Lizbon'da AL (Alojamento Local) lisansları — yabancı alıcıların 2026'da bilmesi gerekenler

Bir AL (Alojamento Local) kaydı, bir Portekiz konutunu kısa konaklamalar (30 günden az) için yasal olarak kiralamak için gereken lisanstır. Yerel Câmara Municipal tarafından Turismo de Portugal ile koordineli olarak yönetilir. AL numarası olmadan bir mülkü Airbnb, Booking veya başka herhangi bir kısa süreli kiralama platformunda listeleyemezsiniz — platformlar artık kaydı merkezi olarak doğrular.

Bir AL; imar izni, yapı güvenlik belgesi veya vergi sığınağı değildir. Yalnızca işletme lisansıdır. Ruhsatsız yapısal değişiklikleri olan bir mülkte AL tutabilirsiniz (buna döneceğimiz ayrı bir sorun).

Ekim 2023'te önceki PS liderliğindeki hükümet, AL'de üç önemli değişiklikle Lei 56/2023'ü (“Mais Habitação” programı) çıkardı:

1. Yeni AL'ye ulusal donma. Ülkenin hiçbir yerinde yeni AL kaydı verilemez — vaka bazlı belediye istisnaları beklemede.
2. 2030'da iptal incelemesi. Mevcut AL kayıtları gözden geçirilecek ve sahipler mülkün gerçekten kısa süreli kiralama olarak işlediğini kanıtlayamadıkça 2030'da iptal edilebilecekti.
3. Olağanüstü katkı. AL işletmecileri, mülkün boşluk katsayısına dayalı ek bir katkı öder.

Mayıs 2024'te PSD liderliğindeki yeni Montenegro hükümeti, Decreto-Lei 76/2024 ile Mais Habitação'yu kısmen geri aldı. Genel ulusal donma kaldırıldı, 2030 iptal incelemesi çıkarıldı ve olağanüstü katkı iptal edildi. Ancak belediye düzeyindeki kısıtlama bölgeleri yerinde kaldı — ve Lizbon, Porto, Madeira ve Algarve'nin bazı bölümleri kendi donmalarını sürdürdü, hatta sıkılaştırdı.

Câmara Municipal de Lisboa, 2018'den itibaren sonraki genişletmelerle aşağıdaki alanları “zonas de contenção absoluta” (mutlak kısıtlama) olarak belirledi:

• Santa Maria Maior (Alfama, Castelo, Mouraria, Baixa)
• Misericórdia (Bairro Alto, Chiado, Bica, Cais do Sodré)
• São Vicente (Graça, Penha de França)
• Ajuda (bazı bölümler)
• Belém (bazı bölümler)
• Arroios (Anjos ve Pena'nın bazı bölümleri)

Bu bölgelerde yeni AL kaydı kabul edilmez. Mevcut AL lisansları kazanılmış haktır ve mülkle birlikte yeni bir sahibe devredilebilir (bu, merkezi Lizbon'da AL maruziyeti edinmenin birkaç meşru yolundan biridir: zaten lisansa sahip bir mülk satın alın).

1. Satıcıdan AL kayıt numarasını isteyin (altı-sekiz haneli sayısal kod).
2. RNAL kamu sicilinde (Registo Nacional de Alojamento Local) arayın.
3. Mülk adresinin tapudaki adresle tam olarak eşleştiğini doğrulayın.
4. Kaydın “ativa” (aktif) olduğunu, “suspensa” veya “cancelada” olmadığını doğrulayın.
5. AL türünün (Estabelecimento de Hospedagem, Apartamento, Moradia) amaçladığınız kullanımla eşleştiğini kontrol edin.
6. Lizbon'da ayrıca Câmara ile AL'nin 2018 sonrası kısıtlama kuralları kapsamında bireysel olarak iptal edilmediğini doğrulayın.

Yerleşik olmayanlar için AL geliri, IRS'nin Categoria B rejiminde vergilendirilir. Temel 2026 kuralları:

• Basitleştirilmiş rejim: brüt AL gelirinin %35'i vergilendirilebilir gelir sayılır ve yerleşik olmayan oranında (genelde %28 veya seçerseniz artan oranlı) vergilendirilir. Efektif oran ≈ brütün %9,8'i.
• Şehir vergisi: Lizbon'da gecelik 2 €, Porto'da 2-3 €.
• IMI ek vergisi: AL için kullanılan mülkler Câmara tarafından yeniden sınıflandırılabilir ve daha yüksek IMI dilimlerini tetikleyebilir.
• KDV: yıllık 15.000 € gelirin altında muaf; üstünde standart %6 (konaklama için indirimli oran).
• Sosyal güvenlik: AL ana faaliyetinizse, katkı borçlanabilirsiniz.

Airbnb'de yılda 30.000 € kazanan bir Lizbon dairesi için her şey dahil vergi + şehir vergisi + IMI yükü tipik olarak brüt gelirin %18-25'idir.

Geçerli bir AL numarası olmadan bir mülkü Airbnb / Booking'de listelemek yasa dışıdır. Platformlar artık numarayı listeleme anında doğrular, dolayısıyla pratik risk listenizin kaldırılmasıdır. Hukuki risk, ASAE'den (ekonomik faaliyetler düzenleyicisi) 2.500-40.000 € ceza. Mükerrer ihlal edenler listeleme yasağıyla karşılaşır.

Ayrı ve tartışmasız daha büyük bir mesele: eski Portekiz evlerinin tahminen %30'unda uygun Câmara ruhsatı olmadan değişiklikler (ek yatak odaları, asma katlar, bölünmüş birimler, teras dönüşümleri) vardır. Caderneta Predial Urbana (vergi kaydı) bir yapılandırmayı, Conservatória (hukuk sicili) başka birini, fiziksel mülk ise üçüncüsünü gösterir.

Bir AL mülkü için bu önemli çünkü: (a) AL yalnızca yasal olarak kayıtlı yapılandırma için verilir ve (b) ruhsatsız işi düzene sokmak 6-24 ay sürebilir ve 5.000-30.000 €'ya mal olabilir.

1. Adres üzerinde Outpost dosyasını çalıştırın. Freguesia'nın AL kısıtlama durumunu ve yerel IMI oranını işaretler.
2. Kısa süreli kiralama planınızsa: AL numarasının var olduğunu, aktif olduğunu ve satışla birlikte devredildiğini doğrulayın.
3. Caderneta Predial Urbana ile Conservatória ile fiziksel yapılandırmayı çapraz kontrol edin. Herhangi bir uyumsuzluk = avukatınızın devirden önce araştırması gerekir.
4. Her şey dahil AL net getirisini, listeleme-platformu en-iyi-durum manşetiyle değil, gerçekçi %70-80 doluluk ve ~%22 vergi yüküyle modelleyin.