Outpost araştırması · Portekiz · 2026

Portekiz'de mülk almanın gerçek hepsi-dahil maliyeti — ve ne zaman ALMAMALI

Portekiz, Batı Avrupa'nın daha uygun maliyetli pazarlarından biri — fiyatın üzerine tek seferlik vergi ve harçlarda kabaca %6–8. Bu rehber önce gerçek hepsi-dahil rakamı kalem kalem ve kaynaklı verir, sonra rakiplerin yapmayacağı şeyi yapar: vazgeçmek için dürüst sinyaller — donmuş kısa dönem lisansları, sona eren Golden Visa gayrimenkul yolu, kat mülkiyeti borcu, oturma ruhsatı yokluğu ve kurda aşırı zorlanma.

Kısa cevap: hepsi-dahil ~%6–8

Portekiz, gerçekten de mülk almak için Batı Avrupa'nın en uygun maliyetli pazarlarından biri — ilan fiyatının üzerine tek seferlik vergi ve harçlar için kabaca fiyatın %6–8'ini bütçele. Bu, İspanya'dan (%10–14) ya da eski bir Fransız mülkünden (%7–8) düşüktür. Ama 'daha ucuz', 'ucuz' demek değildir; bütçeleri mahveden rakam nadiren alım vergisidir — genellikle yıllık vergi, alabileceğini sandığın kısa dönem kiralama lisansı ya da daireyi alırken beklediğin ama artık verilmeyen oturum iznidir. Bu rehber önce gerçek hepsi-dahil rakamı verir, sonra vazgeçmen için dürüst nedenleri.

Tek seferlik maliyetler (tapuda ödenir)

Bunlar bir kez, tapu devri sırasında ya da civarında ödenir. Büyük kalem, kademeli olan devir vergisidir (IMT) — daha ucuz evler oransal olarak daha az öder ve 2026 için dilimler yükseltildiği için IMT ancak yaklaşık €106.346'nın üzerinde devreye girer, yüksek değerli evlerde en üst marjinal dilimde kabaca %7,5–8'e çıkar. IMT'nin üzerine sabit %0,8 damga vergisi (Imposto do Selo), noter senedi ve Tapu Sicili (conservatória) için %0,5–1 ve ön sözleşmeyi (CPCV) inceleyip tapu kontrollerini yapacak bağımsız bir avukat (advogado) için %1–1,5 ödersin. AB dışı ve yerleşik değilsen, Portekiz vergi mukimi olana kadar bir mali temsilciye de ihtiyacın olur — yılda kabaca €150–300.

MaliyetTipik seviyeNedir, ne zaman geçerlidir

Tek seferlik (tapuda)

Devir vergisi (IMT)%0–8Kademeli. 2026 dilimleri yükseltildi; ancak ~€106.346 üzerinde devreye girer, yüksek değerli evlerde en üst dilim ~%7,5–8.

Damga vergisi (Imposto do Selo)%0,8Sabit, senet değeri üzerinden.

Noter + tescil%0,5–1Noter senedi (escritura) ve Tapu Sicili (conservatória).

Hukuk / tapu işlemleri%1–1,5Bağımsız avukat (advogado); CPCV'yi inceler ve tapu kontrollerini yapar.

Mali temsilci (AB dışı)€150–300/yılAB dışı yerleşik olmayanlar için, yerleşik olana kadar gereklidir.

Yıllık (tekrarlayan)

IMI (belediye emlak vergisi)%0,3–0,45Yıllık, vergiye esas (VPT) değer üzerinden.

AIMI (servet ek vergisi)%0,7–1,5Yalnızca Portekiz mülk değerinin sahip başına €600.000 üzeri kısmına.

Kira geliri vergisi (standart, kiraya verilirse)%25Yerleşik olmayan için net kira üzerinden sabit; yerleşik için kademeli. Kısa dönem (AL) ayrı vergilendirilir.

Yıllık maliyetler (sahip olduğun her yıl)

Sahip olduğun her yıl taşıdığın maliyetler, Avrupa standartlarına göre mütevazıdır; bir tuzak dışında. Belediye emlak vergisi IMI, vergiye esas (VPT) değerin yıllık %0,3–0,45'i kadardır. Servet ek vergisi AIMI ise yalnızca Portekiz'deki mülk değerinin sahip başına €600.000'i aşan dilimine, %0,7–1,5 oranında uygulanır — yani tek evi olan çoğu alıcı hiç ödemez, ama bir çift aralarında €1,2 milyona kadar korunabilir ve yüksek değerli bir alıcı bunu hesaba katmalıdır. Mülkü kiraya verirsen, standart kurallar altında yerleşik olmayan biri net kira üzerinden sabit %25 öder — kısa dönem (Alojamento Local) kiralamalar ise çok farklı vergilendirilir ve lisanslanır (aşağıya bak).

