta. Crucialmente: los no residentes no UE no pueden deducir gastos — pagan el 24 % sobre el bruto, no el neto. Los residentes UE/EEE pueden deducir intereses hipotecarios, reparaciones, etc. Los propietarios británicos post-Brexit pagan el tipo no UE del 24 % sin deducciones. Es el régimen de alquiler más duro de los cuatro países para los arrendadores británicos.
Portugal — Categoria F
Alquiler de larga duración: 25 % de IRS para no residentes sobre la renta neta de alquiler (deducciones permitidas por reparaciones, IMI, honorarios de agencia). Alquiler de corta duración AL: el 35 % del bruto se trata como imponible, gravado al 25 % — efectivo ≈ 8,75 % del bruto.
Impuesto sobre el patrimonio
Reino Unido
Ninguno.
Francia
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): 0,5-1,5 % sobre el patrimonio inmobiliario neto mundial por encima de 1,3 M€. Los no residentes solo pagan sobre el inmobiliario francés. La vivienda principal tiene una reducción del 30 %.
España
Patrimonio: 0,21-3,5 % sobre el patrimonio neto por encima de 700 mil € (algunas regiones 500 mil €). Madrid tiene una bonificación del 100 % — efectivamente 0 %. Andalucía bonificación del 100 %. Cataluña tipo pleno. Los no residentes solo tributan sobre activos españoles.
Portugal
Ninguno como impuesto sobre el patrimonio separado. El AIMI sobre inmuebles por encima de 600 mil € actúa como un cuasi-impuesto sobre el patrimonio solo inmobiliario.
Impuesto de transmisión (al vender)
Reino Unido — CGT
24 % sobre residencial para contribuyentes del tipo superior (reducido del 28 % en abril de 2024). Mínimo exento anual de 3.000 £. Los no residentes pagan CGT sobre transmisiones residenciales británicas desde abril de 2015.
Francia — Plus-value immobilière
19 % de impuesto sobre la renta + 17,2 % de cotizaciones sociales (7,5 % de prélèvement de solidarité para no UE incluido el R. Unido post-Brexit) sobre la ganancia. Exención decreciente: exención total tras 22 años en el impuesto sobre la renta, 30 años en cotizaciones sociales. Vivienda principal exenta.
España — Ganancia patrimonial + Plusvalía municipal
Plusvalía nacional: 19 % sobre los primeros 6 mil € de ganancia, 21 % 6-50 mil €, 23 % 50-200 mil €, 27 % por encima de 200 mil € para no residentes. Más plusvalía municipal: un impuesto municipal aparte sobre el incremento del valor catastral del suelo, calculado por fórmula. Puede añadir un 5-15 % de la ganancia.
Portugal — Mais-valias
No residentes: 28 % fijo sobre la ganancia total para particulares, sin reducción. Los residentes UE/EEE pueden optar por escala progresiva. La reinversión en otra vivienda principal de la UE en 36 meses puede diferir.
La conclusión para un comprador británico (2026)
Un comprador británico que compra un piso de 500 mil € como inversión de alquiler, mirando la carga fiscal total todo incluido:
- R. Unido: ~10 % en la compra + Council Tax + 40 % sobre alquiler neto + 24 % en la transmisión. El más predecible.
- Francia: ~8 % en la compra + Taxe foncière + 19 % + 7,5 % sobre alquiler neto + 19-26 % sobre la ganancia (con reducción). Pesado en compra, justo en tenencia.
- España (Madrid): ~7 % en la compra + IBI + 24 % sobre alquiler bruto (sin deducciones para propietarios británicos) + 19-23 % + plusvalía en la venta. Trato de alquiler duro para los británicos.
- Portugal: ~7 % en la compra + IMI + 25 % sobre alquiler neto + 28 % fijo en la venta. Carga mediana.
Si vas a comprar — Outpost lo calcula para tu caso concreto
La sección de costes de cada dossier de Outpost calcula el coste de compra todo incluido para tu perfil de comprador (actualmente comprador británico por defecto; estamos añadiendo más orígenes en la hoja de ruta). La sección de ROI de alquiler aplica el tipo impositivo efectivo correcto para propietarios extranjeros no residentes. La rentabilidad neta refleja la cifra real después de impuestos.