UK leasehold tuzağı — yabancı alıcılar için 2026 kontrol listesi

İngiltere ve Galler'de çoğu ev freehold'dur (arsaya ve binaya sonsuza dek tamamen sahip olursunuz). Çoğu daire leasehold'dur (tanımlı bir alanda sabit sayıda yıl yaşama hakkına sahip olursunuz, ardından freeholder'a geri döner). Freeholder'a küçük yıllık bir ground rent (arsa kirası) ödersiniz ve binanın ortak bakımı için service charge'lara (yönetim aidatı) katkıda bulunursunuz. Bir leasehold'u sattığınızda alıcı, altındaki freehold'u değil, kira sözleşmesinde kalan yılları edinir.

80 sayısı muazzam önemli. Bir kira 80 yılın altına düştüğünde, uzatma maliyeti marriage value (evlilik değeri) denen bir hesaplama yüzünden çarpıcı biçimde sıçrar. Marriage value, kısa bir kiranın uzatılmasıyla oluşan piyasa değeri artışıdır — ve yürürlükteki yasaya göre freeholder bu artışın %50'sine hak kazanır.

Somut örnek. 90 yıllık kiraya sahip merkezi Londra'daki bir daire 500.000 £ değerinde olabilir. 75 yıllık kiraya sahip aynı daire yalnızca 420.000 £ değerinde olabilir. Kirayı tekrar 90 yıla uzatmak 80.000 £'u geri kazandırır. Freeholder bunun %50'sini alır — yani normal uzatma maliyetinin üzerine 40.000 £ prim. Arsa kirası kapitalizasyonu ve hukuk ücretleri eklenince, 80-altı bir kirayı düzeltmek 50.000-100.000 £'a mal olabilir.

Mortgage kreditörleri bunu bilir. Çoğu kreditör 75-85 yıl altındaki kiralara kredi vermeyi reddeder (bazıları devirde 100+ ister). 80-altı bir daireyi satmak belirgin biçimde daha zordur.

Yasa Mayıs 2024'te Kraliyet Onayı aldı. Üç ilgili manşet değişiklik:

1. Marriage value'nun kaldırılması (kısmen yürürlükte): %50 marriage-value payı kademeli olarak kaldırılıyor. Tamamen yürürlüğe girdiğinde, 80 yıl altındaki kiralar için uzatmalar daha ucuz olacak.
2. Yeni kiralar için ground rent tavanı: uygulama tarihinden itibaren verilen tüm yeni konut kiraları için peppercorn (esasen sıfır) arsa kirası. Mevcut ağır arsa kiraları etkilenmez — gelecekteki bir Yasa Tasarısı'nda ele alınabilirler.
3. Standartlaştırılmış 990 yıllık uzatma: kiralar uzatıldığında yeni süre, önceki 90 yıllık uzatma yerine standart 990 yıldır.

Uygulama dilimler hâlinde yürürlüğe konuyor. 2026 ortası itibarıyla marriage value'nun kaldırılması kısmen yürürlükte ama yeni değerleme metodolojisini tanımlayan düzenlemeler hâlâ sonlandırılıyor. Pratikte: 80-altı kiraları şimdilik hâlâ sorunlu sayın, ama maliyet eğilimi aşağı yönlü.

Kabaca 2000 ile 2017 arasında verilen belirli bir kira alt kümesi ground rent ikiye katlama maddeleri içeriyordu — tipik olarak “arsa kirası her 10 / 15 / 20 / 25 yılda ikiye katlanır”. 250-500 £'dan başlayan bunlar acımasızca tırmanır. Her 10 yılda ikiye katlanan 250 £'luk bir arsa kirası 90 yıl sonra 128.000 £'a ulaşır. Bu tür birçok kira fiilen ipoteğe uygun olmaktan çıktı; kreditörler bunları “ağır” (onerous) olarak sınıflandırdı.

Birkaç geliştirici (Persimmon, Taylor Wimpey, Countryside) gönüllü geri-alım programları yürüttü. O dönemden bir daire alıyorsanız, avukatınız özellikle arsa kirası tırmanma maddesini kontrol etmeli ve varsa gönüllü çözümü teyit etmelidir.