Bir örnek hesap: Lizbon'da €400.000

AB dışı bir çiftin Lizbon'da aldığı €400.000'lik ikinci el bir daireyi ele al. €400.000 üzerindeki IMT üst kademeli dilimlere girer; kabaca €23.000–25.000 bütçele [kesin rakamı Portekiz IMT hesaplayıcısıyla doğrula]. Üzerine %0,8 damga vergisi (€3.200), ~%0,75 noter ve tescil (€3.000) ve ~%1,25 hukuk (€5.000) ekle. Bu, tek seferlik maliyetlerde kabaca €34.000–36.000 demek — burada yaklaşık %8,5–9, çünkü IMT kademelidir ve €400 binlik bir Lizbon dairesi tabloda yukarıda yer alır. Sonra mali temsilci için yılda €150–300, belki yılda €1.200–1.800 IMI ve sahip başına pay €600.000'i geçmedikçe AIMI yok. Teklif vermeden önce yapabileceğin en faydalı şey, kendi fiyatın için tam IMT'yi hesaplamaktır — insanların sürekli eksik bütçelediği rakam budur.

Kredi kullanırsan: yerleşik olmayan ipoteği ve kur

Portekiz'deki çoğu yabancı alıcı nakit öder ve yukarıdaki maliyetler bunu varsayar. Kredi kullanırsan, yerleşik olmayan ipoteği kendi yığınını ekler: Portekiz bankaları yerleşik olmayanlara genellikle değerin yaklaşık %60–70'ine kadar kredi verir [güncel kredi/değer oranını bankayla doğrula], yani %6–8 maliyetlerin üstüne %30–40 peşinat planla. Bir banka değerleme ücreti, bir düzenleme/komisyon ücreti ve kredinin kendisi üzerinde ek bir damga vergisi bekle. Daha büyük ve sessiz risk kur: gelirin ve birikimin sterlin ya da dolar, ipotek euro ise, aleyhine bir kur hareketi hem peşinatını hem her aylık ödemeni yükseltir. Daireyi gezdiğin günkü güçlü kuru, önümüzdeki 20 yıl için varsaydığın kur yapma.

Ne zaman ALMAMALI — dürüst vazgeçme sinyalleri

Rakiplerin atladığı kısım budur. Portekiz'de mülk almak çoğu zaman iyi bir karardır — ama dürüst cevabın 'alma' ya da 'henüz değil' olduğu somut durumlar vardır:

Vazgeçme sinyaliNeden önemli

Esas olarak teyit etmediğin bir Alojamento Local (kısa dönem) geliri için alıyorsunLizbon'da yeni AL kayıtları, Mais Habitação kapsamındaki sınırlama bölgelerinde şehir genelinde fiilen donduruldu. Mülk halihazırda AL lisanslı değilse, lisansı hiç alamayabilirsin — devredilen bir alvará ise yalnızca geçerliyse ve kat malikleri AL'ye izin veriyorsa geçerli olur. İmzadan önce alvará'yı Turismo de Portugal'ın RNAL kütüğünden doğrula, sonra değil.

Daireyi Golden Visa almak için alıyorsunPortekiz Golden Visa'sının gayrimenkul yolu Ekim 2023'te sona erdi (Mais Habitação). Mülk almak artık oturum vermiyor. Hedef oturumsa, geçerli yollar €500.000'lik uygun bir fon ya da D7 (pasif gelir) / D8 (dijital göçebe) vizeleridir — yatırım ve oturum kararını ayrı ver.

NIF'in ve (AB dışıysan) bir mali temsilcin henüz yokNIF (vergi numarası) her Portekiz işlemi için gereklidir — alım, bankacılık, faturalar. AB dışı yerleşik olmayanların ayrıca bir mali temsilciye ihtiyacı vardır. Bunlar hazır olmadan bir CPCV imzalamak ya da kapora göndermek, hukuken ve fiilen hazır olmadan almaktır.

Kat mülkiyetinin (condomínio) ödenmemiş borçları ya da ihtilaflı bir rezerv fonu varKat mülkiyeti gecikmeleri ve ihtilafları sana ve binaya geçebilir, ayrıca bir AL ya da tadilat kararının engellenme nedeni de olabilir. Alım öncesi condomínio hesaplarının ve tutanaklarının kontrolü, alıcıların tam da atladığı ve sonradan pişman olduğu türden bir durum tespitidir.

Oturma ruhsatı (licença de habitação) olmayan kırsal arazi ya da yapıGeçerli oturma/kullanım ruhsatı olmayan bir mülke ipotek konulamayabilir, sigorta zor olur ve kiraya vermek yasa dışıdır — 'sonra düzeltiriz' bir dipnot değil, bir projedir. Bağlanmadan önce ruhsatı ve kayıtlı tanımın fiilen inşa edilenle eşleştiğini doğrula.

Gelirin başka bir para biriminde ve kurda zorlanıyorsunBirikimin ve gelirin sterlin ya da dolar, alımın — ya da daha kötüsü, kredin — euro ise, normal bir kur dalgalanması kaporadaki ve her gelecek ödemedeki payını silebilir. Anlaşma yalnızca bugünkü kurda tutuyorsa, aslında tutmuyordur.

