Yabancı sahipler için emlak vergisinin beş katmanı
Yerleşik olmayan bir yabancı sahip için bir mülkte beş olası vergi katmanı vardır: alım vergileri (edinimde tek seferlik), yıllık sahiplik vergileri (tuttuğunuz her yıl), kira geliri vergisi (kiraladığınız her yıl), servet vergisi (geçerli olduğu yerde) ve elden çıkarma vergisi (sattığınızda). Aşağıda her katman 2026 oranlarıyla ülkeye göre ayrıştırılmıştır.
Bir bakışta — dört vergi, dört ülke
| Vergi | UK | Fransa | İspanya | Portekiz |
|---|---|---|---|---|
| Alım | SDLT %0–12 + %2 yerleşik olmayan | Noter ~%7–8 | ITP %6–11 / yeni yapı %10 KDV | IMT %7,5'e kadar + %0,8 damga |
| Yıllık | Council tax | Taxe foncière + d’habitation (2. konut) | IBI %0,4–1,1 + IRNR itibari | IMI %0,3–0,45 + AIMI |
| Kira (yerleşik olmayan) | %20–45 (NRL) | %19 + %7,5–17,2 sosyal | AB %19 / AB-dışı %24 brüt | %25 net (uzun-kira) |
| Servet | Yok | 1,3 M€ üzeri IFI | Patrimonio (bölgeye bağlı) | 600 bin € üzeri AIMI |
| Elden çıkarma (CGT) | %24 | %19 + sosyal, kademeli | %19–27 + plusvalía | Sabit %28 |
2026 için gösterge yerleşik olmayan oranları; bölgeye ve bütçe yılına göre değişir. Aşağıda katman katman tam detay.
Alım vergileri (edinimde tek seferlik)
Birleşik Krallık
- SDLT kademeli: 125 bin £'a kadar %0, 125-250 bin £ %2, 250-925 bin £ %5, 925 bin-1,5 M£ %10, üzeri %12.
- Yerleşik olmayan ek vergisi: her dilimde +%2.
- Ek-mülk ek vergisi: ikinci konutlar / kiralama için her dilimde +%5 (31 Eki 2024'te %3'ten yükseltildi). Tek evi olmayan bir mülk alan yerleşik olmayan her ikisini de öder — birleşik +%7.
- Tapu Sicili ücreti: dilime göre 135-500 £.
Fransa
- Noter ücretleri: her şey dahil %7-8 (droits de mutation, tescil, noter émoluments dahil).
- Bu, dört ülkenin herhangi birindeki en yüksek tek seferlik vergidir.
İspanya
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): bölgesel. Madrid %6, Katalonya %10-11, Endülüs %7, Valensiya %10.
- Yeni yapıda: ITP yerine %10 KDV + %1,5 AJD.
- Noter + Registro: ~1.500 €.
Portekiz
- IMT: dilime göre kayan ölçek %0-8. 1 M€ üzeri mülk = sabit %7,5.
- Imposto de Selo: %0,8.
- Noter: ~1.200 €.
Yıllık sahiplik vergileri (tuttuğunuz her yıl)
Birleşik Krallık — Council Tax
1991 değerlemelerine dayanır (evet, gerçekten). A-H dilimleri. Merkezi Londra'da 2 yatak odalı bir daire tipik olarak Dilim D-E, yılda 1.200-2.200 £. Mobilyalı ama boş mülkler birçok belediyede %100-200 ek vergi öder (2024 reformlarından beri). İkinci-konut sahipleri özellikle Cornwall, Devon, Galler'de risk altında (bazı belediyelerde %200 ek vergi).
Fransa — Taxe foncière + taxe d’habitation
Taxe foncière (sahip öder): kadastro kira değerine dayanır. 60 m²'lik bir Paris dairesi = yılda 800-1.500 €. Son zamanlarda büyük şehirlerde keskin artışlar (Paris 2022-2024'te +%50). Taxe d’habitation (oturan öder — ikinci-konut sahipleri öder): aynı dairede yılda 500-2.000 €, artı turistik komünlerde %60'a kadar ek vergi (Paris, Bordeaux, Biarritz, Nice).
İspanya — IBI + IRNR itibari gelir
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): belediye, kadastro değerinin %0,4-1,1'i (kadastro tipik olarak piyasanın %50-70'i). 120 bin € kadastro değerli 400 bin €'luk İspanyol dairesi yılda kabaca 600-1.300 € öder. IRNR itibari gelir: yerleşik olmayanlar, mülk kiralansın ya da kiralanmasın kadastro değerinin %1,1-2'si kadar farazi bir kira geliri üzerinden %24 (AB-dışı) veya %19 (AB/AEA) öder. Yılda ~500-800 € ekler.
Portekiz — IMI + AIMI
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): Valor Patrimonial Tributário (kadastro) üzerinden kentsel %0,3-0,45, kırsal %0,8. Lizbon belediyesi = %0,3. 180 bin € VPT'li 400 bin €'luk bir Lizbon dairesi yılda 540 € öder. AIMI ek: kişi başı 600 bin € üzerindeki portföy payında %0,4-1,5 — yani bireysel sahipler için ilk 600 bin € muaf.
Kira geliri vergisi (yerleşik olmayanlar için)
Birleşik Krallık — Non-Resident Landlord Scheme
UK kira geliri kişisel gelir vergisi oranlarında vergilendirilir: %20 temel (50.270 £'a kadar), %40 yüksek (50.270-125.140 £), %45 ek (üzeri). Yerleşik olmayanlar kirayı brüt almak için HMRC'ye Non-Resident Landlord Scheme kapsamında kaydolur; aksi halde acente/kiracı kaynakta %20 kesmelidir. Mortgage faiz indirimi sınırlıdır (Section 24 — yalnızca %20 temel oran kredisi, tam indirim değil).