Grenfell Tower yangınının (2017) ardından, 11 metreyi aşan (kabaca 5 kat) veya dış kaplamalı tüm konut binaları, kaplamanın güvenli olduğunu belgeleyen bir EWS1 formuna (External Wall System) ihtiyaç duyar. EWS1 olmadan mülk fiilen ipoteğe uygun değildir — çoğu kreditör kredi vermeyi, eksperler tam fiyattan değerleme yapmayı reddeder.

Building Safety Act 2022, iyileştirme maliyeti sorumluluğunu kiracılardan geliştiricilere ve devlete kaydırdı — ama pratikte, nitelikli yangın mühendislerinin kronik kıtlığı nedeniyle bir EWS1'in düzenlenmesi hâlâ 12-24 ay sürebilir.

• Bekleyen büyük işler: binanın son 5 yılının hesaplarını ve varlık yönetim planını isteyin. Yenilenmesi gereken asansörler, tuğla derz yenileme, çatı işleri — bunlar Section 20 istişareleri ve toplu ücretler hâline gelir.
• Yedek fon: sağlıklı bir yedek fon, gelecekteki işlerin önceden finanse edildiği anlamına gelir. Boş bir yedek fon, tek seferlik faturalarla karşılaşacağınız anlamına gelir.
• İhtilaflı ücretler: bazı binalarda kiracılar, ücretler konusunda freeholder ile aktif ihtilaf içindedir. İhtilaflar avukatınızın aldığı LPE1 formunda görünür.

2026 itibarıyla İngiltere'de konut için temel SDLT oranları:

• 0 - 125.000 £: %0
• 125.001 - 250.000 £: %2
• 250.001 - 925.000 £: %5
• 925.001 - 1.500.000 £: %10
• 1.500.000 £ üzeri: %12

Bunun üstüne, yabancı alıcılar (UK-yerleşik olmayan) her dilimde ek %2 ek vergi öder. 500.000 £'luk bir dairede bu, 10.000 £ ekstradır. Ek vergi, devir gününde biten 12 ayda UK'de 183 günden az kaldıysanız uygulanır. Devirden sonra yerleşik olun ve ek vergiyi geri talep edebilirsiniz — ama bunu 12 ay içinde aktif olarak talep etmeniz gerekir.

1. Kira süresi: kalan asgari 90 yıl. 85'in altında, uzatma maliyetini teklifinize katın.
2. Ground rent maddesi: peppercorn veya sabit-düşük (100 £ altı). Herhangi bir ikiye katlama veya tırmanma maddesi tehlike işaretidir.
3. Service charge geçmişi: 5 yıllık hesap isteyin. Ani artışları, Section 20 istişarelerini, yedek fon bakiyesini arayın.
4. EWS1: 11 metreyi aşan binalar için zorunlu. EWS1 yok, mortgage yok, anlaşma yok (nakit değilse).
5. Kaplama türü: ACM, HPL, EPS — hepsi sorunlu. Taş cepheli ve tuğla = genellikle sorunsuz.
6. Freeholder kimliği: bazı freeholder'ların kötü ünleri vardır. Basında freeholder adı + “leasehold” aratın.
7. Right to Manage: kiracılar bina yönetimini toplu olarak ele almışsa, bu güçlü bir olumlu sinyaldir.
8. SDLT hesabı: standart oranlar + %2 yerleşik olmayan ek vergisi uygulayın. Outpost bunu otomatik hesaplar.

Mülkü Outpost'tan geçirin. Maliyet bölümü, yerleşik olmayan ek vergisi dahil tam SDLT'yi hesaplar. Yerel İstihbarat bölümü, posta koduna göre oturma riskini ve yüksek bloklar için EWS1 hususlarını işaretler. Avukatınızın yine de resmi LPE1 sorgularını yapması gerekir — ama başlamadan önce hangi soruların en önemli olduğunu bileceksiniz.