Estudio Outpost · España · 2026
El verdadero coste total de comprar vivienda en España — y cuándo NO comprar
España es uno de los mercados más caros de Europa Occidental — en torno al 10–14 % sobre el precio en impuestos y gastos únicos para una vivienda de segunda mano, impulsado por un impuesto de transmisiones autonómico (ITP) que oscila de un ~6 % en Madrid a un 10–11 % en Cataluña y Valencia. Esta guía da primero el coste real total, línea por línea y con fuentes, y luego hace lo que los competidores evitan: las señales honestas para no comprar — la Golden Visa eliminada, el rumoreado impuesto del 100 % a no comunitarios (y su estado real), la exposición a okupas en inmuebles vacíos, la trampa de la comunidad autónoma, no tener NIE y los impuestos de reventa.
La respuesta corta: ~10–14 % todo incluido
España no es un país barato para comprar — en una vivienda de segunda mano, presupuesta en torno al 10–14 % del precio en impuestos y gastos únicos sobre el precio anunciado. Es más que Portugal (6–8 %) o un inmueble antiguo francés (7–8 %), y el motivo cabe en una línea: el impuesto de transmisiones autonómico (ITP), que oscila de un 6 % en Madrid a un 10–11 % en Cataluña y Valencia. La obra nueva cambia el ITP por un 10 % de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados. Pero la cifra que sorprende al comprador extranjero no es el impuesto de compra — es el impuesto anual de no residente que pagas incluso por un piso vacío, la exposición a okupas si lo dejas vacío, y la residencia que ya no puedes comprar. Esta guía da primero el coste real total y luego las razones honestas para no comprar.
Costes únicos (se pagan en la firma)
Se pagan una vez, en torno a la firma. La partida dominante en segunda mano es el impuesto de transmisiones (ITP), y es autonómico — no hay un único tipo español. Presupuesta en torno al 6 % en Madrid, ~7 % en Andalucía, ~8 % en Murcia y 10–11 % en Cataluña y Valencia, así que la comunidad autónoma importa más de lo que el comprador espera. La obra nueva de promotor no paga ITP — paga un 10 % de IVA más ~1–1,5 % de AJD (actos jurídicos documentados). Sobre eso pagas notaría del 0,1–0,5 % (según arancel oficial; el notario otorga la escritura), 0,1–0,4 % por el Registro de la Propiedad, y 1–1,5 % por un abogado independiente — muy recomendable para cualquier comprador extranjero. Nota: el no residente paga exactamente el mismo ITP o IVA que un español; hoy no existe un impuesto de compra adicional para extranjeros.
Costes recurrentes (cada año)
En los costes anuales es donde España muerde sin hacer ruido al no residente. El IBI, el impuesto municipal, es del 0,4–1,1 % del valor catastral (no del precio de mercado) al año. El aguijón es el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR): si alquilas, tributas por la renta — 19 % sobre la renta neta si eres propietario de la UE, 24 % sobre la renta bruta si no — y aunque nunca alquiles, España grava una renta imputada (en torno al 1,1 % del valor catastral, al 19 %) que se declara cada año con el Modelo 210. Así que una segunda residencia vacía igualmente declara y paga. Suma las cuotas de comunidad y la tasa municipal de basura, y presupuesta un gestor de unos 150–500 €/año para presentar la declaración anual correctamente.
Un ejemplo calculado: 400.000 € en Madrid
Toma una vivienda de segunda mano en Madrid de 400.000 €, comprada por una pareja de fuera de la UE. El ITP en Madrid al ~6 % son unos 24.000 € [verifica el tipo de ITP vigente en Madrid con la calculadora del ITP de España] — pero ese mismo piso en Cataluña o Valencia al 10–11 % serían 40.000–44.000 €, que es justo la cuestión de la región. Añade notaría al ~0,4 % (1.600 €), Registro de la Propiedad al ~0,25 % (1.000 €) y un abogado independiente al ~1,25 % (5.000 €). Eso es en torno a 31.000–32.000 € en costes únicos en Madrid — aquí cerca del 8 % — pero más bien 48.000–51.000 € (12–13 %) al mismo precio en una comunidad de ITP alto. Luego, cada año, un IBI de quizá 600–1.500 €, la declaración del Modelo 210 de renta imputada aunque esté vacío, las cuotas de comunidad y un gestor. Lo más útil antes de ofertar: calcular el ITP exacto para tu precio en esa comunidad autónoma concreta.