Fransa — Régimes micro vs réel
Micro-foncier: yıllık kira geliri < 15 bin € ise otomatik %30 indirim, artan oranlarda (veya AB-dışı yerleşik olmayanlar için %19) + %17,2 sosyal katkı (AB yerleşik olmayanlar) veya %7,5 (Brexit sonrası UK yerleşik olmayanları, 2023 sonrası). Régime réel: mortgage faizi, tamir, amortisman dahil fiili giderleri düşün. Mobilyalı kiralama için LMNP: tipik olarak boş kiralamadan daha vergi-verimli ama kurallar 2025'te sıkılaştırıldı.
İspanya — kirada IRNR
Yerleşik olmayanlar brüt kira geliri üzerinden %24 (AB-dışı) veya %19 (AB/AEA) öder. Kritik olarak: AB-dışı yerleşik olmayanlar gider düşemez — net değil, brüt üzerinden %24 öder. AB/AEA mukimleri mortgage faizi, tamir vb. düşebilir. Brexit sonrası UK sahipleri indirim olmadan %24 AB-dışı oranı öder. Bu, dört ülke içinde İngiliz ev sahipleri için en sert kira vergisi rejimidir.
Portekiz — Categoria F
Uzun vadeli kira: yerleşik olmayanlar için net kira geliri üzerinden %25 IRS (tamir, IMI, emlakçı ücretleri için indirim izinli). AL kısa vadeli kira: brütün %35'i vergilendirilebilir sayılır, %25 ile vergilenir — efektif ≈ brütün %8,75'i.
Servet vergisi
Birleşik Krallık
Yok.
Fransa
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): 1,3 M€ üzeri küresel gayrimenkul net varlıkları üzerinde %0,5-1,5. Yerleşik olmayanlar yalnızca Fransız gayrimenkulü üzerinden öder. Birincil konutta %30 indirim var.
İspanya
Patrimonio: 700 bin € üzeri net varlıklarda %0,21-3,5 (bazı bölgeler 500 bin €). Madrid'de %100 bonifikasyon — fiilen %0. Endülüs %100 bonifikasyon. Katalonya tam oran. Yerleşik olmayanlar yalnızca İspanyol varlıkları üzerinden vergilendirilir.
Portekiz
Ayrı bir servet vergisi olarak yok. 600 bin € üzeri mülklerde AIMI, yalnızca gayrimenkul üzerinde yarı-servet vergisi gibi işler.
Elden çıkarma vergisi (sattığınızda)
Birleşik Krallık — CGT
Yüksek-oranlı vergi mükellefleri için konutta %24 (Nisan 2024'te %28'den düşürüldü). Yıllık muafiyet tutarı 3.000 £. Yerleşik olmayanlar Nisan 2015'ten beri UK konut elden çıkarmada CGT öder.
Fransa — Plus-value immobilière
Kazanç üzerinde %19 gelir vergisi + %17,2 sosyal katkı (Brexit sonrası UK dahil AB-dışı için %7,5 prélèvement de solidarité). Kademeli muafiyet: gelir vergisinde 22 yıl sonra tam muafiyet, sosyal katkılarda 30 yıl. Birincil konut muaf.
İspanya — Ganancia patrimonial + Plusvalía municipal
Ulusal CGT: yerleşik olmayanlar için kazancın ilk 6 bin €'sunda %19, 6-50 bin € %21, 50-200 bin € %23, 200 bin € üzeri %27. Artı plusvalía municipal: kadastro arsa değeri artışı üzerine formülle hesaplanan ayrı bir belediye vergisi. Kazancın %5-15'ini ekleyebilir.
Portekiz — Mais-valias
Yerleşik olmayanlar: bireyler için tam kazanç üzerinde sabit %28, kademe yok. AB/AEA mukimleri artan oranlı ölçeklendirme seçebilir. 36 ay içinde başka bir AB birincil konutuna yeniden yatırım erteleyebilir.
Bir UK alıcısı için sonuç (2026)
Kiralama yatırımı olarak 500 bin €'luk bir daire alan İngiliz bir alıcı, toplam her şey dahil vergi yüküne bakıyor:
- UK: alımda ~%10 + Council Tax + net kirada %40 + elden çıkarmada %24. En öngörülebilir.
- Fransa: alımda ~%8 + Taxe foncière + net kirada %19 + %7,5 + kazançta %19-26 (kademeli). Alımda ağır, tutmada adil.
- İspanya (Madrid): alımda ~%7 + IBI + brüt kirada %24 (UK sahipleri için indirim yok) + satışta %19-23 + plusvalía. İngilizler için sert kira muamelesi.
- Portekiz: alımda ~%7 + IMI + net kirada %25 + satışta sabit %28. Medyan yük.
Alıyorsanız — Outpost bunu sizin özel durumunuz için hesaplar
Her Outpost dosyasının maliyet bölümü, alıcı profiliniz için her şey dahil alım maliyetini hesaplar (şu an varsayılan UK alıcı; yol haritasında daha fazla köken ekliyoruz). Kira getirisi bölümü, yerleşik olmayan yabancı sahipler için doğru efektif vergi oranını uygular. Net getiri, gerçek vergi sonrası rakamı yansıtır.