Qué es una licencia AL — y qué no es
Un registro AL (Alojamento Local) es la licencia necesaria para alquilar legalmente una vivienda portuguesa para estancias cortas (menos de 30 días). Lo gestiona la Câmara Municipal local en coordinación con Turismo de Portugal. Sin número AL no puedes anunciar un inmueble en Airbnb, Booking ni ninguna otra plataforma de alquiler de corta estancia — las plataformas ahora verifican el registro de forma centralizada.
Una AL no es una licencia urbanística, ni un certificado de seguridad del edificio, ni un refugio fiscal. Es puramente la licencia para operar. Puedes tener una AL en un inmueble con alteraciones estructurales no autorizadas (un problema aparte al que volveremos).
La ley Mais Habitação (Ley 56/2023) y su reversión parcial
En octubre de 2023 el anterior gobierno liderado por el PS aprobó la Lei 56/2023 (el programa «Mais Habitação») con tres cambios significativos para la AL:
- Congelación nacional de nuevas AL. No se podían conceder nuevos registros AL en ningún lugar del país — sujeto a excepciones municipales caso por caso.
- Revisión de cancelación en 2030. Los registros AL existentes se revisarían y podrían cancelarse en 2030 salvo que los propietarios probaran que el inmueble operaba genuinamente como alquiler de corta estancia.
- Contribución extraordinaria. Los operadores AL pagan una contribución adicional basada en el coeficiente de desocupación del inmueble.
En mayo de 2024 el nuevo gobierno Montenegro liderado por el PSD revirtió parcialmente Mais Habitação mediante el Decreto-Lei 76/2024. Se levantó la congelación nacional general, se eliminó la revisión de cancelación de 2030 y se suprimió la contribución extraordinaria. Pero las zonas de contención a nivel municipal se mantuvieron — y Lisboa, Oporto, Madeira y partes del Algarve han mantenido o incluso endurecido sus propias congelaciones.
Las zonas de contención de Lisboa — la realidad práctica
La Câmara Municipal de Lisboa designó las siguientes áreas como «zonas de contenção absoluta» (contención absoluta) a partir de 2018, con extensiones posteriores:
- Santa Maria Maior (Alfama, Castelo, Mouraria, Baixa)
- Misericórdia (Bairro Alto, Chiado, Bica, Cais do Sodré)
- São Vicente (Graça, Penha de França)
- Ajuda (partes)
- Belém (partes)
- Arroios (partes de Anjos y Pena)
En estas zonas no se aceptan nuevos registros AL. Las licencias AL existentes están protegidas y pueden transferirse a un nuevo propietario con el inmueble (es una de las pocas vías legítimas de adquirir exposición AL en el centro de Lisboa: comprar un inmueble que ya tiene la licencia).
Cómo verificar un registro AL existente
- Pide al vendedor el número de registro AL (código numérico de seis a ocho dígitos).
- Búscalo en el registro público RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local).
- Confirma que la dirección del inmueble coincide exactamente con la de la escritura.
- Verifica que el registro está «ativa» (activo) y no «suspensa» o «cancelada».
- Comprueba que la modalidad AL (Estabelecimento de Hospedagem, Apartamento, Moradia) coincide con tu uso previsto.
- En Lisboa, verifica también con la Câmara que la AL no ha sido revocada individualmente bajo las reglas de contención posteriores a 2018.
La realidad fiscal de operar una AL
Los ingresos AL para no residentes tributan bajo el régimen Categoria B del IRS. Las reglas clave de 2026:
- Régimen simplificado: el 35 % de los ingresos AL brutos se trata como renta imponible, gravada al tipo de no residente (28 % en general, o escala progresiva si lo eliges). Tipo efectivo ≈ 9,8 % del bruto.
- Tasa de ciudad: 2 €/noche en Lisboa, 2-3 € en Oporto.
- Recargo de IMI: los inmuebles usados como AL pueden ser reclasificados por la Câmara, activando tramos de IMI más altos.
- IVA: exento por debajo de 15.000 € de ingresos anuales; 6 % estándar (tipo reducido para alojamiento) por encima.
- Seguridad social: si la AL es tu actividad principal, podrías deber cotizaciones.
Para un piso de Lisboa que gana 30.000 €/año en Airbnb, la carga todo incluido de impuesto + tasa de ciudad + IMI suele ser del 18-25 % de los ingresos brutos.
Qué pasa si operas sin AL
Anunciar un inmueble en Airbnb / Booking sin un número AL válido es ilegal. Las plataformas ahora verifican el número al publicar, así que el riesgo práctico es que retiren tu anuncio. El riesgo legal es una multa de 2.500-40.000 € de la ASAE (el regulador de actividades económicas). Los reincidentes afrontan vetos de anuncio.
El problema de las ampliaciones no autorizadas
Un problema aparte y posiblemente mayor: se estima que el 30 % de las viviendas portuguesas antiguas tienen alteraciones (dormitorios extra, altillos, unidades divididas, conversiones de terrazas) sin la debida licencia de la Câmara. La Caderneta Predial Urbana (registro fiscal) muestra una configuración, la Conservatória (registro legal) otra, y el inmueble físico una tercera.
Para un inmueble AL esto importa porque: (a) la AL se concede solo para la configuración legalmente registrada y (b) regularizar obra no autorizada puede llevar 6-24 meses y costar 5.000-30.000 €.
Si vas a comprar — el flujo de verificación
- Ejecuta el dossier de Outpost sobre la dirección. Señalará el estado de contención AL de la freguesia y el tipo de IMI local.
- Si el plan es alquiler de corta estancia: verifica que el número AL existe, está activo y se transfiere con la venta.
- Coteja Caderneta Predial Urbana vs Conservatória vs configuración física. Cualquier discrepancia = tu abogado debe investigar antes del cierre.
- Modela la rentabilidad neta AL todo incluido con una ocupación realista del 70-80 % y una carga fiscal de ~22 % — no el mejor caso del titular de la plataforma.