Empieza por el NIF — nada ocurre sin él
El NIF (Número de Identificação Fiscal) es tu número fiscal portugués y el requisito previo para todo: comprar un inmueble, abrir una cuenta bancaria, firmar contratos de suministros, incluso una tarifa de móvil de larga duración. Consíguelo primero, antes de hacer una oferta por nada.
- Ciudadanos UE: pueden solicitarlo directamente en una oficina de Finanças con pasaporte y justificante de domicilio.
- Ciudadanos no UE: deben designar un representante fiscal — un residente portugués (normalmente un contable o abogado) que recibe tu correspondencia fiscal.
Puedes obtener el NIF a distancia — tu representante lo solicita en tu nombre ante la Autoridade Tributária, así que nunca necesitas volar solo para este paso.
Abre después una cuenta bancaria portuguesa
Muy recomendable antes de la firma. Los notarios portugueses prefieren el pago desde un IBAN portugués; las transferencias SEPA extranjeras funcionan pero ralentizan el proceso. Millennium BCP, Caixa Geral de Depósitos y Novo Banco abren cuentas de no residente con NIF + pasaporte + justificante de domicilio.
La vía inmobiliaria de la Golden Visa está cerrada
Este es el mayor error que sigue circulando. Desde octubre de 2023, comprar un inmueble ya no te califica para la Golden Visa. El visado sigue existiendo, pero solo mediante fondos de inversión de 500 mil €, becas de investigación de 500 mil € o vías de creación de empleo — no el inmobiliario.
D7 vs D8 — los visados que los compradores realmente usan
Dos vías dominan para los compradores que quieren vivir en Portugal:
- D7 (renta pasiva): exige aproximadamente 870+ €/mes de renta pasiva estable (pensión, alquiler, dividendos) y que pases un mínimo de ~8 meses al año en Portugal. Diseñado para jubilados e independientes financieros.
- D8 (nómada digital): exige aproximadamente 3.480+ €/mes de renta activa remota. Diseñado para empleados y autónomos que trabajan para clientes no portugueses.
IFICI — lo que sustituyó al NHR
El famoso régimen NHR (Non-Habitual Resident) cerró a nuevos solicitantes. Su sustituto de 2024, IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), ofrece un impuesto fijo del 20 % sobre la renta profesional durante 10 años — pero solo a trabajadores altamente cualificados en sectores aprobados (I+D, TI, ingeniería, docencia universitaria).
Crucialmente, el IFICI NO cubre a pensionistas ni titulares de renta pasiva — justo el grupo que más se benefició del NHR. Si te jubilas en Portugal con una pensión, no presupuestes en torno a una ventaja fiscal tipo NHR; para ti desapareció.
Cómo encajan las piezas
La secuencia para un comprador no UE que quiere vivir en Portugal: NIF → cuenta bancaria → compra del inmueble → visado D7/D8 en el consulado de tu país → permiso de residencia AIMA en Portugal. Cuenta con 4–9 meses de principio a fin para el visado y la tarjeta de residencia.
Sobre el inmueble en sí, atención a las reglas de tenencia que pillan a los propietarios extranjeros — consulta nuestra guía de la licencia Alojamento Local de Lisboa si planeas alquiler de corta estancia, y el desglose fiscal de no residentes más amplio para IMI y AIMI.
Antes de comprometerte con un inmueble concreto, pásalo por Outpost — el dossier cubre ventas comparables, el coste todo incluido (IMT, AJD, notaría) y el panorama de licencias locales. Mira el dossier de ejemplo para el formato completo, y compara Portugal con sus vecinos en nuestras comparaciones por país.