Si financias: hipoteca de no residente y divisa
La mayoría de compradores extranjeros en España puede financiar, pero prevé una entrada grande. Los bancos españoles suelen prestar a no residentes hasta un 70 % del valor (frente a un ~80 % a residentes) [verifica el ratio préstamo/valor actual con el banco], así que cuenta con un 30 % de entrada más el 10–14 % de gastos — en torno al 40 % del precio en efectivo por adelantado. Espera una tasación bancaria, una comisión de apertura y AJD sobre la propia escritura de hipoteca. El riesgo mayor y más silencioso es la divisa: si tus ingresos y ahorros están en libras o dólares y la hipoteca en euros, un movimiento adverso del cambio sube tanto tu entrada como cada cuota mensual. No conviertas el tipo de cambio favorable del día de la visita en el tipo que asumes para los próximos 20 años.
Cuándo NO comprar — las señales honestas
Esto es lo que los competidores omiten. Comprar en España suele ser una buena decisión — pero hay situaciones concretas en las que la respuesta honesta es: no, o todavía no:
Cómo ayuda Outpost
Outpost es la capa de preparación, no un agente ni un bufete — no listamos nada, no cobramos comisión y no movemos dinero. Hacemos la investigación para que llegues a la notaría conociendo tu coste real total en tu comunidad autónoma concreta, tu situación fiscal como extranjero y las señales de alarma concretas del edificio y la zona. Cuando toca actuar, te conectamos con un abogado español independiente y verificado que confirma el título, la situación de la comunidad y cualquier contrato. La honestidad de esta página es el producto: preferimos que renuncies al piso equivocado a venderte un dossier sobre él.
Profundiza
Preguntas
¿Cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en España siendo extranjero?
En segunda mano, presupuesta en torno al 10–14 % del precio todo incluido en impuestos y gastos únicos. El grueso es el impuesto de transmisiones autonómico (ITP), ~6 % en Madrid hasta 10–11 % en Cataluña y Valencia, más notaría (0,1–0,5 %), Registro de la Propiedad (0,1–0,4 %) y un abogado independiente (1–1,5 %). La obra nueva paga un 10 % de IVA + ~1–1,5 % de AJD en lugar del ITP. Usa la calculadora del ITP para el impuesto exacto de tu comunidad.
¿Pagan los no residentes un impuesto extra por comprar en España?
No. Los no residentes pagan exactamente el mismo ITP o IVA que los compradores españoles — no hay un impuesto de compra especial para extranjeros. El recargo del 100 % propuesto a compradores de fuera de la UE es solo una propuesta parlamentaria estancada, no una ley. Lo que sí afrontas son costes profesionales extra (traducción, poder notarial, un gestor) y la declaración anual de no residente con el Modelo 210.
¿Sigo pudiendo obtener residencia comprando en España?
No. España abolió su Golden Visa inmobiliaria el 3 de abril de 2025, sin un visado de inversor de reemplazo ligado al inmueble. Tener una vivienda española no da por sí solo derecho de residencia. Para vivir allí usarías una vía aparte — el visado no lucrativo (renta pasiva) o el de nómada digital — y ninguno exige una compra.
¿Qué pago cada año por una vivienda española, aunque esté vacía?
El IBI municipal (0,4–1,1 % del valor catastral), más el impuesto de no residentes sobre renta imputada (en torno al 1,1 % del valor catastral al 19 %), declarado con el Modelo 210 aunque nunca alquiles. Si la alquilas, el impuesto del alquiler es del 19 % sobre la renta neta para propietarios de la UE o del 24 % sobre la renta bruta para no UE. Suma cuotas de comunidad, la tasa de basura y un gestor (~150–500 €/año) para declarar.
¿Por qué importa tanto la comunidad autónoma en España?
Porque el impuesto de transmisiones (ITP) en segunda mano lo fija cada comunidad autónoma, no el Estado — en torno al 6 % en Madrid frente al 10–11 % en Cataluña y Valencia. En una vivienda de 400.000 € eso supone 16.000–20.000 € de diferencia solo en impuesto. Presupuestar con un único tipo nacional es la forma más común en que los compradores extranjeros infravaloran una compra española.
¿Cuándo NO debería comprar en España?
Cuando compras sobre todo por la residencia (la Golden Visa terminó en 2025); cuando tu presupuesto asume un único tipo nacional de ITP en vez del autonómico real; cuando dejarás el piso vacío en una zona de alto riesgo de okupas y no puedes vigilarlo; cuando no tienes el NIE; o cuando la operación solo cuadra si ignoras los impuestos de reventa (plusvalía y ganancia patrimonial del IRNR). La respuesta honesta a veces es «esta no» o «todavía no».
Fuentes
Comprueba un inmueble español concreto antes de comprar
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