El coste todo incluido en una cifra
Como regla general, un no residente que compra en España debería presupuestar un 10–13 % del precio de compra adicional en impuestos y gastos. Así, un piso de segunda mano de 400.000 € en Madrid cuesta unos 440.000 € todo incluido antes de comprar un solo mueble. La mayor partida es el impuesto de transmisión; el resto, notaría, registro, legal y el papeleo propio de extranjeros.
El desglose completo de costes (2026)
| Coste | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisión | ITP ~6–11 % (por región) | 10 % IVA |
| AJD (actos jurídicos) | — | 0,5–1,5 % |
| Notaría | 0,2–0,6 % (≈ 600–1.800 € sobre 300 mil) | |
| Registro de la propiedad | 0,1–0,4 % (≈ 300–1.200 €) | |
| Legal / abogado | ~1–1,5 % (mín ≈ 1.500 €) | |
| Traducción / poder | 300–1.200 € (compradores extranjeros) | |
Impuesto de transmisión — la mayor partida, y es regional
En una vivienda de segunda mano pagas el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), fijado por la comunidad autónoma — en torno al 6 % en Madrid, hasta el 10–11 % en Cataluña y Valencia, alrededor del 7 % en Andalucía. En obra nueva comprada a un promotor pagas en cambio 10 % de IVA más AJD del 0,5–1,5 %. Nunca pagas ITP e IVA a la vez — es uno u otro según si la vivienda es nueva.
Calcula tu región concreta con nuestra calculadora de ITP.
Los gastos que afrontan los compradores extranjeros y no los locales
No hay impuesto de compra extra para extranjeros — pagas el mismo ITP o IVA que un español. Pero cargarás con costes que un local normalmente no tiene:
- Traducción e interpretación en la notaría: 300–1.200 €.
- Poder notarial si no puedes asistir a la firma en persona.
- NIE — el número de identidad de extranjero que necesitas para firmar (mira nuestra guía del proceso de compra).
- Gestor / asesor fiscal para la declaración anual de no residente: 150–500 €/año.
El coste anual que nadie te dice
Aunque el piso esté vacío, un no residente debe impuestos cada año:
- Modelo 210 (imputación de renta): España grava una renta presunta de ~1,1 % del valor catastral al 19 % — pagadero alquiles o no.
- IBI: impuesto municipal sobre la propiedad, 0,4–1,1 % del valor catastral.
- Cuotas de comunidad: 50–300+ €/mes según las instalaciones del edificio.
- Tasa de basura: 100–300 €/año.
Si vas a alquilar, contempla también el duro régimen de alquiler para no residentes — mira nuestra comparación de fiscalidad inmobiliaria para no residentes.
Ejemplo resuelto — 400.000 € de segunda mano en Madrid
400.000 € de compra + ~24.000 € de ITP (6 %) + ~16.000 € de notaría, registro, legal y papeleo ≈ 440.000 € todo incluido. Con una hipoteca de no residente limitada al 70 % LTV, necesitarías aproximadamente el 40 % del precio en efectivo por adelantado (30 % de entrada + ~10 % de gastos).
¿Quieres esto calculado para tu inmueble y región exactos — coste de compra, coste de tenencia y rentabilidad después de impuestos? Pasa la dirección por Outpost, o mira primero un dossier de ejemplo.
Fuentes: idealista (costes de compra de vivienda en España 2026); aranceles de notaría/registro españoles; guía del Modelo 210 de la Agencia Tributaria. Revisado en junio de 2026. Los tipos de ITP regionales cambian por ejercicio presupuestario — confirma con un asesor local.