Vergleich · ES vs PT
Spanien vs Portugal — zwei iberische Märkte, sehr unterschiedliche Käufe.
Auf der Karte wirken sie austauschbar. In einem Dossier ähneln sie sich überhaupt nicht.
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| Thema | ESSpanien | PTPortugal |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | ITP 4-11 % je Region (Madrid 6 %, Katalonien 10-11 %) | IMT 0-8 % gestaffelt + IS 0,8 % |
| Durchschnittliche Gesamtkosten | 9-13 % des Preises | 5-8 % des Preises |
| Jährliche Grundsteuer | IBI 0,4-1,1 % des Katasterwerts | IMI 0,3-0,45 % des VPT |
| Fiktive Einkommensteuer (leeres Haus) | IRNR jährlich ~0,5 % des Katasterwerts | Keine — nur IMI |
| Vermögensteuer | Patrimonio 0,21-3,5 % (Madrid 100 % bonificado) | AIMI 0,4-1,5 % bei > 600 Tsd. € |
| Mieteinkommensteuer (Nicht-EU) | 24 % auf brutto — keine Abzüge | 25 % auf netto (langfristig) |
| Leerstandsrisiko | Okupa (12-24 Mon. Räumung) | Gering — Besetzerrisiko minimal |
| Kurzzeitvermietung | Barcelona PEUAT-Stopp + Mallorca-Moratorium | AL im Zentrum von Lissabon/Porto eingefroren |
| Mietpreisbremsen | Katalonien zonas tensionadas — VPI-Deckel | Keine (national) |
| Aufenthalt durch Kauf | Golden Visa im April 2025 abgeschafft | Golden-Visa-Immobilienroute Okt. 2023 abgeschafft |
| Durchschnittliche Sommertemperatur (Küste) | 28-32 °C | 24-28 °C |
| Englisch im Rechtskontext | Variabel — Katalonien ok, kleinere Städte begrenzt | Allgemein verbreitet |
Das Entscheidende für UK-Käufer: Nach dem Brexit werden UK-Eigentümer spanischer Mietimmobilien mit 24 % auf die Bruttomiete besteuert — keine Abzüge für Hypothek, Reparaturen, Maklergebühren oder IBI. Bei einer spanischen Wohnung mit 1.400 €/Monat sind das 4.032 €/Jahr Steuern vor Kosten. Dieselbe Wohnung in Portugal zahlt rund 2.800 €/Jahr (25 % auf netto nach 5 Tsd. € Abzügen).
Wann Spanien sinnvoll ist
- Sie wollen einen Hauptwohnsitz in einer bestimmten Stadt und haben den Aufenthalt geregelt
- Sie kaufen in Madrid (Patrimonio-Bonifikation + niedrigere ITP)
- Sie kaufen außerhalb Kataloniens (keine zonas tensionadas Mietdeckel)
- Sie können die Immobilie überwiegend bewohnt halten (kein Okupa-Risiko)
- Sie qualifizieren sich für das Beckham-Gesetz (24 % pauschal auf spanisches Einkommen für neue Steueransässige, die in Spanien arbeiten)
Wann Portugal sinnvoll ist
- Sie wollen Lebensstil + geringere Gesamtsteuerlast
- Sie kaufen außerhalb der AL-Beschränkungszonen (Algarve außerhalb Lagos / Albufeira; Setúbal; Cascais-Peripherie)
- Sie können Mietrenditen konservativ modellieren — das AL-Potenzial im Zentrum von Lissabon ist weg
- Sie qualifizieren sich für IFICI (den Ersatz für NHR) über eine wissenschaftliche/innovative Rolle
- Sie wollen die Immobilie teilweise leer lassen, ohne große Steuerstrafe
Vergleichen Sie beide Adressen Seite an Seite. Outpost erstellt vollständige Dossiers für beide Länder — Local Intelligence kennzeichnet die spezifischen Risiken auf Zonenebene (PEUAT für ES, AL-Beschränkung für PT), damit Sie Gleiches mit Gleichem vergleichen.