Outpost nasıl yardımcı olur

Outpost emlakçı ya da avukatlık bürosu değil, hazırlık katmanıdır — hiçbir şey listelemeyiz, komisyon almayız, para taşımayız. Araştırmayı biz yaparız ki notere gerçek hepsi-dahil maliyetini, yabancı olarak vergi konumunu ve bina ile bölgeye dair somut kırmızı bayrakları bilerek gidersin. Harekete geçmen gerektiğinde, tapuyu, AL/kat mülkiyeti durumunu ve varsa sözleşmeyi teyit eden bağımsız, doğrulanmış bir Portekizli avukatla seni tanıştırırız. Bu sayfadaki dürüstlük ürünün ta kendisidir: yanlış daireye dosya satmaktansa o daireden vazgeçmeni tercih ederiz.

Daha derine in

Sorular

Yabancı olarak Portekiz'de mülk almak gerçekte kaça mal olur?

Tek seferlik vergi ve harçlar için kabaca fiyatın %6–8'ini hepsi-dahil bütçele: kademeli IMT devir vergisi (yüksek değerli evlerde ~%7,5–8'e kadar, ucuzlarda daha az), %0,8 damga vergisi, artı toplamda yaklaşık %1,5–2,5 noter, tescil ve hukuk ücreti. Lizbon'da yüksek değerli evler üst sınıra ulaşabilir. Fiyatına özel tam devir vergisi için IMT hesaplayıcısını kullan.

AIMI nedir ve ödemem gerekir mi?

AIMI, Portekiz'in mülk üzerindeki yıllık servet ek vergisidir. Yalnızca Portekiz mülk değerinin sahip başına €600.000 üzeri kısmına, %0,7–1,5 oranında ödersin. Bu eşiğin altındaki tek evi olan çoğu alıcı hiç ödemez; bir çift aralarında €1,2 milyona kadar tutabilir.

Portekiz'de mülk alarak hâlâ Golden Visa alabilir miyim?

Hayır. Portekiz Golden Visa'sının gayrimenkul yolu, Mais Habitação reformu kapsamında Ekim 2023'te sona erdi. Mülk almak artık oturum vermiyor. Kalan yollar €500.000'lik uygun bir fon ya da gerçekten orada yaşayacaksan D7 (pasif gelir) ve D8 (dijital göçebe) vizeleridir.

Daireyi kısa dönem (Airbnb / AL) kiralama olarak işletebilir miyim?

Lizbon'da yeni lisans için çoğu zaman hayır — yeni Alojamento Local kayıtları, Mais Habitação kapsamındaki sınırlama bölgelerinde fiilen donduruldu. Mevcut, geçerli AL lisansı olan bir mülk, condomínio izin veriyorsa lisansı devredebilir. Herhangi bir kısa dönem geliri varsaymadan önce alvará'yı Turismo de Portugal'ın RNAL kütüğünden doğrula.

Almadan önce NIF ve mali temsilciye ihtiyacım var mı?

NIF için evet — her Portekiz işlemi için gereklidir. AB dışı yerleşik olmayan biriysen, yerleşik olana kadar vergi yazışmalarını almak için bir mali temsilciye de (~€150–300/yıl) ihtiyacın var. Ön sözleşme imzalamadan ya da kapora göndermeden önce ikisini de hazır et.

Portekiz'de ne zaman ALMAMALIYIM?

Plan, teyit edemediğin bir kısa dönem lisansına bağlıysa; yalnızca Golden Visa için alıyorsan (gayrimenkul yolu bitti); NIF/temsilcini halletmemişsen; condomínio'nun borçları varsa ya da yapının oturma ruhsatı yoksa; ya da anlaşma yalnızca bugünkü kurda tutuyorsa. Dürüst cevap bazen 'bu değil' ya da 'henüz değil'dir.

Yöntem ve dürüstlük. Buradaki her rakam, Outpost'un Portekiz için kendi kaynaklı maliyet ve vergi araştırmasından (cost-of-buying verisi ve Portekiz rehberleri) alınmıştır ve IMT hesaplayıcımızla tutarlıdır. Aralıklar verilir çünkü IMT kademelidir ve birçok maliyet belediyeye, değere ve sözleşmeye göre değişir — burada hiçbir şey garantili bir toplam değildir. €400.000'lik örnek hesap açıklayıcıdır; kendi fiyatın için IMT hesaplayıcısını çalıştır. 2026'da gözden geçirildi. Bu araştırmadır; hukuki, vergi veya finansal tavsiye değildir — bağlanmadan önce tapuyu, lisansları ve sözleşmeyi her zaman bağımsız, ruhsatlı bir Portekizli avukata (advogado) doğrulat.

Kaynaklar

Almadan önce belirli bir Portekiz mülkünü kontrol et

Ücretsiz Hızlı Kontrol çalıştır ya da tam dosyayı al — gerçek hepsi-dahil maliyetin, yabancı alıcı olarak vergi konumun ve bina ile bölgedeki kırmızı bayraklar.

Ücretsiz Hızlı Kontrol Portekiz maliyet dökümü →