Die echten Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Spanien — und wann man NICHT kaufen sollte

Spanien ist kein günstiger Markt für einen Kauf — rechnen Sie bei einer Bestandsimmobilie mit rund 10–14 % des Preises an einmaligen Steuern und Gebühren zusätzlich zum Angebotspreis. Das ist mehr als Portugal (6–8 %) oder eine ältere französische Immobilie (7–8 %), und der Grund ist eine einzige Position: die regionale Grunderwerbsteuer (ITP), die von etwa 6 % in Madrid bis 10–11 % in Katalonien und Valencia schwankt. Neubauten zahlen statt ITP 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Doch die Zahl, die ausländische Käufer überrascht, ist gar nicht die Kaufsteuer — es ist die jährliche Nichtansässigen-Steuer, die Sie selbst auf eine leere Wohnung schulden, das Hausbesetzer-Risiko (okupa), wenn Sie sie leer stehen lassen, und die Aufenthaltsgenehmigung, die Sie nicht mehr kaufen können. Dieser Leitfaden nennt erst die echte All-in-Zahl, dann die ehrlichen Gründe, abzusehen.

Diese werden einmal gezahlt, beim oder rund um den Abschluss. Die dominierende Position ist bei einer Bestandsimmobilie die Grunderwerbsteuer (ITP), und sie ist regional — es gibt keinen einheitlichen spanischen Satz. Rechnen Sie mit rund 6 % in Madrid, ~7 % in Andalusien, ~8 % in Murcia und 10–11 % in Katalonien und Valencia, die autonome Region zählt also mehr als Käufer erwarten. Ein Neubau vom Bauträger zahlt keine ITP — stattdessen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus ~1–1,5 % Stempelsteuer (AJD). Dazu kommen Notargebühren von 0,1–0,5 % (nach amtlicher Gebührenordnung; der Notar beurkundet die escritura), 0,1–0,4 % für das Grundbuch (Registro de la Propiedad) und 1–1,5 % für einen unabhängigen Anwalt (abogado) — jedem ausländischen Käufer dringend empfohlen. Hinweis: Gebietsfremde zahlen exakt dieselbe ITP oder Mehrwertsteuer wie Spanier; eine zusätzliche Ausländer-Kaufsteuer gibt es heute nicht.

Bei den jährlichen Kosten beißt Spanien einen Gebietsfremden leise zu. Die kommunale Grundsteuer IBI beträgt jährlich 0,4–1,1 % des Katasterwerts (nicht des Marktpreises). Der Stachel ist die Nichtansässigen-Einkommensteuer (IRNR): Vermieten Sie, werden Sie auf die Miete besteuert — 19 % auf die Nettomiete als EU-Eigentümer, 24 % auf die Bruttomiete sonst — und selbst wenn Sie nie vermieten, besteuert Spanien ein fiktives Einkommen (rund 1,1 % des Katasterwerts, mit 19 %), das jährlich per Modelo 210 erklärt wird. Eine leere Zweitwohnung erklärt also weiter und zahlt weiter. Hinzu kommen Gemeinschaftsgebühren (comunidad) und die kommunale Müllsteuer (basura); rechnen Sie mit einem gestor von rund 150–500 €/Jahr, der die Jahreserklärung korrekt einreicht.

Nehmen Sie eine Bestandswohnung in Madrid für 400.000 €, gekauft von einem Nicht-EU-Paar. Die ITP in Madrid mit ~6 % sind etwa 24.000 € [aktuellen Madrider ITP-Satz mit dem Spanien-ITP-Rechner prüfen] — dieselbe Wohnung in Katalonien oder Valencia mit 10–11 % wären jedoch 40.000–44.000 €, genau das ist der Punkt mit der región. Hinzu kommen Notar mit ~0,4 % (1.600 €), Grundbuch mit ~0,25 % (1.000 €) und ein unabhängiger Anwalt mit ~1,25 % (5.000 €). Das sind rund 31.000–32.000 € einmalige Kosten in Madrid — hier etwa 8 % — aber näher an 48.000–51.000 € (12–13 %) beim selben Preis in einer Region mit hoher ITP. Dann jährlich IBI von vielleicht 600–1.500 €, die Modelo-210-Erklärung des fiktiven Einkommens selbst bei Leerstand, comunidad-Gebühren und ein gestor. Das Nützlichste vor einem Angebot: die exakte ITP für Ihren Preis in genau dieser autonomen Region berechnen.

Die meisten ausländischen Käufer in Spanien können finanzieren, planen Sie aber eine hohe Anzahlung ein. Spanische Banken leihen Gebietsfremden meist bis etwa 70 % des Werts (gegenüber ~80 % für Ansässige) [aktuellen Beleihungswert mit der Bank prüfen], rechnen Sie also mit 30 % Eigenkapital plus den 10–14 % Kosten — rund 40 % des Preises in bar im Voraus. Erwarten Sie eine Bankschätzung (tasación), eine Bearbeitungsgebühr und AJD-Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde selbst. Das größere, stillere Risiko ist die Währung: Sind Einkommen und Ersparnisse in Pfund oder Dollar und das Darlehen in Euro, erhöht eine ungünstige Wechselkursbewegung sowohl Ihr Eigenkapital als auch jede Monatsrate. Lassen Sie den starken Kurs am Besichtigungstag nicht zum Kurs werden, den Sie für die nächsten 20 Jahre annehmen.

Das lassen Wettbewerber weg. Eine Immobilie in Spanien zu kaufen ist oft eine gute Entscheidung — aber es gibt konkrete Fälle, in denen die ehrliche Antwort lautet: nicht, oder noch nicht:

Outpost ist die Vorbereitungsebene, kein Makler und keine Kanzlei — wir listen nichts, nehmen keine Provision und bewegen kein Geld. Wir recherchieren, damit Sie beim Notar Ihre echten All-in-Kosten in Ihrer konkreten región, Ihre Steuerlage als Ausländer und die konkreten Warnzeichen am Gebäude und im Viertel kennen. Wenn Sie handeln müssen, vermitteln wir einen unabhängigen, geprüften spanischen Anwalt (abogado), der Titel, comunidad-Lage und etwaige Verträge bestätigt. Die Ehrlichkeit auf dieser Seite ist das Produkt: Lieber lassen wir Sie von der falschen Wohnung absehen, als Ihnen ein Dossier dazu zu verkaufen.

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