Birleşik Krallık'ta mülk almanın gerçek hepsi-dahil maliyeti — ve ne zaman ALMAMALI

Birleşik Krallık aldatıcı şekilde basit görünür — işlem ücretleri gerçekten düşüktür — ama tek bir vergi her şeye baskın gelebilir: Damga Vergisi (SDLT). Dünyanın herhangi bir yerinde zaten bir evi olan yabancı bir alıcı için, standart dilimlerin üzerine iki ek vergi biner — %2 yerleşik-olmayan ek vergisi ve %5 ek-konut ek vergisi — yani ikinci bir evde yalnızca SDLT kabaca %19'a ulaşabilir. Diğer para işlemsel değil, yapısaldır: İngiltere'deki dairelerin çoğu kira mülkiyetidir (leasehold) ve kısa bir kira süresi, artan yer kirası ya da kontrolden çıkan bir aidat, alım vergisinden çok daha pahalıya gelebilir. Bu rehber önce gerçek hepsi-dahil rakamı verir, sonra vazgeçmen için dürüst nedenleri.

Asıl kalem SDLT'dir ve kademelidir — fiyat üzerinden dilim dilim alınır (İngiltere ve Kuzey İrlanda; İskoçya ve Galler kendi LBTT/LTT'lerini kullanır). Temel oran %0–12 arasındadır. Bunun üzerine, ilgili 12 ayda Birleşik Krallık'ta 183 günden az kaldıysan — ki çoğu yabancı alıcı böyledir — her dilimde %2 yerleşik-olmayan ek vergisi ödersin. Dünyanın herhangi bir yerinde zaten bir mülkün varsa, ayrıca %5 ek-konut ek vergisi ödersin (31 Ekim 2024'ten beri yürürlükte). Üst üste binince bu ek vergiler genel olarak yaklaşık 7 puan ekler. İşlem maliyetlerinin kendisi mütevazıdır: bir solicitor'ın tapu işlemleri (conveyancing) KDV hariç £1.500–3.000, yerel kurum sorgulamaları (searches) artı Tapu Sicili (Land Registry) £500–1.500 tutar. Üzerine bir ekspertiz (survey) bütçele [seçtiğin ekspertiz seviyesinin maliyetini doğrula].

Her yıl taşıdığın yükün başını council tax (belediye vergisi) çeker — mülk değerine ve yerel idareye göre dilimlenir, tipik olarak yılda £1.000–4.000+. Sessizce diğer her şeyi gölgede bırakan kalem kira mülkiyetidir (leasehold): İngiltere'deki dairelerin çoğu mülk sahipliği (freehold) değil, kira mülkiyetidir ve yıllık yer kirası (ground rent) artı net bir tavanı olmadan yükselebilen bir aidat (service charge) borçlanırsın — yılda binlerce sterlin tutabilir. Mülkü yerleşik olmayan biri olarak kiraya verirsen, Yerleşik-Olmayan Ev Sahibi (NRL) düzeni, brüt almak için kaydolup beyanname vermedikçe kiranın %20'sini kaynağında keser. Birleşik Krallık'ta genel yıllık servet vergisi yoktur — ama £500.000 üzeri bir evin bir şirket içinde tutulması cezai nitelikteki Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) vergisini çeker; bu da bireylerin tam olarak neden bir ev'i şirket üzerinden almaması gerektiğidir.

Yurt dışında zaten bir evi olan yerleşik olmayan birinin aldığı £600.000'lik bir Londra dairesini ele al. £600.000 üzerindeki standart SDLT üst dilimlere oturur; %2 yerleşik-olmayan ve %5 ek-konut ek vergilerini ekle, yalnızca SDLT kabaca £80.000–90.000'e çıkar [kesin rakamı UK SDLT hesaplayıcısıyla doğrula — dilim dağılımına bağlıdır]. Üzerine KDV hariç yaklaşık £2.000–3.000 conveyancing, yaklaşık £1.000 searches ve Land Registry ve bir ekspertiz ekle. Sonra her yıl belki £1.500–3.000 council tax, artı — neredeyse kesinlikle kira mülkiyeti olduğu için — birkaç bin sterlin tutabilen yer kirası ve aidat. Teklif vermeden önce yapabileceğin en faydalı şey, kendi fiyatın için tam SDLT'yi hesaplamak ve her iki ek verginin sana uygulanıp uygulanmadığını kontrol etmektir — insanların sürekli eksik bütçelediği rakam budur.

Birleşik Krallık'taki çoğu yabancı alıcı nakit öder ve yukarıdaki maliyetler bunu varsayar. Kredi kullanırsan, yerleşik olmayan ipoteği kendi yığınını ekler: Birleşik Krallık kredi verenleri yerleşik olmayan ve gurbetçi başvuranları daha yüksek riskli görür, daha büyük peşinat ve daha düşük kredi/değer oranı ister ve her ana cadde bankası kredi vermez [güncel kredi/değer oranını ve faizi bankayla ya da bir brokerla doğrula]. Bir değerleme ücreti, bir düzenleme ücreti ve bir broker ücreti bekle. Daha büyük ve sessiz risk kur: gelirin ve birikimin euro, dolar ya da lira, ipotek sterlin ise, aleyhine bir kur hareketi hem peşinatını hem her aylık ödemeni yükseltir. Daireyi gezdiğin günkü güçlü kuru, önümüzdeki 25 yıl için varsaydığın kur yapma.

Rakiplerin atladığı kısım budur. Birleşik Krallık'ta mülk almak çoğu zaman sağlam bir karardır — ama dürüst cevabın 'alma' ya da 'henüz değil' olduğu somut durumlar vardır:

Outpost emlakçı ya da avukatlık bürosu değil, hazırlık katmanıdır — hiçbir şey listelemeyiz, komisyon almayız, para taşımayız. Araştırmayı biz yaparız ki sözleşmeyi imzalamaya (exchange) gerçek hepsi-dahil maliyetini, yabancı olarak SDLT ek vergi konumunu, mülkiyet türünü (freehold, leasehold ya da share-of-freehold) ve bina üzerindeki somut kırmızı bayrakları bilerek gidersin. Harekete geçmen gerektiğinde, tapuyu, kira şartlarını, aidat hesaplarını ve varsa EWS1/yangın güvenliği durumunu teyit eden bağımsız, ruhsatlı bir Birleşik Krallık solicitor'ı ile seni tanıştırırız. Bu sayfadaki dürüstlük ürünün ta kendisidir: yanlış daireye dosya satmaktansa o daireden vazgeçmeni tercih ederiz.

• Birleşik Krallık'ta alım maliyeti — veri sayfası →
• UK SDLT hesaplayıcısı — ek vergiler dâhil tam damga vergin →
• UK leasehold tuzağı — yabancı alıcı kontrol listesi →
• Yerleşik olmayanlar için emlak vergisi — UK, Fransa, İspanya, Portekiz →

• HMRC — Damga Vergisi (SDLT), yerleşik-olmayan ve ek-konut ek vergileri dâhil (GOV.UK) →
• GOV.UK — Leasehold mülk: kira süresi, uzatma, yer kirası ve aidatlar →
• HM Land Registry — tapu, mülkiyet türü ve tescil →