El titular: el inmobiliario ya no cuenta
El dato más importante sobre la Golden Visa de Portugal en 2026 es lo que ya no incluye. La reforma Mais Habitação de 2023 eliminó el inmobiliario — y cualquier fondo con exposición inmobiliaria directa o indirecta — como inversión que califica. Si un vendedor aún te ofrece "residencia portuguesa comprando un apartamento", describe una vía que cerró en octubre de 2023.
Las vías activas en 2026
| Vía | Importe | Ideal para |
|---|---|---|
| Fondo que califica | 500.000 € | Inversor de capital que quiere residencia, no mudarse |
| Visado D7 | Sin importe único | Jubilados / perceptores de renta pasiva que vivirán allí |
| Visado D8 | Sin importe único | Trabajadores remotos / nómadas digitales |
Cómo funciona la vía del fondo de 500.000 €
Suscribes al menos 500.000 € en un fondo portugués regulado — capital privado o capital riesgo — que cumple dos pruebas clave: invierte al menos el 60 % de su capital en empresas con sede en Portugal y tiene un vencimiento de al menos cinco años. Los fondos que califican apuntan a tecnología, salud, energía renovable y capital privado.
El compromiso frente a la antigua vía inmobiliaria: tu capital está en riesgo de mercado y no controlas el activo subyacente como controlas un piso. La selección del fondo, las comisiones y el historial importan enormemente.
D7 vs D8 — normalmente la mejor vía si vas a vivir allí de verdad
Si tu objetivo real es vivir en Portugal en lugar de aparcar capital, la Golden Visa suele ser la herramienta equivocada:
- D7 — para quienes tienen renta pasiva estable (pensión, alquiler, dividendos). Sin importe único de 500 mil €; demuestras ingresos recurrentes por encima del umbral.
- D8 — el visado de nómada digital para trabajadores remotos y autónomos que ganan por encima de un múltiplo del salario mínimo portugués.
Ambos son mucho más baratos que la vía del fondo, pero conllevan expectativas de estancia mínima que la Golden Visa no tiene — son residencia para personas que pretenden estar presentes, no inversores ausentes.
Entonces, ¿deberías seguir comprando en Portugal?
Sí — si el inmueble se sostiene por sus propios méritos (rentabilidad, coste de IMT, reglas de AL de corta estancia), no porque compre un visado. Modela las cifras reales con nuestra calculadora de IMT y lee la guía de la licencia AL de Lisboa antes de contar con ingresos por alquiler. Luego elige una vía de residencia por separado.
¿Sopesando Portugal frente a otros mercados? Mira nuestras comparaciones por país o pasa un inmueble concreto por Outpost.
Fuentes: reforma Mais Habitação (2023); guías de fondos Golden Visa Portugal de getgoldenvisa / global residence index 2026; criterios de los visados D7 y D8 de SEF/AIMA. Revisado en junio de 2026.